广东
我是紫沐，这是我第457篇日记。
从23年中到现在，牛奶厂跌了整整两年。
最新二手成交价，天宸原著130㎡已经跌到3.86万/㎡。
可以说是彻彻底底，跌回了开盘价。
考虑到23年同户型单价接近8.3万/㎡。
相当于高位接盘的，两年浮亏54%，资产缩水548万。
一个中产家庭的半生积蓄，就这样没了。
更可怕的是，牛奶厂价格自刀，也换不来成交量。
今年一共成交了49套，1-6月成交了47套。
四大金刚半年的成交，还比不上广钢一个楼盘。
所以，牛奶厂确实被打趴下了。
而且就现在这热度，周边还天量供应，下半年牛奶厂可能会更惨。
反过来，老对手广钢，这两年表现非常好。
房价确实跌了，但跌幅也就30%左右，跟珠城差不多。
对比很多边郊板块，已经算抗跌了。
关键是成交量，差不多有牛奶厂的10倍。
所以广钢面对牛奶厂，可以说彻底完成了逆袭。
什么三十年河东三十年河西，根本不用三十年。
甚至三年都不用。
那问题来了，逆袭的原因是什么？
广钢能逆袭，真的全靠配套改善吗？
没有这么简单。
还有一个容易被忽略的原因，就是观念的转变。
楼市调整从22年就开始了。
但22-23年，牛奶厂的价格其实都挺稳。
好的户型，依然能在8字头徘徊，甚至去到9字头。
直到2023年中，楼市信仰开始破灭。
牛奶厂是一个擅长讲故事的板块。
低密度、纯改善、圈层纯粹，天河东的后花园...预期拉得很满。
但随着23年中楼市信仰破灭，没人再听故事了。
大家发现口号不会兑现，开发商一个个爆雷，经济和就业也越来越萎靡。
更可恨的是，楼市工具箱里的重磅武器，竟然还藏着掖着。
巨大的反差，让楼市信仰直接破灭。
虽然年底操盘手紧急救市，把工具箱里的大家伙都搬了出来，但已经没用了。
迟来的爱，比草还贱。
当楼市信仰破灭，市场最大的变化，就是买家变了。
他们不再买预期，也不再愿意为一张饼牺牲生活品质。
于是房价主要靠预期的牛奶厂，迎来了当头一棒。
这还没完。
当大家买房开始关注基本面，开始关注怎样住得爽。
学铁商这些配套，就变得很重要。
而牛奶厂的生活配套，堪称灾难。
商业是没有的，甚至外卖都不太送过来，还没有地铁。
上班要开车，吃饭要开车，逛街要开车，干啥都要开车。
和外界连通的道路又经常堵，几千户人全靠两条小道出行。
住牛奶厂，压根就爽不起来。
没法靠学铁商留住买家，无疑让牛奶厂的处境雪上加霜。
偏偏这时候，广州新规又开始发力。
牛奶厂周边冒出来一堆得房率超高、自带配套、价格还卷的新规产品。
牛奶厂曾经引以为傲的楼龄+产品，转过头，就成了买家嫌弃的缺点。
一棒又一棒，牛奶厂就这么被干趴了。
所以广钢起，奶厂落，表面看是配套的差距。
但买家观念的转变，以及供需对板块的影响，也在默默发力。
客观去看，下半年牛奶厂继续趴着，基本是注定的。
但广钢能不能维持目前的好势头，也有风险。
其中最大的风险，是供应。
过去两年广钢周边基本没啥竞品。
保利雅郡和保利珠江天悦，体量都不大。
但下半年，要是广钢新城TOD地块顺利出让，冲击就来了。
这块地体量很大，地铁上盖，自建商业，位置又好。
还能做出广钢内部，非常稀缺的新规产品。
并且大概率会落到以性价比著称，上半年靠珑岄上城和珑矅上城爆卖的广州地铁手上。
要是广州地铁继续玩性价比，整一个“珑钢上城”出来，卖3-4万。
那广钢二手的成交量和成交价，就会承受巨大压力。
所以牛奶厂是一个缩影，广钢也是一个缩影。
它们的起落，往往是多方面原因造成的。
把这些变量研究明白，对板块的后续走向，就会心里有谱。
关键是，你买房的时候，有想过这些吗？
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