广东
我是紫沐，这是我第460篇日记。
有粉丝说，打算在东部买房。
但最近刷到很多东部房价暴跌的文章，有点慌。
问怎么看东部房价暴跌这事？
其实东部房价跌，不是最近才开始的。
早在2021年，东部二手房价就开始跌了。
就以经常被拿来做典型的金碧世纪为例。
21年中，金碧世纪中层85㎡创下6.28万单价的巅峰记录。
但在城光、富颐、中鼎的冲击下，房价很快就开始回调。
22年，同户型低层已经跌到了4.2万。
再经过23-24年的调整，楼盘均价已经稳定在3万以下。
所以金碧最新一套低层非标杆户型跌到2万成交，其实算不上大新闻。
今年很多楼盘的调整幅度，对比前两年，已经稳定多了。
那为什么最近反而密集出现这种降价文？
想了想，可能跟过去一周市场太淡有关。
刚出炉的广州楼市7月数据，很难看。
新盘网签暴跌，网签量为今年第二低；
二手成交回落，环比上月跌了10%。
这时候唱空，不容易出错。
但我还是觉得，理解为什么跌，比知道房价跌了，更重要。
为什么东部这几年房价跌得猛？（尽量避开，有些房子救不起来了..）
为什么广州新房热度没能维持前两个月的势头？（广州房价还能涨吗？）
为什么连珠城房价也开始往下掉？（广州豪宅的下半场）
不搞清楚原因，就永远只能马后炮。
而这些问题的答案，在过往文章中，已经写得很详细。
楼市是不可能脱离经济和产业，走出独立行情的。
哪怕这两项你没看懂，最起码，也要看清楚目前的供需关系。
广州选了天量供应这条路，二手房价就注定很难回稳。
人家户型比你好，外立面颜值比你高，学铁商几乎没差，价格还不贵。
你让买家咋选嘛。
关键是这种竞争力比你强的产品，还根本买不完。
这边还没清盘，那边又开始加推。
好不容易旧改释放一批购买力，还没流入市场，就被安置新房吃干抹净了。
救楼市，救的不是二手，只是救新房和土拍。
这个道理，就算再迟钝，也该看懂了。
所以现在只适合刚需买房。
什么有笔闲钱想投资，或者提前给子女买房的，还不是时候。
东部买房也一样。
不是不能买，是不能以投资为目的去买。
就比如即将入市的保利航天奇观，你说它是个好盘吗？
我觉得是的。
特别对吉山板块的珠花和华润，冲击会很大。
大家短板一样短，航天奇观的长板却很长。
2.07低容积率，23层塔楼，17层板楼，绝对低密。
加上稀缺的湖景和纯粹的周边圈层，对珠花和华润，有点降维打击的意思。
但你说航天奇观值得投资吗？
我不觉得它值得投资。
别说放在全广州了，航天奇观在天河东也有对手。
它逃避不了通勤拉跨的问题。
别忘了航天奇观的定位，是刚需-刚改，首推面积段在80-130㎡。
而刚需买家，对地铁通勤是比较有要求的。
回家能沿湖散步固然好，但上下班多花一小时，这代价未必人人都能接受。
所以航天奇观是个好楼盘。
它有很漂亮的环境资源，有顶级贴牌名校，离观樾的商业体也很近。
按4-5万左右的单价，总价能控制在300多万起。
300多万，能享受到观樾800多万的同款配套，绝对是吸引人的。
这可能也是航天奇观把面积做小的原因，靠低价高配来提高竞争力。
但航天奇观不值得投资。
抛开目前的环境背景，它也缺乏稀缺性。
地铁刚需客，还是会回归天河都荟，甚至保利天汇的。
买房不能只看软文。
软文只会告诉你优点，以及它卖得好不好。
但作为一个买家，更应该知道它的缺点是什么。
不够客观，就容易买错。
不搞清楚原因，就永远只能马后炮。
如果过段时间，又冒出来很多牛奶厂房价下跌的文章。
你是只能跟风看个热闹，还是能学会看透本质？
答案，我已经放在文章里了。
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