重庆
01
不是吧，重庆新房库存竟然告急了？
这不是危言耸听，而是正在发生的事实。
根据铭腾机构发布的数据，截至今年上半年末，重庆中心城区的新房涉宅类有效中期库存已降至2357万方。
而其中开工在售的有2100万方。
图源铭腾机构
要知道，在过去三年重庆中心城区每年的新建商品住宅成交面积也就在500-600万方左右的水平。
这2100万方的库存够卖差不多4年了，哪里来的警报？
你先别急。
要发现市场的真相，不只要看总量，更重要的是看结构。
虽然中心城区总体库存并不算低，但核心区的整体库存就只有400万方左右。
仅占总体库存的17%，还不到两成！
图源铭腾机构
从这张图可以明显看出，这2100万方的新房总体库存大部分都存在于蔡家、水土、空港、中央公园、悦来、礼嘉、大渡口、界石等区域。
而核心区的新房库存非常少。
在核心区的所有板块中，只有南坪和大杨石两个板块的新房库存在100万方以上。
而在南坪，光是和黄御峰一个项目就占了150万方的份额，其它所有项目加在一起也不过20万方左右。
所以核心区真正库存量大的也就只有大杨石一个板块。
观音桥、渝中半岛、弹子石三个板块目前库存量在50万方左右，而其它核心板块要么库存在30万方以内，要么干脆就没有供应。
如果你看明白了当前重庆新房库存的结构，你就明白：
重庆核心区，真的很快就要无房可卖了。
02
以上只是单纯从数据上分析。
那从现实的楼盘销售情况来看，是不是这么回事呢？
我们来看看上半年重庆住宅销售TOP20的楼盘名单。
图源铭腾机构
在上半年重庆卖得最好的20个楼盘中，核心区楼盘有10个，占比刚好一半。（没有算礼嘉的4位，如果算上礼嘉，将达到14个）。
再看看核心区各个楼盘的具体表现。
观宸，虽说今年出现了不少负面的声音，但丝毫不影响这个单套总价几大百万的楼盘上半年卖到全重庆第四。
见山台，渝中断供7年的巅峰之作，首开去化率就超过了60%。
联发观音桥，嘉禧听说是卖完了，嘉樾的小高也清盘了，嘉和府一期也快要卖完了。
国瑞浩月府，2022年拿地，三年不到基本清盘。
璞印金开，从首开到基本清盘只花了不到半年的时间。
……
总体来讲，虽然当前楼盘仍处于深度调整过程中，但是核心区的楼盘基本上都还卖得不错。
要想在核心区买到心仪的好房子，还真的要下手快才行。
03
不管你认为当前重庆房子的库存量是大还是小，一个不可否认的事实就是：
重庆新房库存一直在持续缩减。
根据重庆锐理机构发布的数据，重庆预售存量的去化周期已经大幅缩短至了7个月，在全国15个重点城市中排名倒数，远远低于北上广深等一线城市，也低于成都、西安、武汉、南京、苏州等热点的二线城市。
图源锐理数据
缩减的不光是中期库存，还有远期库存。
一方面，土地供应急剧缩减。
2022年，467万方；
2023年，295万方；
2024年，135万方；
2025年上半年，108万方。
图源克而瑞
另一方面，重庆正式启动了史无前例的大规模土地回收。
其中重庆中心城区的回收土地共计36宗，土地面积2712亩，涉及居住用地的建筑规模约385万方！
相当于过去两年重庆中心城区新增住宅用地之和的90%。
从2022年开始，土地供应大幅缩减，减少源头供应；
从2024年开始，政府大批量收购存量商品房，减少中短期库存；
从2025年开始，政府开始大规模回收闲置土地，减少远期库存。
这就是一套去库存的组合拳，会让重庆楼市的“新房荒”逐渐成为常态。
而首当其冲的就是核心区。
重庆总体库存量目前还有不少，但核心区的新房库存已经拉响了警报。
毕竟想在观音桥和两滨一嘴买房的人，不大可能跑到空港、蔡家、水土、龙兴去买房。
近郊新区的库存量并不会影响到核心区新房的销量。
当核心区的新房库存告急，重庆房价一定会率先从核心区开始发起反攻。
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