人民的名义：给住建部的修法建议——开发商拒不配合应有处置机制

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引言：

近年，很多小区治理关注者、学者、基层治理参与者（街道、物管科、居委会、业委会、物业人）、热心业主，总结住宅物业乱象后，都感我国物业相关法规中的不足，是制约行业发展的重要原因之一，甚至从某些角度讲，这已是物业乱象助推剂也非言过其词。故不断有人倡议修订完善物业相关法条，以促进物业行业和业主自治良性发展，达到扭转乱象、让业主家园更和谐、更美好的愿景。

本号，前几日，受部分民间修法倡议者们所托，发出倡议修订国务院物业管理条例一文后，反映热烈，收到不少建议信，拟陆续发布。

倡议书：呼吁尽快修订国务院《物业管理条例》，促进根治住宅物业根本问题

若住建部、社工部、全国人大法工委、国务院法制办等相关职能机关的同志有幸看到，一些有机会参与物业行业法规修订的专家、学者有幸看到，这些优秀民间建议，能被看到、甚至被听取并采纳，肯定善莫大焉，于国于民都大有裨益。

南通某小区业委会梁先生的建议

关于在修订《物业管理条例》时增加一个条款的建议

中华人民共和国住房和城乡建设部：

小区业主积极参与社区事务管理是大势所趋。据了解，我国物业管理区域小区业委会组建率不到百分之二十。业委会成立难、组建率不高的主要原因除了相关法律法规不够完善、可操作性较差外，更来自于房地产商和前期物业公司方面的人为阻力。

由于大部分住宅小区的前期物业是建设单位的子公司，业主并没有足够选择权，而只有成立了业主委员会后，才可以更换不能让业主满意的物业公司。也正因为如此，一些自身有问题的物业公司，为了掩盖自己的不足，联手开发建设单位阻碍小区业主委员会的成立，归根结底他们是害怕被分权，被监督，被“炒鱿鱼”，因此不愿意甚至采取种种不正当手段阻挠业主委员会的成立。其中他们最直接的阻挠手段就是开发建设单位不提供业主名册而导致筹备工作被迫终止。

实际操作中，如对开发建设单位不提供文件资料的，虽然小区所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门依照《物业管理条例》第五十八条之规定对其进行行政处罚，但即使十万元顶格处罚对开发建设单位无所谓，不会形成任何威慑力。这也是成立业委会比登天都难的主要因素之一。

鉴于开发建设单位不配合、不愿意提供业主名册，加之部分开发建设单位企业因经营不善破产注销的实际情况，建议下一次修订《物业管理条例》时，把原第十条调整为第十一条，增加一个条款为第十条：物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）小区公用设施和物业服务用房移交证明；

（七）其他有关的文件资料。

如经所在地县（市、区）物业管理行政主管部门责令和行政处罚后，开发建设单位仍拒不提供上述规定中应报送的筹备首次业主大会会议所需文件资料的，可由相关小区居委会或街道开具介绍信到所属区域的城建档案馆和不动产登记中心调取。或县（市、区）物业管理等行政主管部门，把筹备首次业主大会会议所需文件资料，提供给所属街道办事处（乡镇人民政府），由其及时提供给小区首次业主大会会议筹备组。

如贵部认为以上建议正确，到下次对《住宅物业管理条例》的修订条款时，请将本建议吸收编入条例。

此争议涉及全国住宅小区业主的自身切身利益的重大事项。为维护业主的合法权益不受侵犯，恳望贵部作为重大民生问题慎重考虑。特此建议。

此致

敬礼！

建议人：（名单附前）

2025年7月 日

草根谈：

教员说人民是国家的建设者，那么广大群众，在立法修法上积极建言献策，也是参与国家民主法治建设的重要一环。若专家学者的建议，是阳春白雪；那下里巴人的建言，像苦口良药，都应视为金玉良言，这样民主法治、良法善治的社会形态就会更加牢固。

欢迎留言讨论！

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