签了认购书但没能买房，谁来承担责任？|公司法研

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在房地产交易市场中，为了尽早确定双方交易意向、提前锁定房产及客户、保障交易推进，开发商与买房人往往会签订认购书并约定定金条款。然而，当签了认购书，却最终因为磋商无法达成一致意见而没能订立最终的买房合同时，买房人是否能主张双倍定金返还呢？

经典案例

2022年9月22日，甲与A公司签署认购确认单一份，约定甲认购房屋一栋，载明房屋面积及价款，并约定甲交付定金10万元整，甲需于约定的时间到售楼处与A公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后，定金自动转为房价。若A公司拒绝签订商品房买卖合同的，双倍返还已收取的定金；甲拒绝签订合同的，无权要求A公司返还已收取的定金。

签订认购书时，A公司员工告知甲该房屋学区对口B小学，但10月21日，甲得知入住于该小区的儿童将被统筹安排在C小学，遂认为A公司存在欺诈，故拒绝订立购房合同，并要求A公司双倍返还定金。A公司则认为，B小学确实对该小区房屋提供配套教育资源，不存在欺诈，只是目前小区大产证未出，小产证无法办理，但又有部分购房者实际入住，为了解决入住人员上学问题，当地教育局才对这部分人员暂时安排在C小学入读。甲单方反悔不签订购房合同属于违约，主张没收定金不返还。双方协商未果，甲诉至法院。

法院认为，本案认购书仅约定了买卖标的、面积和价款等，尚不能据此实际履行房屋买卖合同，双方后续因学区房划分和入学条件问题磋商不成，不能签订正式的商品房买卖合同均不构成违约，故判决A公司返还定金，既不能没收定金也不需双倍返还。

风险提示

双方签订的认购合同构成预约合同，但确实都已经尽到了诚信磋商的义务，仍未能就合同主要内容达成一致意见的，责任不应归咎于任何一方，既不能主张没收定金也不能主张双倍返还。但是若双方其实已经就合同主要内容达成一致，其中一方存在恶意非诚信磋商行为导致本约无法订立的，则需要承担违约责任。

公司治理建议

买房人应如何签订认购书，以避免无法订立买卖合同导致的损失呢？我们建议：

1、合理控制协议约定详略程度，避免过于详细被认定为正式合同

在签订认购书时，应仔细核对协议内容，明确其作为预约合同的法律定位，避免在条款中过度细化房屋交付时间、质量标准、违约责任等本约合同核心要素。认购书的功能在于固定交易意向、明确基本交易条件，而非直接约定完整的权利义务。若条款过于详细具体，可能被司法认定为构成正式买卖合同。因此，需合理控制条款详略程度，确保认购书仅承载“约定未来订立本约”的预约属性，为后续磋商预留合法空间。

2、约定定金条款，明确违约情形

在定金条款设计中，应清晰约定定金的性质、数额及罚则适用情形。首先，明确定金为“立约定金”，即专门担保双方诚信履行磋商义务、促成正式合同订立；其次，结合交易标的合理设定定金数额，避免超过法律规定的主合同标的额20%上限；最重要的是，详细列举构成违约的具体情形，例如一方无正当理由拒绝按认购书约定的基本条件进行磋商、擅自推翻已达成一致的核心条款、恶意拖延磋商期限等。

3、保留磋商证据，记录销售承诺

交易过程中，需完整记录与买房人就合同条款磋商的全过程。一方面，对销售环节中向买房人作出的重要承诺（如学区配套、交房标准等），应通过书面补充协议、认购书附件或经双方确认的沟通记录固定下来，避免口头承诺无据可依；另一方面，对磋商过程中双方提出的修改意见、争议焦点及协商结果，可通过会议纪要、邮件往来、聊天记录等形式保存，特别是对方无正当理由拒绝合理条款、坚持提出认购书外苛刻条件等关键节点的证据。更多关于买房的问题，可参考我们之前发布的《》（点击文章名即可查看）。【合同法研100】

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作者介绍

李 慧

股权高级合伙人

北京盈科（上海）律师事务所

盈科管理委员会 委员

盈科业务指导委员会副主任

上市公司商学院《法律风险》主讲导师

工信部中小企业志愿服务专家律师

上海律协海事海商专业委员会 委员

中级并购交易师、碳排放交易师、上市公司独立董事资格、上市公司董事会秘书资格、证券从业资格、基金从业资格

业务领域：公司设立与投资、公司劳动人事合规体系建设、股权激励、股权架构设计、并购与重组、破产清算、商事诉讼等法律事务。

李慧律师，专注于企业法律顾问服务，长期致力于公司法与合规研究，熟悉公司治理结构、内部运营和HR管理事务。

担任多家教育培训业、口腔医疗业、物流业、制造业、传媒业、租赁服务业、住宿餐饮业、软件与信息技术业、珠宝首饰业……等行业企业常年法律顾问。

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