华润撕金茂，批头散发

Disclaimer ：

·本文无广，不构成任何投资参 考；

·无道德评判含义，勿上升哦

自上海楼市被几家央国企基本控盘后，各大项目之间的较量就从未停歇。其中厮杀最为激烈的，非华润与金茂莫属。

一年前，战火还燃烧在略显偏远的宝山区南大板块。双方在网上掀起一轮轮舆论攻势，有人形容那场交锋是，起初似杨玉环与赵飞燕斗舞时的娇嗔愠怒，后来变成郭靖与乔峰对掌时的招招见真章。

然而两家斗到最后，却被一旁不声不响的保利摘了桃子。

眼下，华润和金茂，两大巨头的战场换到市中心虹口区的四川北路板块。这一次，这哥俩肩负着一个共同使命：

把虹口市区约120平小三房的总价，推高到约1800万起步。

这不仅是企业间的较量，更事关一个巨大的“阳谋”能否在上海顺利落地：

限价政策松动后，借地王拉高新房售价，以此提振市场信心，带动二手房交易回暖，进而激活土地市场，完成房价的软着陆。

这招在许多城市已渐失效，但在上海，凭借出色的管理能力和相对克制的土地供应，这一策略尚未被完全证伪。

华润要卖的项目叫华润外滩瑞府，2024年11月拿地，楼板价9.27万元/平，是板块1.0地王。

金茂在卖的项目叫金茂璞元，2025年2月拿的地，楼板价高达11.75万元/平，刷新成为板块2.0地王。

两个地王间隔差不多2公里，地段上孰优孰劣，暂不讨论。

两家都对外宣传拿出了自己的拳头产品系，做向上营销，以“豪宅”定位。不过，要路数说，称豪宅都够呛，“华宅”或许更合适。

尽管金茂拿地较晚，但施工与销售进度反超华润。金茂璞元定在8月24日开盘，首次备案均价16.6万元/平方米。

耐人寻味的是，自璞元拿地、公布案名、启动认筹直至即将开盘，市场上就流传着“有人投流黑璞元”“隔壁二手房业主举报金茂”等声音。金茂璞元仿佛就自带网黑气质。

起初，路数压根不信，甚至怀疑这是不是金茂的“被害妄想症”。直到最近，一些迹象让人不得不重新审视。

网上有些文章涉及这两个项目，结果评论区对金茂璞元的拉踩评论，连标点符号都一模一样。

回看这两大央企的对决，华润在营销攻势上明显更胜一筹，尤其是在金茂璞元8月2日官宣过会之后。

华润几乎是全力出击：海报频发，电话狂打。“项目即将过会”的消息反复喊了近一个月。甚至在华润外滩瑞府真正过会之前，约14.78万元的过会价早已满天飞。

反观金茂璞元，则显得有些“雷声大，雨点小”。起初是轰轰烈烈的价格倒挂造势，变成偷北边设备间面积被发现后的小心翼翼。

明眼人不难看出，华润几乎是踩着金茂的每一个节点紧追猛打。

但就产品品质而言，就样板间的呈现来看，金茂璞元的装修标准更高端，华润外滩瑞府则略显中规中矩。比如，瑞府选用嘉格纳200入门款，而璞元则配置了蒸烤分离的嘉格纳新款。

如果是华润自己跟自己比较，外滩瑞府未能延续去年在宝山南大和浦东新杨思项目中那样的突破力度，未给上海楼市带来产品力上的震撼。

路数之前写过，在上海，金茂已经稀释了自己“府”系产品的影响力和美誉度。华润会不会重蹈金茂的覆辙，有待观察。

就在不久前，在北京海淀区的高端项目比拼中，华润臻澐在均价低于1万/平的价格优势下，也没能卖得过一街之隔的建发海晏。这次在上海，华润外滩瑞府的价格也比金茂璞元要低。

华润外滩瑞府和金茂璞元之间的矛盾，无非是谁先清盘，早晚能够调和。

而他两和周边二手房之间的矛盾，已经摆在了台面上。

他两的出现，让周边二手房不同程度上都感受到了被背刺的压力。这波地王预期下，二手房们在负重前行，二手房们才是真正的猛士。

至于拉高上海虹口区楼市预期的交接棒，看样子，还是得给绿城。

差不多一年前，绿城和招商合作的别墅项目弘安里，已经站上24.3万/平的均价。

今年7月25日，在离华润和金茂不远处的虹口北外滩板块，绿城以12.66万/平楼板价拿了块地，刷新为新地王。虽然绿城地块的楼板价比华润和金茂要高，但从产品定位和客群上分析，不是竞品。

绿城拿地那晚，金茂璞元在上海海鸥丽晶酒店办客户晚宴，外面的黄浦江上则飘着华润外滩瑞府包下的游船。

估计那会儿，华润和金茂应该还是很开心的。

而接下来，就不知道是不是大家的悲观并不相通了。

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