你不晕我晕：公共设施、公用设施、共有设施、公建配套、配套设施

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小区里面到底哪些公共区域的房产、设施属于全体业主共有，似乎没有人你给说清楚，主打的就是揣着明白装糊涂么?

所以，演绎出各个部门各管各，自圆其说，业主兜兜转转，若干部门跑完，还是没人说明白哪个属于业主，哪个属于开发商！何其怪哉！

所以有人拟建言全国人大法工委，从建立全国统一大市场、全国统一法律术语、专有名词角度出发，认为应统一法条概念，避免法条打架、法条不一致现象。

这位南通社区治理关注者的建言如下，不代表笔者完全赞同其观点，仅代表笔者支持其统一法律术语、统一专有名词的提法，避免有人钻法条空子，损害业主利益或国家利益。笔者也非常认同其“把应该属于全体业主的，实实在在交付给业主”的观点。

关于修正《中华人民共和国民法典》第二百七十四条的建议

全国人大常委会法制工作委员会：

根据《中华人民共和国立法法》的相关规定，现就修正《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十四条提出建议。

一、国家税务总局规范性文件所指公共设施名称与《民法典》第二百七十四条所指公用设施名称高度吻合

1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号，国家税务总局公告2018年第31号修改，以下简称187号文）第四条第(三)款：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理。

1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

该条款很明确把建筑区划内配置的公建配套设施称之为公共设施。

2、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发〔2009〕31号（以下简称31号文）第十七条：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理。

1)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

该条款很明确把建筑区划内配置的公建配套设施称之为配套设施。

3、《物权法》第七十三条：……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

4、《民法典》第二百七十四条：……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

综上，187号文第四条第 (三)项、31号文17条对建筑区划内配置的公建配套设施的统称及所涵盖的物权种类应与《物权法》第七十三条、《民法典》第二百七十四条公用设施所包含物权种类其实是一致的。

二、国家住建部部门规章规定房地产开发企业申请房屋所有权初始（首次）登记时应当把公用设施登记在业主名下

1、当时施行有效的《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

2、现行施行有效的《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

综上，这两份部门规章统称的公用设施名称与《物权法》第七十三条、《民法典》第二百七十四条的公用设施名称是保持高度一致性的。

由于现施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条和《民法典》第二百七十四条未对公用设施所称物权种类属性类别范畴作出明细定义，导致大部分开发建设单位对建筑区划内的公建配套的居委会和警务站用房、会所、物业经营性用房、学校、幼儿园、托儿所、文体场馆、卫生站、居家养老服务用房、邮电服务、变电站、热力站、水厂、农贸市场、停车场（库）、游泳池、架空层等公有设施不申请办理初始（首次）登记并长期霸占甚至有些非法领取了不动产权证；有些地方政府还出台文件规定开发建设单位必须把小区配置的公用设施移交给政府，由不动产登记机构登记为政府所有；法院在审理小区公用设施物权权属争议时，大多数也是把权属判给开发建设单位或政府，只是判决不得改变规划设计功能。

三、修正建议

由于全国范围内建筑区划内公用设施资产未能物归业主使用的同时，也导致物业管理区域内维护维修资金严重不足无法对住宅设施设备维修和更新改造，加剧了住宅小区道路、绿化和设施设备老化，对房屋“养老”产生了严重影响。

为确保国家物权法律体系的统一性，保障公民财产权不受侵犯，按照相关物权权属法律规定及谁投资谁拥有谁受益的最基本原则，建议修正《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条、《民法典》第二百七十四条条款，把公用设施的物权种类给予清晰、明确的规定。

一是将《民法典》第二百七十四条修正为：“……建筑区划内的其他公共场所、居委会和警务站、会所、物业服务管理、物业经营性、幼儿园、文化活动、卫生站、居家养老服务、邮电服务、农贸市场等用房及设施的停车场（库）、游泳池、架空层等公用设施，属于业主共有。”

二是将《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条修正为：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、居委会和警务站、会所、物业服务管理、物业经营性、幼儿园、文化活动、卫生站、居家养老服务、邮电服务、农贸市场等用房及设施的停车场（库）、游泳池、架空层等公用设施及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。”

如贵会认为以上建议正确，恳请吸收到下一次对《不动产登记暂行条例实施细则》《民法典》的修改条款当中去。此争议涉及全国持有不动产产权证业主的重大切身利益。恳望贵会作为重大民生问题慎重考虑。特此建议。

致以

崇高敬礼！

建议人：（名单附前）

2025年7月 日

草根谈：

如每个小区，都把小区公共资产用好管好，会产生租金一大把、公共车位收益一大把、广告收益一大把，小区或许根本无需国家犯愁，因为这些钱若真留在小区，住宅房屋养老应不是大问题。

每个小区公共资产，弄清楚、算明白，利国利民。

欢迎留言讨论

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