做“留量”生意  贝壳是如何升级“平台能力”的？

地产财富会

在行业“止跌回稳”中，

贝壳悄悄完成了自我能力升级。

行业新背景下，

技术、数据、生态，

正重构它的底层逻辑

2025-9-2

2025年的中国房地产市场，走在“止跌回稳”的路上。

在不确定性的外部环境中，贝壳在二季度交出了一份稳健的成绩单。

尤其值得注意的是，其核心经纪业务——也就是我们常说的“一体”部分，展现出了超预期的韧性。二手房+新房合计GTV稳定增长至八千多亿，净收入稳健增长11.3%……

这一切，都不是偶然。

很多人把贝壳简单理解成一个“中介平台”，但如果你真正看懂它这几年在“平台能力”上的深耕，就会明白：

贝壳早已不是靠天吃饭的传统房产中介，而是一个用技术、数据、运营深度重构交易生态的“新居住服务体”。

贝壳为什么

能“稳得住”？

今年二季度，贝壳存量房业务GTV达5835亿元，同比增长2.2%；新房业务GTV也实现2554亿元，同比增长8.5%，双双保持正增长。

净收入260亿元，同比增长11.3%，净利润13.07亿元，经调整净利润18.21亿元。

上半年，在贝壳平台上，二手房业务单量同比提升26%，在贝壳自身交易结构占比上，平台二手房交易单量占平台房产买卖交易单量的比例提升至76%。也就是说，每10笔交易中，近8笔是二手房。

更多人选择二手房的背景下，贝壳二手房优质服务能力等护城河优势显著，为长期业绩提供稳健支撑。

这背后是一个不可逆的趋势：

中国房地产市场正在从“增量时代”走向“存量时代”。而贝壳，早在多年前就开始布局二手房服务能力的建设，从“楼盘字典”到“VR看房”，从ACN合作网络到真房源承诺——这些投入在今天终于迎来了回报期。

贝壳的“楼盘字典”如今已收录全国2.7亿套房屋的真实信息。基于这些真实数据，贝壳开发了VR看房、智能估价、交易预警等20多项应用，直接帮用户省去大量无效跑腿时间。

更重要的是，贝壳也在提供更多的优质服务能力。截至二季度末，平台活跃门店数达到58664家，活跃经纪人超过491573人。

这说明什么？

说明它不是在“熬周期”，而是在“抵御周期”。

“平台价值”在于

生态与效率

很多人评价平台，还停留在“有多少门店、多少经纪人”的层面。但这就显得有点片面。

贝壳真正的护城河，是它构建了一套让经纪人、品牌、客户都能共赢的协作机制和提效工具。

比如“房源维护分”——别小看这个分数，它其实是一套精细的激励体系。房源信息越真、越及时、越完整，分数就越高，曝光和商机也越多。

再如“好房产品”，也不是随便贴标签，而是用算法识别出性价比高、带看转化率高的房源，推动资源向“好房”集中，加速去化、提升匹配效率。

这些机制看似细微，但长期下来，极大提升了平台的匹配效率和转化率。

贝壳做的不是流量生意，是“留量”生意。

它要让每一组客、每一套房，都被认真对待、高效匹配。

在门店端，贝壳正在掀起一场“科学管理革命”。共治理事会、门店积分制、品效商圈……

这些词听起来很硬核，但本质都是一件事——

把原本依赖店长个人经验的粗放管理，升级为数据驱动、规则透明、共建共治的精细运营。

说白了就是——

把传统中介的“人管人”，升级成“系统管流程”。

北京一位链家店长分享了一个典型案例：

一单跨城交易，最多可由13名不同经纪人协作完成，从房源录入、钥匙保管、带看讲解到签约售后，各环节分工明确，佣金按贡献度精准分配。这种ACN经纪人合作网络，如今已吸引德佑、21世纪不动产等200多个品牌加入。

这意味着，哪怕是一个新加入贝壳平台的品牌，也能快速接入这套成熟体系，共享平台的数据工具、管理方法和合作网络——这才是平台真正的价值。

科技正在重新定义

“房产经纪人”

