浙江
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引言：
由于过多考虑地好卖、多卖、多赚，或者过多迎合开发建设单位需要，出现过大量商业占比过高的商住教混合小区。
或者，为了减轻地方财政压力，土地出让时候过多要求开发商配建非此住宅小区必须的公建配套，如社区用房、警务用房、教育用房、综合市场、文体用房、邮电供电设施，出现不少，配建实质是移交地方职能部门的住宅小区，如果又不做物业管理区域的区分，最终导致物业管理乱局。比如，前阵子华南新城业主大会的业主清册暴增面积，就是稀奇古怪地把早就分家独立管理的中小学等纳入了业主清册，网上对当地住建的奇葩操作，还吐槽过呢！
故，民法典第二百七十八条，如何解决这问题，就非常重要了。
江苏梁先生、浙江刘先生建议
关于修正《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的建议
全国人大常委会法制工作委员会：
根据《中华人民共和国立法法》，现就修正《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十八条提出建议。
按照《民法典》第二百七十八条第一款由业主共同决定的第（一）至（九）项事项和第二款的规定，虽开发建设单位（大业主）只算一位业主，但如其有大量未售住宅、商铺、写字楼和产权车库或自持住宅、商铺、写字楼和产权车库等，累计面积超过或接近于物业管理区域总建筑面积的三分之一时，只要其不参加首次业主大会会议或投反对票，这种类型商住占比失衡的小区，则很可能永远成立不了业委会、永远是前期物业合同，业主大会基本什么事都无法按多数决来决定小区大事，势必导致此类小区成了开发商说了算的局面。
鉴于《民法典》第二百七十八条相较于《物权法》第七十六条，降低了业主表决同意的人数及专有部分面积占比的要求，从1/2降低为1/3。这体现了《民法典》促成业主表决物业管理事项能作出决定的立法初衷。
鉴于《物业管理条例》第六条、第九条第一款旨指业主享有成立业主大会会议的权利、物业管理区域的划分应当考虑物业建筑物规模及社区建设等因素；《业主大会和业主委员会指导规则（住建部）》（建房〔2009〕274号）第八条旨指在当已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，全体业主通过表决成立业主大会，以保障全体业主的共同合法权益。
若开发建设单位手握大量未售产权，则能利用《民法典》第二百七十八条规则，以不参会、弃权或反对的方式投票，就可严重影响业主大会参与率、表决通过率等指标，导致业主共同决定小区事项成为泡影，形成业主权益难有保障、开发商滥权无法监督，业主基于物权进行小区民主自治的制度空悬。
为杜绝开发建设单位利用《民法典》第二百七十八条表决规则漏洞而所拥有特别否决权，推动真正的业主民主共治和良法善治，对《民法典》第二百七十八条的表决规则缺陷进行修正已刻不容缓！为确保此类型商住物业管理区域小区合法成立业主大会或业委会，或民主决定小区重大事务，特建议如下：
依据《物业管理条例》第六条、第九条第一款和《民法典》第二百七十七条第一款的规定，综合考虑这类物业管理区域内的建筑物规模、社区建设等因素，在下一次修订《民法典》时在第二百七十八条增加一个条款，即：
对于开发建设单位（大业主）持有专用部分面积占建筑区划内五分之一以上的物业管理区域筹备首次业主大会时，应当由专有部分面积占比三分之一以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决同意。
特此建议
此致
敬礼！
建议人：（名单附前）
2025年7月 日
草根谈：
面对新情况、新问题、新特征，要么规划要考虑周全，减少对短期经济利益的追逐，增加居民福祉长期考虑，增强规划科学性、合理性；要么相关法条与时俱进，及时打补丁。
法治中国，你我他，积极献言献策，共筑法治长城！
欢迎留言讨论！
# # #呼吁修订民法典 # #
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