权威数据：海南二手房市场回暖

3年来，海南两个重点城市海口、三亚的二手房成交量，超过20个月呈现两位数的增长。

海口主城区。 陈标志/摄

8月27日，记者从海南省住房和城乡建设厅了解到，在全国各地二手房市场仍普遍处于低迷期，但在海南，特别是海口、三亚等重点城市二手房交易市场却持续呈现较强活力。

当地相关部门向记者提供的两组数据显示，今年1~7月份，全省二手房成交备案量与去年同期相比增长了3%；其中，海口、三亚二手房成交量与去年同期相比，分别增长13%、40%。

海南省房地产中介行业协会轮值会长邓涛也注意到了这一市场变化。据他分析，在海口，一大部分刚需购房群体对二手房的选择意向，要高于选择一手新房，这主要原因是，二手房具有3方面的“优势”而促使此类购房群体最终作出抉择。

“超过20个月的两位数增长”

据海南省住建厅提供的数据，今年1~7月份，海南省二手房成交备案量与去年同期相比增长了3%。尽管这一同比增幅不是太明显，但从侧面也反映出当地二手房交易呈现正向市场趋势。

从海南两个重点城市——海口、三亚的二手房成交量增幅来看，市场活跃度较为明显。上述关联数据显示，1~7月份，海口、三亚两地二手房成交量分别约为127万平方米、37万平方米，与去年同期相比分别增长了13%、40%。

其中，海口、三亚两地的二手房成交量接近全省成交量的50%。

作为海南两大重点城市，在新建商品房销售的量价上，海口、三亚两地也处于“绝对优势”。而在全国各地二手房市场普遍处于低迷期，该两地二手房交易成交量同比呈现两位数的增长，其中原因确实值得观察。

据海南省住建厅相关部门负责人介绍，在过去3年时间里，海口、三亚两地的二手房成交量，均超过了20个月的两位数增长。其中，2024年的“一手房+二手房”比2023年增长约11个百分点，2023比2022增长约45个百分点。

记者也从海口市资规局了解到，今年1~7月份，海口市存量房（二手房）转移登记统计数据中，超过2.35万套二手商品住宅进行产权转移登记，转移登记总面积约143万平方米。

值得一提的是，今年1~7月份，4月是海口市存量房转移登记数量最多的月份，其中二手住宅为2297套，商办等其他类型二手房源292套，转移登记面积超30万平方米。

虽然存量房转移登记数据并非二手房交易的准确成交量，但从某种意义上也反映出二手房的市场活跃度和购房消费群体对市场的信心度。

“最近我们也召开了部分房企代表座谈会，有企业表示，海南自贸港封关运作的具体时间宣布后，无论时是新房还是二手房交易量，均有一定程度的增长。”上述负责人向记者表示，对于市场而言，信心显得十分重要。

不过该负责人也表示，虽然海南部分重点城市的二手房交易保持较高的活跃度，但整体“基本盘”的规模较大，二手房去化仍有待加速。

专业人士分析二手房“暖市”现象

海口一小区。陈标志/摄

是什么原因使得海南二手房交易出现“暖市”现象？

海南省房地产中介行业协会轮值会长邓涛从多个维度剖析其中的原因。他以海口二手房市场为例，认为可以从3个方面的“优势”，分析其成交增长的原因。

他告诉记者，首先是二手房的位置优势，其位置一般都在市中心区域，且是较为成熟的社区。“海口的情况还比较特殊，目前在市中心地段的新房项目并不是太多。”邓涛说，许多新开楼盘一般位于郊区地带，即使在市中心区域的新房项目房源，其价格相对较高。

其次是二手房的价格优势较为明显，对于刚需住房需求群体，选择二手房是一个较为划算的选择。“我们观察到，在海口100万元~130万元/套的二手房源，相对容易成交，且成交量较大。”邓涛分析称。

第三个是学区的优势，二手房一般位于成熟的居民区，其教育资源相对比较丰富，学位也比较明确；而许多新开房地产项目，在教育资源方面并没有二手房那么丰富和明确，所以这也是促使二手房成交最重要的一个因素。

邓涛对购买二手房的人群也进行了“画像”。

他认为，在海口购买二手的主流群体大致有两类，一是在海南自贸港即将封关运作的利好政策之下，包括人才之类的人群纷纷来到海南工作和生活，成为“新海南人”，此类人群在工作稳定后便有了购房的需求，而位于市中心且距离单位较近的二手房房源，加上其价格相对便宜的优势，此类房源成为一部分人“新海南人”的首选。

第二类购买群体就是海南其他市县居民。海口作为省会城市，其教育资源相对较为丰富，所以此类购买人群愿意到海口购买一套住房。“经历过二手房价格倒挂之后，如今海口二手房价格的价格并不高，有些二手房价格与这类购买群体所在市县的新房价格差不多。”邓涛说。

“我们再从卖家的角度进行分析，因为100万元到130万元/套的二手房房主群体，他们也基本上都进入了改善性住房需求。”邓涛认为，对于这类卖家群体，在市场房源高挂牌量的情况下，他们更愿意最大程度地合理降价，以期尽快卖掉手头的房产，去购买更宽敞、更舒适的改善性房产，这样就间接促成了此类二手房房源房主快速作出决定。

邓涛认为，在海南自贸港封关运作等政策红利之下，越来越多的各类人才会选择到海南寻找个人的发展机遇，区域人口的增长势必会刺激和加大住房的需求。（作者：中房报记者 陈标志）