两年仅售12套！这家公司的“顶豪神话”破灭了…

豪宅市场进入黄金时代，昔日豪宅标杆却深陷滞销泥潭。

近年来，上海豪宅市场持续火热，前有陆家嘴江景大平层开盘即售罄，后有新天地风貌别墅引富豪争相竞买，众多高端项目取得了不俗的销售业绩。

然而，在这场高端住宅的盛宴之中，一个曾与汤臣一品齐名的老牌豪宅却风光不再——

绿宝园四期开盘近两年，38套独栋别墅仅售出12套，去化率不足32%，平均2个月才卖出去一套。

截至：网上房地产，2025年8月19日

巅峰时期的绿宝园，不仅是浦东名片，更是蜚声沪上的顶级涉外别墅区，连续多年入选“中国十大超级豪宅”。

超低容积率的社区、超全的设施配套、高品质的物业服务……共同打造了这座世界500强高管的“后花园”。

曾经风光无限的绿宝园，如今却逐渐式微，这不禁让人疑惑：为什么现在的豪宅客群，都不爱郊区别墅了？

今天，就让我们来聊一聊这个项目。

01

昔日豪宅标杆，难掩如今尴尬

时光倒流至20年前，绿宝园也曾是上海豪宅市场的标杆。

开发商上海汇宝房地产发展有限公司是外企全资子公司，早在1994年就在上海浦东注册，绿宝园是其在国内的第一个项目。

自开发建设以来，绿宝园以其纯正的美式风格独栋和国际化社区定位独树一帜。

2005-2007年连续入选“中国十大超级豪宅”，与汤臣一品、玫瑰园等豪宅齐名。

顶级涉外社区的标签也吸引了来自近40个国家的外籍人士入住，其中不乏世界500强企业在华高管，一度被称为“世界500强高管聚集地”。

还曾荣获“上海最佳涉外租赁别墅”、“上海国际化低碳社区”和“上海最佳服务别墅社区”等荣誉。

绿宝园曾经的成功并非偶然，项目规划约40万㎡的森林式社区园林，到如今绿化、植被的年龄基本都超过了20年，形成了独特的森林居住体验。

社区配套还有涉外别墅级的草坪活动广场、下沉式露天泳池、喷泉广场等等，就算几十年过去，品质放在现在也相当能打。

物业服务则是由国际知名的仲量联行提供，含有房屋日常维修、班车接送等双语物业管理服务，精准高效地响应客户的需求。

从1999年至今，项目一共开发了七期，一期到五期是别墅，六期和七期主要是洋房。

别墅产品口碑不错，推出的洋房也卖得火热，2020年开盘的六期206套洋房光速清盘，2022年的七期40套洋房，入围积分高达92.1分。

然而，曾经的豪宅标杆如今却光环褪色。

2023年8月，绿宝园四期别墅翻新重卖，开盘被曝出38套独栋别墅0认购，最终不得不取消摇号开盘。

到如今，开盘近两年也才卖了12套，去化率不足三分之一。

四期别墅可是大面积独栋，品质不差，而且还是放在绿宝园这个低密社区里，按说在全上海也难找对手。

可为什么就是卖不动？这就得从项目本身找找原因了。

02

三大硬伤缠身，滞销早已注定

绿宝园从“顶流”到“滞销”的转变，背后是上海豪宅市场格局的更迭。

当高端客群的偏好从“郊区别墅”转向“市中心大平层”，当“国际社区”概念不再稀缺，绿宝园的困境便成为必然。

深究原因，这个曾经定义上海顶豪标准的项目销售遇阻可归结为三个核心因素：地段偏远、老房翻新、客群错位。

1、首先是地段偏远，价值支撑不足。

有人认为，绿宝园四期卖不动，是因为总价太高了。

根据一房一价表来看，绿宝园四期建面约700㎡-850㎡，均价12.33万/㎡，总价在6600万元~1.27亿元，虽然只有38套房源，但货值有34.5亿。

将近1个小目标左右的总价足以把绝大多数购房者挡在门外，但上海从来不缺能接得住这个价位的买家——

今年5月21日，位于黄浦区的融创上海壹号院三批次开盘，64套房源套均总价超6000万，最高总价近2.5亿，开盘当天清盘售罄。

上海壹号院效果图

所以，真正的问题不在于“总价高”，而在于“高价是否对应高价值”。

