开发商拿来“7年前”入伙通知书催缴物业费，业主：不能给，于法无据！

限价商品房项目永秀花园（也叫时代城）。陈标志 摄

中房报记者 陈标志 海口报道

7月4日，海口市民杨先生收到开发商送达的一份业主收楼入伙通知书。

事后他发现，这份收楼入伙通知书的落款时间为“2018年12月31日”。这也意味着杨先生将从7年前开始缴纳物业管理费。

2017年10月，杨先生与开发商海口投源实业开发有限公司签订了一份《限价商品房预售合同》，在海口市永秀花园一期项目购买一套限价商品房，开发商承诺在2018年12月31日前交房。

杨先生在支付15万余元购房首付款之后，但在申请公积金按揭贷款过程中因种种原因未能获批，购房一事搁浅。后来开发商将杨先生诉至法院，要求其支付剩余购房款。2024年10月，杨先生与开发商庭前达成和解，支付了剩余购房款及违约金。

杨先生认为，在今年7月4日收到入伙通知书之前，开发商从来没有将房屋交付给他，要是缴纳物业费也只能自收到入伙通知书之日起开始计算；但开发商认为，杨先生应该从2018年12月31日起开始计算物业费。

这起物业费纠纷并非个案，类似的纷争在新建小区交付过程中，会经常发生。亲爱的读者朋友，您认为杨先生应该从什么时间开始缴纳物业费？

A.读者来信：没交房却要收物业费

海口市民杨先生给记者发来一封情况反映信，以下为读者来信原文——

我是海口市永秀花园一期17栋xxx房（限价商品房）业主杨某某，我于2017年10月10日与海口投源实业开发有限公司签订限价商品房预售合同，房价总额652743元，并在合同签订后缴纳首付款152743元。

由于当时办理公积金贷款时未通过审批，就想着放一放再说，期间（其间）开发商投源公司也未催促。后面我又在2018年11月27日补交了44000元，并签了补充协议（海口限购政策提高首付比例），此后一直到2024年10月才补交完购房尾款456000元，并按照合同约定缴纳了违约金6万多元。

2025年7月4日，开发商投源公司通知可以领取入伙通知书办理交房手续，但入伙通知书落款时间为2018年12月31日（购房合同约定的最迟交房时间），并要求以此时间开始计算物业费至今，总额13753.05元。

我认为，由于我个人原因导致的购房款支付违约责任，本人已经按照合同约定履行，对方也认可，那么整个购房行为结束时间应该是在我全部付款结束之后，也就是2024年10月，物业费计算时间也应该是从开发商开具入伙通知书的2025年7月4日算起。

投源公司7月4日出具的入伙通知书，落款时间为“2018年12月31日”。

开发商现要求我从2018年12月31日起计算物业费的规定不合理：

1、2018年12月31日前，开发商未有任何书面或电话短信通知交房，交房手续从未办理；

2、我国《物业管理条例》明确规定物业费开始时间应以实际交房时间开始计算；

3、

开发商所说的“2018年12月31日”只是合同约定的交房时间，那么物业费按此计费是否有明确的法律依据或相关合理合规的依据，目前好像没有。

目前我需要进场装修房子，但因为物业费的问题我不能进场装修。物业公司也明确表示，物业费从何时开始计费，以开发商的意见为准。我与开发商也多次进行了沟通，他们建议我走司法途径解决。

B.开发商：客户自身原因此前未交房

杨先生在该小区购买了一套限价商品房。 陈标志 摄

7月11日上午，中国房地产报记者就此联系了该项目建设单位海口投源实业开发有限公司相关负责人韩先生。他认为，客户杨先生应该是从2018年12月31日起，即该项目交付业主使用开始缴纳物业费。

“这个客户应该是2017年签的合同，2018年这个项目具备了交付条件，但是他一直拖着不去办按揭，好像只是交了20%的首付款，剩下的40多万元一直都没有去交。”韩先生告诉记者，后来开发商将杨先生诉至法院，要求法院判令其支付逾期购房款和承担相应违约责任。

记者了解到，杨先生与开发商在庭前达成了和解，即杨先生支付了相应房款和违约金等。

“他是觉得自己已经承担了违约金，然后应该是按照实际的交付时间缴纳物业费。实际上，整个房地产行业都是没有这样的规定（行规）。”韩先生向记者表示，杨先生应从2018年12月31日起开始缴纳物业费，至于房屋没有在2018年实际交付给杨先生使用，这是由于购房人自身的原因造成的。

“假如你过了10年之后再去办（支付剩余房款），我是不是要多承担你10年的（物业费）？没有这种可能。”韩先生也坦承，此前没有通知过杨先生收房，这次发收楼入伙通知书，也是第一次通知他收房。

“因为他交完钱了，我们才能通知他，他也才能办理相关手续。”韩先生称，双方签订的买卖合同里没有约定什么时候起开始交物业费，但其表示《海南经济特区物业管理条例》中有相关规定。

记者也查询《海南经济特区物业管理条例》相关条款，其中第四十七条规定，有下列情形之一的，物业服务费用由建设单位全额交纳：

（一）

已竣工但尚未出售的；

（二）

已竣工但尚未交付给物业买受人的物业；

（三）已经依法交付业主，但建设单位经物业服务人同意，在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用。

韩先生还向记者表示，在此限价商品房买卖过程中，开发商也是受到损失的。他说，杨先生逾期交付的40多万元房款，如果开发商将这笔钱去银行存定期存款，至今利息至少是10万元以上，虽然杨先生交了6万多元违约金，但实际上开发商还损失了。

韩先生最后认为，杨先生什么时候支付完房款，与什么时候缴纳物业费完全是两码事，杨先生可以通过法律途径解决这个事情。

C.律师：房屋未交付收物业费无依据

记者也就此采访了海南海大平正律师事务所资深律师、副主任陈洪德。他认为，开发商未将房屋交付购房人，物业公司向购房人主张物业服务费没有依据。

陈洪德向记者表示，在此纠纷中，双方所主张不是同一法律关系，即开发商和购房人之间是商品房买卖合同关系，如果购房人逾期支付购房款，开发商可以依法依约主张违约金、赔偿损失，甚至单方依法解除合同的同时要求购房人承担违约责任；而物业费是基于购房人与物业公司之间的物业服务合同关系，开发商未将房屋交付购房人的，物业公司和购房人未建立物业服务合同关系，物业公司向购房人主张物业服务费没有依据。

陈洪德称，从法律规定看，在房屋交付之前的物业费由开发商支付给物业公司，房屋交付之后由购房人支付给物业公司。一般情况下，开发商（除非开发商本身提供小区物业服务）不是物业服务公司，未提供物业服务，因此也不具备向购房人主张物业费的权利。

稿件来源：中国房地产报-中国房地产网

原标题：开发商拿来“7年前”入伙通知书催缴物业费，业主该不该给？

编辑：刘亚