上海
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购房人精挑细选定下房屋，全额支付房款后，准备办理过户，却突然发现开发商早已将这套房屋抵押给了他人，如今对方还要对房屋采取执行措施。这种情况下，购房者该如何应对？当遇到购买的房屋上设有抵押的情况，还能顺利完成过户吗？
经典案例
2022年11月8日，甲与A公司签订《商品房出售合同》，约定甲购买房屋一套，总价594.5万元。2023年4月前，甲付清全部购房款。
2023年5月，B公司向C公司提供贷款4亿元，A公司以包含甲购买的房屋在内的共36套房屋（其中20套已对外销售）提供抵押，并于当月办理抵押登记。2023年9月，A公司交付房屋给甲。后来因C公司未能归还贷款，法院判决C公司返还4亿元本金及利息，B公司有权对上述房产行使抵押权。B公司于是要求执行抵押的36套房屋。甲认为该房屋已经由自己买下并已支付完全款，不同意执行自己的房屋，遂诉至法院，要求将房屋过户至自己名下，并涤除B公司的抵押权。
法院认为，甲是商品房消费者，以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，应当优先保护商品房消费者的权利，其过户房屋的请求权优先于抵押权。B公司发放贷款时，并未对抵押物状况进行充分的调查，存在过错。故判决支持甲过户并涤除抵押权。
风险提示
当商品房消费者过户登记请求权与他人抵押权发生冲突时，在优先保护生存权、居住权的价值选择下，即使房屋上存在抵押权，购房人也可以要求过户房屋并涤除抵押权。此时抵押权人若前期没有做好尽职调查，则会面临抵押权难以执行的风险。
公司治理建议
买房人、抵押权人应当如何维护自己的合法权益呢？我们建议：
1、买房人应在合同中约定违约责任
买房人在签订购房合同时，应与出卖人详细约定各项关键条款，尤其要明确交房的具体时间、未能按时交房或房屋存在质量问题时的违约责任、过户的时间等。除此之外，为防范房屋被设立抵押的风险，有必要在合同中加入制约条款，明确约定出卖人在签约后不得再在该房屋之上设立抵押权，若违反此约定，需向买受人承担相应的违约责任，比如支付一定比例的违约金、赔偿买受人因此遭受的实际损失，甚至买受人有权解除合同并要求返还已支付的全部房款。
2、若已购房屋被执行，及时起诉提起执行异议
当购房者发现已购买的房屋面临被执行的情况时，务必及时向执行法院提起执行异议，清晰说明自身对该房屋拥有合法权利的事实，如已签订购房合同、支付房款、实际占有使用等，并提交相关证据材料，以阻止对房屋的强制执行程序。若发现房屋上存在抵押权，应尽快向有管辖权的法院提起诉讼，明确提出要求办理房屋过户手续并涤除该抵押权的请求。
3、抵押权人应提前做好抵押房屋审查
抵押权人在与债务人约定以其名下房屋设立抵押权时，必须提前做好全面、细致的审查工作。除了严格审查房屋的权属情况，确认房屋产权清晰、无争议，以及债务人对房屋拥有合法的处分权外，还需深入审查房屋的实际占有使用情况。通过这些审查，可有效避免债务人在已出售房屋上设立抵押所带来的风险。若在后续过程中发现债务人转让抵押房屋的行为可能损害抵押权，债权人应及时采取措施，要求债务人将转让所得的价款向自己提前清偿债务或者进行提存，以保障自身的合法权益。更多关于购房的问题，可参考我们之前发布的《》（点击文章名即可查看）。【合同法研105】
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作者介绍
李 慧
股权高级合伙人
北京盈科（上海）律师事务所
盈科管理委员会 委员
盈科业务指导委员会副主任
上市公司商学院《法律风险》主讲导师
工信部中小企业志愿服务专家律师
上海律协海事海商专业委员会 委员
中级并购交易师、碳排放交易师、上市公司独立董事资格、上市公司董事会秘书资格、证券从业资格、基金从业资格
业务领域：公司设立与投资、公司劳动人事合规体系建设、股权激励、股权架构设计、并购与重组、破产清算、商事诉讼等法律事务。
李慧律师，专注于企业法律顾问服务，长期致力于公司法与合规研究，熟悉公司治理结构、内部运营和HR管理事务。
担任多家教育培训业、口腔医疗业、物流业、制造业、传媒业、租赁服务业、住宿餐饮业、软件与信息技术业、珠宝首饰业……等行业企业常年法律顾问。
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