沈阿瑟 | 从一个个案说房产

沈师傅你好：

多年来经常看你公众号写的文章和朋友圈发的评论，受教很多，在此表示感谢。看到你近几年来似乎一直居住在欧洲，对欧洲和国内的房子和房产，我看你有经常说起，所以我想向你请教一下我个人的一个房子事。

我有一套闲置的房子，是2018年全款买入的毛坯公寓房，面积108平方米，一直没有装修，也没有出租。房子位于甘肃兰州市七里河区，小区旁有学校和商业中心。2018年购入时的价格是8600元/平方米，全款购买，没有按揭。2022年市场价12000元/平方米，2023年市场价也是12000元/平方米，2024年市场价11000元/平方米，现在的市场价为10000元/平方米左右。现在每年物业管理费2200元。请问此房子现在应该抛售还是继续持有？

你是当年的经济学高材生并有丰富的实践经验，应该是这方面的专家，所以特向你讨教并请指点迷津。谢谢！

你的读者 林大大

林大大先生你好：

感谢你的信任，首先我要澄清一下，我只是一个开厂做箱包服饰实业的商人，并不是房产方面的专家，在房子和房产方面，我应该是连个“砖家”也算不上的。我在公众号码字说房子也好，在朋友圈胡诌许皮带的房地产也好，都是随意、即兴发表的个人看法，属于不成熟的私见，极有可能是信口开河和胡说八道的。这一点，烦请你首先要注意。

但我认为，虽不是专家，每个人都可以按自己的生活常识和人生经验来评说房子房产的。现实世界里，房产专家虽然数据众多滔滔不绝，但因或有自身利益牵涉其中，或因误判大势，他们的结论往往并不符合实际，或者说，往往被实践证明为南辕北辙。

按我的生活常识和人生小经验来看，在我这个行外人看来，你的这套闲置房子，应立即售出套现为好。理由和后续方案如下：

第一条：你自己提供的数据，已经清楚地表明你的房子跌价明显

你的房子，你自己提供的实际市价，2022年和2023年“企稳”在12000元一平，2024年开始下跌为11000元，今年2025年又跌为10000元。12000元应该可以理解为历史高点，过了高点，缓缓下跌，目前比前期高点已经跌去16.67%，跌幅虽没有其它一些地方“拦腰去半”那么惨烈，但预计后面还会继续阴跌，而且跌幅或许还会进一步加大。

类似你这样的房子，在我的老家（五线六线小县城）跌得更加厉害，比起2021-2022的最高位，现在已经跌掉至少一半，这是正在发生的、非常可怕的实事。

当然，兰州与我老家五线六线小县城或许不一样，抗跌性可能稍强，但兰州作为三线省会城市，随着人口出生率下降，人口增量极其有限，人口净流出的趋势，很难变为净流入。所以贵地对房子的需求是在萎缩的。后期回到12000元的高点，极有可能是遥遥无期的。

这就是大势。

第二条：马上卖出可能是个好选择

现在你如果按10000元一平卖出，你还是不吃亏的，因为你的入手价是8600元一平，你还赚了16.28%，虽然你2018年入手，至今已经过去七年，年均只赚了2.33%，但还算聊胜于无吧，有得赚，总比没得赚要好嘛！

第三条：适当装修后出租的方案也宜谨慎采用

你的房子是毛坯房，有人或许会建议你把毛坯房适当装修一下后出租，这样的方案我也不建议采纳，因为一来哪怕是再普通再简单的装修，也要五万十万的吧，二来虽然你没有提供贵地房子出租的收益情况，但我相信，随着房价的普遍下跌，租房市场一样不景气，租金下降程度与房子买卖市场的行情，应该是一致的。对毛坯房进行装修，你可能将身处“越套越死”的不良感觉，最后食之无味弃之可惜，正常每天生活的心情也将受到不良影响，那就更不好了。

第四条：卖出房子后钱的出路

把房子卖了，如果得108万元现金，那怎么办呢？这样的问题，其实是有点矫情的。这只能说明一个道理：有钱也是一个烦恼的事

前面三年，我在欧洲居住了两年多，通过对当地人的观察和深入了解，我发现欧洲的平民百姓，大多数人其实也只是穷光蛋一个。大部分的欧洲普通人，其实买得起房子的比例似乎不超过三成，他们其实大多是租房子住的。

工资以欧元、英镑入袋，月入从1500到几千不等，但欧洲物价昂贵，房租开支、开车汽油和吃饭咖啡这三大项，钱花掉之后，变成“吃过用过，剩个屁股”，根本没有钱去买房子的。

得了108万元软妹币的现金，自然也是个大钱，选个稳当的理财自然是个不错的选项，哪怕年化收益只有3%，也一定要心安理得。承诺收益5%或以上的，切记一律都是骗子，它们只想诈去你的本金，所以万万不可相信。

还有一个较好的思路是房产置换，也就是说，你这边卖了房子，套了现金，可置换为国外发达国家的物业，但这样的操作，一定要去真正永久产权的国家（地方）办理，一定要注意合法购汇，不要相信网上的中介。

不管是谁，只要开口说“你把钱给我，我给你全部搞定”，那么，哪怕这话是由我东吴野人沈阿瑟的嘴里说出来的，我沈阿瑟同样一定是一个骗子。

以上几点粗浅的想法，供你林大大参考。你自己最后决定后操作，如果赚了，我表示恭喜，但如果万一亏了，也请一定不要找我算账哦。

我的一家之言，望你能有所得。

见笑了。

顺颂秋安~

东吴野人 沈阿瑟

2025年8月29日，星期五

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