若是横向对比新房，同预算总价的情况下，在市中心可以拿下顶级豪宅，比如翠湖天地、保利世博天悦、绿城潮鸣东方等等，地段、配套、品牌样样过硬。

而绿宝园地处浦东康桥外环外，既没有市中心核心地段的抗跌性、稀缺性，也看不到能拉动价值的新规划。

若纵向对比同小区二手房，在贝壳上，同属一个小区的500㎡（含地下室面积）绿宝园五期北区的在售二手房，挂牌单价来到了7万多/㎡，与四期新房的12.33万/㎡相比，每平米差价高达4万多。

截至：贝壳找房APP，2025年8月19日

而且因为四期的房源总体面积更大，这也意味着总价会更高，总价均价在9000万左右，都够买2套二手房了。

大家心里都有本账，同样的钱，买市中心的豪宅更稳妥，或者入手二手房自己操刀装修，还能省下数千万。

结果就是，绿宝园四期看得上的人买不起，买得起的人看不上。

2、其次是让人诟病的“老盘新卖”。

绿宝园四期的这批别墅早在2004年11月就已建成，之前一直对外出租，现在收回翻修再重新出售，也就是说，这批别墅已经有20年房龄了。

翻新中的绿宝园四期

虽然外立面翻新，但埋藏在墙体和地下的水电管网等基础设施存在老化风险。

而且，这种动辄上亿的独栋别墅对于豪宅买家来说，一般都是视为家族传承的核心保值资产。

对于豪宅客群来说，花几千万甚至上亿的“新房”价格，去购买一栋产权年限缩水的“翻新老别墅”，心理门槛并不低，这也是许多潜在买家望而却步的关键所在。

翻新中的绿宝园四期

甚至这批“新房”还是室内毛坯交付，也就是说还要再加上一笔装修成本。

在豪宅市场兴盛、高端住宅层出不穷的今天，这类伪新盘已难获市场青睐。

3、最后还有目标客群错位。

早年绿宝园以“国际社区”为标签，凭借低密度森林园林、纯正美式别墅与涉外配套，吸引了众多高端外籍人士居住，堪称“小联合国”。

这一定位精准契合了彼时上海外向型经济的发展浪潮，外籍精英的集中入住反过来强化了其“国际化豪宅”的光环。

但近年来，随着部分外资企业战略调整撤离、外籍高管人口也不断流失，红极一时的“国际社区”概念渐渐的落下帷幕。

曾经支撑绿宝园定位的外籍客群在持续流失，而新的高端买家更倾向于市中心核心地段的资源占有，或新兴板块的品质改善型产品。

当“国际社区”的底色逐渐褪色，项目却未能及时调整客群定位，最终陷入了“老客群流失、新客群难获”的困境。

03

叫好不叫座，口碑难敌市场理性

说起来确实有点可惜，毕竟绿宝园四期的产品力，确实有其稀缺底色。

绿宝园四期没有沿袭以往的美式风格，而是用保加利亚维纳多天然石材打造立面，复刻了文艺复兴、巴洛克、新古典主义等法式经典风格，每一处雕花线条都透着厚重的质感。

别墅的外立面将华贵与大气糅合得恰到好处，世家传承的从容风范在此尽显无遗。

绿宝园四期新房户型建面约700㎡-850㎡，单栋实际可使用面积高达约1.5-2.5亩，提供了一个面积超大独立私家花园，将居住体验拉满。

外廊部分构筑出惬意的休憩角落，如同自然过渡的纽带，将室内的静谧与室外的开阔巧妙衔接。

社区里的恒温泳池、喷泉广场、草坪活动区据说也是高成本用料打造，园林树木甚至比别墅还高。

不可否认，绿宝园四期在社区环境、建筑质感上确实有过人之处，展示了高端国际生活的范本。

尽管开发商在产品上做出了努力，但绿宝园四期的市场表现却依然不尽如人意，如今的客户对这种远郊别墅并不买账。

现在开发商反而骑虎难下，若是大幅降价，会损害品牌形象，也会让前期业主不满；若是不降价，就只能继续滞销，形成恶性循环。

这件事也给所有开发商提了个醒，如今远郊别墅豪宅神话已经破灭，靠“概念”和“光环”打造豪宅的时代也已经过去了。

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