只有业委会没娘家，民政部、住建部、市场监管总局你们看怎么办？

关于解决业主委员会协会依法登记为社会组织的联合建议

中华人民共和国民政部：

随着我国城市化推进，住宅小区大量涌现，物业管理工作进入了快速发展阶段，随之少量住宅/商住小区也陆续成立了业主委员会（以下简称业委会）。

这些业委会在维护小区业主合法权益、监督物业公司按照服务合同约定做好服务工作以及配合所在地街道（乡镇人民政府）、社区综合治理小区等方面发挥了积极促进作用。但政府相关职能部门在加强业委会指导、监管上还不到位，导致业主、业委会、物业管理公司等各方矛盾层出不穷，成为社区管理的矛盾焦点，在一点程度上影响了和谐社会的构建。

一、存在的问题

1、业委会成立率覆盖率不高

社区治理核心内容是解决日益复杂的社会问题，提高管理服务效率，并不断地走向职业化和专业化。这意味着业主要对自己小区未来承担更大责任，发挥业主担当，并参与到社区治理中来。

目前，全国各地商品房小区，业委会或多或少存在成立率不高及发挥作用不强的问题，整体效果并没有达到预期目标，业委会组建率在30%左右,绝对值仍然偏低。

出现这种情况的主要原因，除了相关部门推动有待发力之外，主要是广大业主法律意识不强，基层街道办事处、乡镇人民政府主动组织筹备成立业委会明显滞后、甚至存在少数基层不作为和乱作为、甚至故意阻挠，等原因所致。

2、业委会履职能力不强

作为物业管理的主体，业委会的空缺或不规范运作，已经严重影响了物业行业发展和和谐社区建设：有些不熟悉权责，不依法行事，滥用权力；有些缺乏民主协商机制，成员意见分歧，难以形成合力；有些服务热情虽高，但缺乏专业人士，与业主期望有差距；有些缺乏监督，运行混乱，不作为或乱作为，更有甚者，为私利而不惜损害大多数业主利益；有些无视市场规律，动辄就炒物业公司的“鱿鱼”，扰乱了正常物业服务和市场秩序等。

3、业委会“越权行政”行为严重

虽然《中华人民共和国民法典》第二百七十八规定小区内重大事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主或面积过半数且参与表决人数四分之三以上或人数过半数的业主同意。但现实中召开业主会会议是一件非常困难的事，可操作性不强，以致造成小区物业管理的“生死”大权往往还是落在业委会手中，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。

再加上物业管理是一个专业技术性比较强的行业，即使是业委会成员能够抛开个人私利，从全体业主利益出发，也难免会出现“外行人”管“内行人”，管出问题的现象。

而且由于业委会不具有主体资格，不用承担相应的法律责任，使得个别业委会成员把个人利益置于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害小区业主们的共同利益。

4、行政监管部门监管严重缺失

《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》中均对住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）等主体对业委会给予指导、协助和监督的职责进行了明确。

但在物业管理活动中，行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）对业委会规范、引导、监管、协调不够，对业委会成员缺乏有效业务培训，对业委会规范化运作缺乏有效指导，对业委会的一些违规行为缺乏有效行政处罚。

此外，目前全国各地普遍存在缺乏提升业委会履职能力的机制，缺乏一个为业委会提供互相学习、互相交流、业务培训、促进业委会整体水平提高的平台。

二、成立业委会协会的必要性

由于业主大会和业委会是一个新生事物，各方对其地位、作用及运作规律的认识不够充分，对其组建和运作的指导、服务和监管还在不断探索之中。因此，目前政府有关职能部门对业主大会和业委会的指导、监督情况与相关法律、行政法规和广大人民群众的要求尚有一定差距。

如何提高业委会的自治管理能力，是摆在有关部门面前的重大难题。党的二十大报告指出，要转变政府职能，优化政府职责体系和组织结构；统筹推进包括社会组织协商在内的各类协商。如能解决业委会协会可以备案登记这个瓶颈，这对于加强和改善党和政府对社区工作的领导，推进依法治国，实践“执政为民”和习近平新时代中国特色社会主义思想，推进和谐社会建设均具有特别重要的现实意义。

1、成立业委会协会，有利于加强业委会的自律和提高其的工作水平

业委会从成立到运作如果有一个具有民事主体地位的专业行业协会去指导协助，不仅可以促进政府简政放权，分担基层政府的部分职能，还可以推动所在地区小区业主依法理性地维护自身合法权益。

协会成立后将有效地配合各级政府相关部门，规范和指导的所在地区住宅、商住类小区成立业主大会、选举业委会筹备工作，使更多的住宅、商住类小区尽早依法成立业主大会、选举业委会，促进其依法运作和社区治理，走上依法管理、民主自治的正常轨道。

同时，协会将把党和政府的方针政策通过多种形式如专业培训、学术交流活动等方式对各会员单位进行规范，指导会员单位建立健全财务、决策、会议等各项制度，提高业委会成员依法办事的水平和为业主服务的能力，改变目前不少业委会成员素质参差不一、履职能力低下的状况。

2、成立业委会协会，有利于业委会真正落实党建引领物业，提高物业服务水平
全国多地制定下发的《关于提升社区物业服务水平促进现代物业服务业发展的指导意见》明确指出，加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导监督，推进物业服务管理工作重心下移，将物业管理纳入社区综合管理范畴。

