2025，深圳从土地市场展开城市“修正”

继续谈深圳的土地市场。

2025，深圳乃至全国的土地市场变化都非常巨大，可以说是近20年来最为巨大的。先前已经谈了很多，这里结合着深圳最新出让的两个地块，更新两个我认为“最为重大、最为可喜”的新气象：1）容积率大幅下降，政府少收了很多钱，“亏大了”；2）市场的力量在发挥重要作用，倒逼官方做出符合市场要求的调整，乃深圳长远之福。

龙华上塘宅地这个比较简单，宝安南街坊则非常典型。

7.30，龙华上塘A815-0036宅地成功出让，深业以底价19.06亿竞得，折合楼面价约28050元/平米。在容积率相若的条件下，楼面价显著低于此前龙华的两宗宅地。

6.19，龙华上塘三角地，容积率2.5，建面约2.72万平米，建筑要求多层+高层，联发以12.12亿元竞得，综合楼面单价44558.82元/平米，溢价率46.55%。

7.7，龙华梅林关宅地，容积率2.8，建面约6.1万平米，建筑要求“多层+高层”，中海以23.7亿元竞得，楼面价38795元/平米，溢价率40.74%。

对比之下，本次地块产品质素基本相同，同为R2，建面67950平米（住宅60390平米），容积率3.1（略高一点点），建筑要求亦是：多层+高层。

但是竞拍结果差别巨大，溢价率从40%以上降到0。个人推想，这个地价结果低于官方预期，当然也显著低于市场预期。按照这个价格，这个楼盘未来的毛利率应该会显著高过上面那两块，总之，安全性足够。

如果去找原因，可以说上述三幅地块（未来还有一幅，在今日出让的本地块旁边），本次出让地块的整体配套相对弱一些。但这个说法我认为略为牵强，无法解释溢价率差别如此之大。

个人推想，这块地较大可能是开发商“捡了便宜”，偶然性大。因为深圳最近供地还是比较猛，之前拿地的国家队——华润、中海、招商，都已经花了不少钱，短期内的投资预算未必充足，此为技术限制。另一个因素，也恰恰说明了，土地市场的自我调整力量在起作用。现在开发商无论是国企还是私企，都选择宁愿把钱花在刀刃上，寻求更高的安全边际。所以，最好的、最稀缺的地块，他们反而会愿意去花大价钱去抢，稍微中规中矩一些的地块，一定会排在企业投资决策的后列。这就是结构化行情的重要特征，土地越好、越贵，反而安全垫越厚，土地越一般、越便宜，反而越“内卷”，越容易滞销。

本地块是龙华今年卖的第三块宅地，也是深圳今年卖的第六块宅地，宗数已经超过去年，总面积也大约达到39.3万平米，超过去年、前年。但是收入一共才约127.02亿，距离去年的346.11亿、前年的312.47亿，都差得很远，还需要接下来更加猛烈的卖更多地。

以上图表数据说明了：容积率降下来了，政府“亏”得厉害，“少收了许多钱”，过去两年里卖一块地收的钱，现在得卖三块地才能打平。我粗略计算，截至目前，今年深圳出让的宅地累计实现平均楼面价只有约3.23万/平米，创下至少是2020年以来新低（应该是近10年新低，往前的数据我就没算了，有这方面数据的童鞋烦请补上），但是去年实现整体平均楼面价是约11.9万/平米，前年是约10.3万/平米，2022年是约5.62万/平米，2021年约5.81万/平米，2020年约5.04万/平米。

其间土地条件的变化只有一点，住宅容积率大降，腰斩级下调，直接影响政府的卖地“坪效”。

也许这显示了，在经济困难与楼市下行的市场环境之下，政府过去两年对于“土地财政”的渴求反而更加进取，要不是因为“新国标”对于容积率与建筑高度的限制，今年的单位楼面价应该也会如同2023-2024年。

再来看我说的“典型”案例——宝安南街坊地块，这块地可谓是牵动了全城神经，一波三折。

地块最早于4月挂牌，但月底中止出让，当时我写了文章《》，指出它的最大痛点：宝藏地块但没有匹配宝藏条件，商办规模太高，进而显示深圳相关部门依然是“老思维”——城市土地不愁卖，地块规划一塌糊涂，常年疯狂上马商办比重，只为疯狂拉高项目容积率（多卖钱）。我当时也给出建议，这块地最好是大幅去掉商办，改为纯粹的R2最好——

“首要的一点是，要把今后‘宝藏地块’的商业比重大幅度的降下来，最好是纯粹的住宅用地”

5月25日，这块宝藏地王进行了调规：

1）地块整体容积率大降，从之前的5.7降到3.7；2）一拆二，大宗明确为宅地（42523平米），容积率大降为3.4，小宗为商地（5025平米），容积率6.0合计建面约3万平米，而之前的规划是商业面积10.25万平米、酒店3.5万平米，大幅砍掉！3）主导功能变身，此前是“商业服务业、住宅”，本次调整为“住宅、商业服务业”，住宅变为主导功能。

与我此前的建议，不谋而合。

7月16日，这块地（是其中的宅地）再次挂牌，计划在下月15日出让。

宗地面积42521.94平米，建面14.5万平米（住宅12.5万平米、商业18350平方米），容积率只有3.4（对比周边同类地块，几近腰斩）！挂牌起始价64亿，起始楼面价44138元/平米。

重点是，也不再说搞什么“文旅地标”了。我上篇文章里也讲到这一点，在“失败的欢乐港湾”之侧再搞一个文旅地标，完全就是拍脑瓜子，在商业上必然无法获得成功。既然无法成功，作为买家的开发商们自然也不会傻到花大几十亿巨资去接盘。

现在这样的重新调整，可以说是真的把这块地视为了一宗“超级豪宅”地王来对待了，地块必然不会再流拍了，而且溢价率一定会非常的可观，翻倍都不令人惊讶。

更为深远的是，宝中南街坊地块以及其它所有地块在今年的展现特征，我认为都显示出深圳在对过往城市建筑规划思路的一种修正——片面的强调大建总部基地、大建商办地标，严重忽视住宅平衡以及城市的整体宜居价值，这个思路过往10多年来把深圳开发商坑得不轻，也把深圳这个城市坑得不轻。

后海、前海、超总，曾经这些高大上的区域都是“豪言（拍脑袋）”不规划一寸住宅，在过去的2年里，都纷纷展开了调规，重新向住宅方向靠拢。南街坊地块的调整，可以说是一个“收尾”，故而更加的典型。

这个背后，我认为恰恰是市场的力量在默默起作用，让违背市场的玩法最终得到惩罚，倒逼主官去顺应市场的要求，做出正确的调整。进而，政府与全民也能够获得长期可持续的利益。此乃城市长远之福。

现在只是城市修正的开始，我相信深圳接下来会有更多更好的超级地块放出来，能让你受到惊吓哈哈。

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