北京
01
作为一个北京自媒体、深圳楼市观察员，我真的无比羡慕上海——上海楼市真的比北京深圳强太多了，京深两地加起来可能也打不过上海。
为什么这么说，光看土拍，前几天上海两天就卖掉290亿的地，而北京深圳呢？
▲上海近期拍地情况，居然出了一宗楼面价20万+的单价地王，当然这宗地是某位大小姐拿了准备盖私宅的。
而北京，昌平东小口的地拆了又拆，朝阳太阳宫的地，规划改了又改，丰台石景山的地开发商甚至不敢投标了，现在北京还拿得出手的也就海淀的地，还得是核心区，开发商才敢出手抢。
而深圳呢？好不容易出了一宗前海桂湾地王，还是商改住的，其他地区如龙华龙岗的地压根不好出手，华发接手融创的地还回收给了区政府，相当于拿地金额为负。总之深圳略有人气的地就是南山宝安福田了......
02
除了土拍方面上海令人艳羡之外，豪宅保值方面，深圳北京也难以望其项背。
例如上海整个2024年，全国3000万以上总价的房子，有一半以上是在上海卖掉的。
到了2025年，上海楼市更是芝麻开花节节高，截止到6月底，虽然成交总量因为经济大环境不可避免下行，但3000万以上的豪宅仍然成交了1000多套，5000万以上的豪宅甚至成交了近500套，已经超过去年的平均月成交。
▲除了成交，上海很多豪宅的单价也在不断攀升。例如翠湖天地、绿城潮鸣东方、嘉里金陵华庭、保利世博天悦这些楼盘，单价21-30万不等，均突破了历史均值。
反观北京，新房称得上豪宅且成交尚可的，也就海淀功德寺、朱房村双子星，以及朝阳的北京宸园和万吉玖序。且整体而言，这些楼盘的溢价其实都不算高，起码远低于上海豪宅的溢价。
至于二手房，北京豪宅更是凄惨。南三环豪宅合生缦云一套189.7㎡的房子，最终成交价只有1690万，单价只有8万左右，而这套房子是业主在2021年花了2400万买入，折合单价13万多，如今新房刚一交付转手再卖，赔了710万。
▲宇宙中心五道口、清华南大门的龙湖唐宁ONE，大平层也就11w+了，相比23年巅峰期降了1000万；万柳标杆盘万城华府和万柳书院，单价从26万降到22万左右，可以说，北京楼市，绝对的顶豪也在降格，更别提永丰中海富华里、崔各庄三兄弟等伪豪宅了。
所以，从这方面看，北京豪宅的韧性和底蕴，是远远不及上海的。
曾经，我认为北京和上海是平起平坐的，虽然北京经济不如上海，但是受益于政治中心和文化中心的加持，北京应是全国资源分配的中枢。
相应的，北京楼市的豪宅就算比不了上海，整体应该比上海楼市是要更稳的——显然，这种看法错了，上海早已超出国内长江经济带的领头羊范畴，站在全球角度看，上海是亚洲核心、未来超越东京、新加坡的存在。上海楼市的顶点，也会随着国运上升而水涨船高。
03
说了北京，再来说说深圳楼市。
坦白说，作为上一轮房价牛市的先锋，深圳一直被很多购房者寄予厚望。人多地少、高科技企业多、年轻人多、移民城市，无一不是深圳楼市暴涨的理由。
但是现在看呢？深圳楼市的豪宅韧性相比上海还差得远，整体成交量又不如北京。
别的不说，就说深圳的网红代表盘，华润深圳湾悦府，以前报价是30万一平，现在跌到了20万一平，整体跌幅超过30%。
▲其实不只是真豪宅暴跌，深圳的改善型豪宅，如深铁懿府，122.09平方米的四房，2月份成交价1340万元，7月份快速跌至1170万元，半年时间房价跌幅高达15%，被自媒体冠名为深圳有史以来最快跌掉首付的楼盘；
此外还有华润城润玺，一期115平方米的三房，半年跌了200万元。虽然跌幅不及深铁懿府，但是下跌的金额大于深铁懿府。
由此，从这些数据，看得出深圳的楼市龙头地位，早已被上海取代——2014-2021年的那一轮深圳楼市暴涨，主要是基于深圳是一线城市中房价最低的城市（2014年深圳均价还不如广州），所以激活了深圳全民投资；
而如今的上海豪宅大牛市，核心发力的是浙江、江苏企业家及“二代”主力客群，这是真正的顶级富豪群体、老钱贵族，所以在当下铜锁时代，反而走出了一波豪宅大牛市。
对此有人说，深圳楼市是A股深市里的创业板，遇到大牛市跑得快（当然跌也跌得快）；上海楼市是沪市主板，海阔水深，抗压能力强，走势也更稳定。
▲ 从贝壳数据来看，全国几乎所有城市，二手房价格继续下跌中。今年7月相比2024年1月，跌幅最小的三个城市：成都4%，杭州8%，上海11%。
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