依据文件精神，协会成立后可以组建党组织，并会同已成立业委会的所在街道社区党组织加强对业委会、物业管理委员会党建工作指导，使业委会、物业服务人自觉接受党的领导，并在社区贯彻落实党的方针、政策，保证相关物业方面的法律法规在社区实施。通过党建引领、样板引路、品牌带动，全面提升业委会履职能力和物业管理服务水平。

3、成立业委会协会，有利于其充当专业“老娘舅”角色，减轻行政信访部门和法院的压力

协会作为一个统一协调机构，可以就所在区域内的业委会与物业公司、建设单位以及业主之间、业主与业主委员会之间、相邻业委会之间的协调，统筹协调各方面的利益关系；可以就重大共性问题与物业公司、建设单位以及它们的协会之间进行沟通，能够有效地避免矛盾进一步扩大，使矛盾化解在萌芽之中；可以引导和支持业委会和业主通过法律渠道和平理性地解决纠纷，有利于维护社会稳定和和谐社区建设。

4 、成立业委会协会，有利于其发挥促进会桥梁纽带作用，加强党和政府与人民群众之间的联系

协会的成立将有力地推进和谐社区建设和物业管理行业的进一步健康、有序发展，填补当前业委会领域尚欠缺的利益协调机制、诉求表达机制、矛盾调处机制、权益保障机制。

同时，在政府相关部门的具体指导下，对于带有普遍性的重大问题和突发性的严重事项，协会将向相关行政及立法部门报告，提出行业性的建议，起到广大业主、业委会与党和政府之间的桥梁和纽带作用。

三、破解业委会协会无法登记的对策与建议

业委会既不属市场主体不能在市场监管部门登记，又不属社会团体（行业协会）不能在民政管理部门登记。

目前，我国行业协会登记的主要依据是《社会团体登记管理条例》（国务院250号令）和中共中央办公厅、国务院办公厅发布实施的《关于改革社会组织管理制度促进社会组织健康有序发展的意见》（中办发〔2016〕46号）文件，按照《社会团体登记管理条例》规定，行业协会的发起人或者会员都应当具有法人资格，而业委会不具备法人资格，大部分地区民政部门据此依据不予登记。

但在有些地区民政部门在这方面有所突破，给予业委会依法进行了登记,这些地区给予登记的依据是根据《社会团体登记管理条例》第二条规定，国家机关以外的组织可以作为单位会员加入社会团体。

“组织”包括法人组织，也包括依法成立的非法人的其他组织。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、最高人民法院《关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 若干问题的意见》第四十条的规定，业主委员会属于“其他组织”。“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”，可以作为单位会员发起或加入社会团体。

据不完全统计，目前，省级层面成立业委会协会的有上海市、天津市、浙江省、四川省、海南省等；市级层面的有杭州市、宁波市、沈阳市、成都市、海口市、大同市、营口市、合肥市、温州市、绵竹市、青州市、宿迁市、淮安市等。

但是，其中一些业委会协会是挂靠当地的物业行业协会名下的分会，事实上处于寄人篱下状态，和业委会系业主物权自治主体、应代表业主实施对物业服务监督职责和身份非常不协调，往往会导致难以正向扭转住宅物业服务行业弊病的作用。

行业协会在宣传和配合政府公共服务项目、依法制订和组织实施自律性规范、对辖区内业委会的成立和运作进行业务指导、搭建平台协助政府开展业委会履职培训以及各业委会之间交流提高、协调业委会与政府职能部门、开发商、物业公司平等对话有效沟通、维护社区和谐稳定上发挥了一定的积极、独特作用。

为此，建议如下：

一是：恳请贵部牵头组织此专题内容的会商

由贵部、国家住房和城乡建设厅和司法部、国家市场监管总局会商如何破解法律法规层面的约束，批准业委会协会登记为社会组织的对策与举措。

二是：恳请贵部择时修订相关规章，给业委会适格身份

在《社会团体登记管理条例》第三条增加第三款为：业主委员会属于“其他组织”，可以作为单位会员发起或加入社会团体，民政部门可以给予登记。特此建议。

此致

敬礼！

联合建议单位：（名单附后）

2025年7月日

草根谈：

呜呼：住宅物业近30年现状：已得广厦千万间，天下业主难欢颜，天下业委会也难欢颜。

哀哉：纵观各行各业，都可以成立自己的行业协会，唯独业委会没有适当的法律地位，唯独业委会难以成立自己的行业协会。

阴谋论一下：也许这个呜呼哀哉的希望是：不希望业委会通过自己的行业协会，实现互帮互助、自我约束、自我规范、自我学习、自我成长、自我进步，因为这样业委会太专业了、太欣欣向荣了，住宅物业就规范了、没弯弯绕绕了，那住宅物业企业、开发商等怎么过？怎么活？是这样的吗？

不立不破： 既然靠物业企业自己的行业协会，30多年未能让住宅物业走上正路，不妨就放心成立业委会协会，说不定这个协会才能真正的定盘星。

备注：本文梁振宁先生主笔，草根的思考微调。

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#业委会找娘家#

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