重庆买房“零元购”的时代来了！

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上周重庆二手房成交量又爆了。

根据铭腾机构发布的数据，上周重庆中心城区二手房成交2107套，再次突破了2100套的关口，创下了近四周以来单周最高成交纪录。

图源铭腾机构

这个数据本身或许并不十分亮眼，因为在今年的大部分时间里，重庆中心城区单周的二手房成交量基本都在2000套以上。

全年成交量很有可能回到2021年的水平。

但如果把这个数据放到40度高温的8月，放到这个往年能淡出鸟来的传统淡季里，那就有些不寻常了。

要知道，当前的楼市仍然处在深度调整之中。

那为什么重庆二手房市场反而会“淡季不淡”？

看看二手房的成交价格就知道了。虽然成交量一直维持在高位，但当前二手房的成交单价却一直保持低位运行。房价仍然在筑底。

换句话说，当前重庆二手房价格还没涨，但也跌不动了。

而一个大家不易察觉的更深层次的逻辑是，重庆买房“零元购”的时代来了。

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我说的“零元购”并不是白送你一套房子。

这里的“零元购”指的是房子的成交价格低于银行的贷款金额。

这就意味着从银行贷出来的款完全可以覆盖这套房子的成交价格，甚至比成交价格还多。

你可以不用掏一分钱首付，就能拿下一套房。

有时不但不花钱，甚至还能从银行倒拿钱。

当然，这些钱都要算做是你的负债。

当前不管是首套房还是二套房，首付比例都是15%。因此可以从银行贷出来的金额是银行对房屋评估价的85%。

也就是说，只要房子的成交价格低于评估价的85%，你就可以实现“零元购”。

这种房子多吗？

在以前或许很难找，但在当前的重庆市场上可以说遍地都是。

这并不是由于房价的整体下行，因为银行评估价也会随着房价整体成交价的下降而下降的。

图源网络

真正的原因是由于超跌或非理性定价的个体房源太多。

比如一周前我发布的一套特价二手房源，市场价150-160万，贷款金额130万左右。而业主的卖价却只有130万，妥妥的零元购。

除了部分因缺钱而打骨折甩卖的二手房之外，还有法拍房、各种工程抵款房、银行处置房等等房源。

这类房产很多都能做到零元购。

03

看到这里，你也许会说：

首付可以不给钱，但月供你得还啊。怎么能算零元购呢？最多叫做零首付。

并且，首付越少，月供就越高，这个道理难道你不懂吗？

这个道理当然谁都懂，但零元购的逻辑显然不只是零首付。

首先，一次性支付十几二十万甚至几十万的首付，跟零首付之后，每个月多出来的那点月供比起来，给购房者带来的压力指数完全是天壤之别。

打个比方：

一套100万的房子，正常首付是15万，剩下85万贷款30年，月供3630元。

如果这套房子零首付，100万全贷款，月供则会增加至4270元，比正常首付多了640元。

在一次性多拿出15万和每个月多付640元月供之间，我相信大多数人愿意选择后者。

尤其是在当前大家都缺钱的情况下。

但这还不是零元购最核心的逻辑。

真正的零元购最核心的逻辑是：

不但不用给首付，甚至连月供都不用给！

天下底下真的有这样的好事吗？

是的。

只不过不是你不用付月供，而是有人来帮你付月供。

相信你也猜到了，我说的这个帮你付月供的人，就是租客。

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重庆的房价在经历了4年的调整之后，很多房子的价格已经跌回了2010年的水平，属于完全超跌了。

租金虽然也有所下降，但降幅要远远小于房价的跌幅，这就导致房子的租金回报率反而上升了。

如果在这些房子中，你碰巧又捡漏了比银行评估价还低不少，可以做到零首付甚至负首付的房子，那这套房子的租金回报率就会高得出乎你的想象。

图源网络

我在之前的一篇文章中说过，当前重庆房子的租金回报率是远超北上广深等一线城市的，并且也要明显高于杭州、南京、成都、武汉等二线城市。

（见文章：《重庆的房价已经到底了！》）

我们不说写字楼、公寓等商业物业，单说普通住宅中的很多房子，租金回报率都可以达到5%。

一套75万的二手房，月租金甚至可以达到3000，你敢信？

年租金回报率妥妥的5%以上！

就算75万全部贷款，月供也只有3200，勉强能与租金持平。

如果是做先息后本的抵押贷，那月供更是可以降到1700-1800左右。

每个月不但不用给月供，还能倒拿一千多块钱的租金收益。

以租养贷，让租客来帮你养房才是重庆买房零元购最核心的底层逻辑。

而能让这个逻辑成立的房子，在重庆的二手房市场上，并不难找。

在房价下行4年之后，重庆买房“零元购”的时代已经正式来临了。

对于买房自住的刚需购房者来讲，买房的门槛已经彻底归零了。只要你愿意，分分钟就能上车。

而对于有一定投资需求的购房者来讲，就更是绝佳的入手机会。

毕竟从投资的角度看，“有投入”跟“零投入”根本就是两套完全不同的逻辑。