如果你还认为房产经纪是一个纯人力的行业，那你真的错了。

今年二季度，贝壳AI工具的应用出现爆发式增长。面向经纪人的AI智能体“来客”，已经不是“试验品”，而是成了超33.5万经纪人的日常作业系统。

它能3秒内完成房源匹配，能通过对话理解客户深层需求，甚至能自动生成跟进策略。

一位北京的经纪人王莉（化名）分享了她使用“来客”89天的体验：

“就像有个过目不忘的搭档，它能通过AI聊天助理帮助我们深度理解客户的预算、位置等各种需求，然后根据AI选房选好对应房源。”

最终成交的是一套东三环新挂牌的小面积、低预算两居房，完全匹配客户需求。

在青岛，一位德佑经纪人通过“来客”系统，成功为一位解决四代同住难题的客户匹配了数套优质二手房源。

从初始咨询到签约，全程无需电话沟通，既保护隐私，又大大缩短交易周期。

AI不是来取代人的，是来升级人的。

贝壳通过“五好服务者评估机制”，从可靠度、可信度、亲密度等维度对经纪人进行综合评估，设立先锋经纪人称号，帮助用户更好选择服务者，也激励经纪人进行高质量互动。

而在用户端，AI助手“布丁”更像是一个24小时在线的房产顾问。你随时可以问它：

“朝阳区最近有哪些新上楼盘？”

“对比一下这两个小区的学区和容积率”

“帮我推荐一位擅长谈判的经纪人”……

它不仅能回答，还能陪你分析，甚至主动帮你匹配服务者。

5月在部分城市上线后，“布丁”7月份会话量环比增长59%，人均使用时长增加14%。

技术背后，是贝壳多年积累的房源数据、交易数据、行为数据在做支撑。

没有这些“数据燃料”，再好的AI模型也只是空壳。

品质服务

成为穿越周期的压舱石

在市场调整期，服务品质往往成为企业生存发展的分水岭。

所以贝壳干脆把服务，做成了——

“基础设施”。

你会看到，贝壳的很多调整动作，机制推行，都是围绕服务品质展开的。

2024年推出房产交易“3+3”平台级服务承诺，设立1亿元平台赔付保障资金，首创“先C后B、赔付共担”兜底机制。

一年下来，保障金支出近亿元，护住4.7万消费者权益。

它不是简单砸钱赔钱，而是重建一套信任机制。

这个机制促成了三方共赢：

购房者体验提升，服务者规范作业，平台降低交易风险。

在资金安全方面，贝壳重构了体系化资金支付管理方案，在郑州、武汉推出“资金安全硬承诺”，将保障从存管环节拓展至全交易周期。调研数据显示，90%的合作品牌门店认为资金安全承诺可以体现品牌差异化，近95%合作品牌门店因此对平台更加信任。

针对房屋漏水和物业交割这些客诉高发领域，贝壳也摸索出一套成熟方法论。

通过签约前漏水检查、签约时责任约定、签约后复查确认等流程，将看似小的问题系统化解决。97.26%的消费者认为，VR物品切图功能对确认交易房屋内的装修、物品等情况有帮助。

贝壳的这份成绩单，最令人印象深刻不是某一个亮眼数据，而是它展现出的“战略定力”。

在市场调整时，它没有盲目转型，没有收缩业务，而是继续深耕核心经纪业务，通过精细化运营、技术赋能、生态建设，一点点夯实自己的基本盘。

贝壳的成功依靠的是“网络效应+技术密度+运营深度”的三重驱动。它不是在简单地连接人与房，而是在重构一个行业的服务标准、协作方式和用户体验。

从链家时期坚持“不吃差价”、打造“楼盘字典”，到贝壳阶段构建ACN网络、开发VR看房，再到如今AI赋能经纪人、平台服务承诺升级，贝壳始终在做“难而正确的事”。

正如贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示，贝壳希望在保持平台优势的同时，用社区精耕改造与重塑服务界面，以AI生产力释放组织效能，用客户思维重构产品逻辑，持续为居住服务行业创造更大的价值。

房地产行业依然处在调整期，未来还会有波动和挑战。但有一点是确定的：

能穿越周期的，一定是那些把难而正确的事坚持做下去的企业。

贝壳似乎正在成为其中之一。

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