这次的历史意义

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时隔10年，ZY城市工作会议再度召开，新闻铺天盖地，各位自己搜搜原文，这里就不贴图了。

我觉得关于这次会议的所有解读，都只是站在当下中国楼市的角度，这样分析未免有些狭隘。

由于昨晚直播多次被封，那我就通过文字方式，捞干的聊一聊。

（近期可能会用“北先生板块攻略”这个视频号开播）

有个词叫“知史明今”，想研究透彻，我觉得要纵向地“看过往”。

新中国成立以来，关于ZY层面的城市工作会议一共只召开过4次，昨天是第五次。

下面，我分别列出这几次会议的背景，各位在结合这次会议通稿中的重点，自己都能得出结论了。

第一次（1962年）

周恩来总理亲自主持，会后印发《关于当前城市工作若干问题的指示》（1962年10月6日）。

这次会议的背景是：聚焦恢复城市正常生产，解决经济困难时期的问题。

如果了解一点中国当代史的，应该很清楚当时召开的背景，我就不敢多说了。

第二次（1963年）

ZY和GW院联合召开，会后下发《第二次城市工作会议纪要》（1963年10月22日）。

上周我在直播时说的，总共3次，就是漏掉这次。

这次的重点是：加强城市集中统一管理，解决经济生活突出矛盾。

属于是对第一次城市会议的强化和升华。

第三次（1978年）

GW院召开，制定《关于加强城市建设工作的意见》，首次系统讨论城市建设资金来源问题。

这次的意义极其重大，是为改革开放初期城市发展奠定重要的制度基础，各位想啊，会议是在78年3月召开的，而改开的标志性事件是78年12月18日至22日的第十一届三中全会。

这等于是提前布局，用现在说话方式讲：邓公真牛！

然后就过了整整37年，才召开了第四次城市工作会议，换句话说，2015年之前，一直都是围绕着改开初期定调的城市思路在前行。

邓公真牛！

第四次（2015年）

首次以“ZY”名义召开，时隔37年重启最高规格会议，提出“五个统筹”，推动棚改三年计划，明确以城市群为主体形态的新型城镇化路径。

会议的背景是：应对快速城镇化带来的“城市病”。

这是大家都耳熟能详，亲身经历过的一次了。

经历过的，梳理起来，当然就不难。

我问您，如果让您给这次节点定义一下的话，哪四个字最有代表性？

我自己认为的答案是——新城模式。

2015年后，全国各地最显著的城市发展模式，几乎如出一辙，单独划出一个或多个新区，不乏很多地方Z/F，直接把办公地，盖在了新区/新城，Z/F都去了，你是不是得去买房啊......

在城市发展的探索中，我认为没有失败和成功一说，这是一次巨大的历史性突破。

获益人无数。

但是，现在以房地产价格看的话，所有在2016年以后的买房者里，好像亏损最多的，就是买在ta所在城市的新区/新城（其实也包括北京FZX、房山新区、大兴新区等等，华业东方玫瑰2016年底开盘价7.1万/㎡，现在二手房挂盘家3.6万/㎡还能再砍砍）。

而至今为止，其实您可以去看看，中国很多哪怕四五线城市的原核心区的房价，并没有像网上说的那样，跌幅并没有到那种恐怖的程度。

为什么会这样呢？

城在、人在，产业并不在。虽然也规划了，但真正落地情况，好像并不如规划那样。

这几乎是所有新城最大的共性。

我们看到了，上面都是高人，当然也看到了，而且比我们看得更准更清楚。

截至第四次城市工作会，您有没有发现一件最重要的事？

这种会议是特别特别严谨且有划时代意义的，是要一次管十年甚至几十年的，调子定下来，就一定是坚定不移的贯彻执行下去的。

第五次（2025年）

也就是昨天，时隔十年再度以ZY名义召开。首次提出城镇化

“从快速增长期转向稳定发展期”，部署“五大转变”和七大重点任务（如城市更新、韧性城市、县城载体建设等等）。

各位有空看看全文细节，有人说这次是“棚改2.0”，那让他看看我这篇文章，他会马上不这么认为了。

因为10年前和今天最本质的东西，是完全相反的——如果上次是棚改下的“新城模式”，那么这次我认为应该是“核心区扩容”。

这个“扩容”，不是说往外继续摊大饼，也不是在远郊画出一块地，什么先规划后建设。

换句话说，上一次是二维的，这一次是三维的，这个“容”，我认为是“板块容积率”的“容”。

各位不要把视角只放在北京，你去全国各地看看，几乎每个城市的原有核心区，都是那种五六层的老旧小区，一旦原拆原建，还会继续盖6层的房子吗？

显然不是的。

就算盖个11层的“小高板”，容纳居民数量就翻倍了。

这就是“核心区扩容”。

58安居客研究院院长张波有句话说的挺好：“一方面，改造过程中将同步推进低效用地再开发，也会提升城市空间利用效率。另一方面，城市更新会对房地产需求端形成刺激，并通过货币化安置等手段直接增加购房需求。相关部门有望加大支持力度，通过专项债、REITs 等工具提供支持。”。

但是上面我说了，北京的情况不太一样，至少这里的“核心区”，应该要排除东西城，毕竟北京东西城有更重要的任务，严格来讲，从2015年之后，东西城其实已经不属于北京，而是属于首都。

我认为在下一次城市会议召开前，北京房地产的“战点”，应该是围绕三环到五环半的一圈环形地带，大做特做文章......

我这张地图是中国地图出版社正版发行于2022年2月的第24次印刷