一篇文章告诉你，什么样的房子能穿越市场周期？

又是一轮新政。总理8月18日再提“止跌回稳”，上海反应迅速，8月25日“沪六条”出台。

“现在，我到底该不该买房子？”申度君身边的朋友以及后台的粉丝，又开始向我发出“世纪提问”。每个人的情况各有不同，答案也不尽相同。申度君会一一耐心解答：手上已经持有多套房产的，我们就不会再建议购入；有明确改善需求的，会建议去市场上看看，现在的产品已经迭代了很大一轮了……

但是，申度君最近在思考一个问题：

什么样的房子，是无论市场如何，都值得入手的？

是真的能改善生活，且放在手里也不会“亏”的？

是我身边的亲朋好友问起，我会去推荐的？

为了得出答案，申度编辑部的小伙伴们，做了一系列深度的调研。带着以下几个“灵魂拷问”，我们开始了“优质好房”的探寻之路。

01

什么类型的产品最抗跌？

什么叫穿越周期？别人涨的时候，它涨得更快。别人跌的时候，它不会跌。穿越周期的本质是抗跌。所以，我们问自己第一个问题是，什么类型的产品最抗跌？

这个问题不难，非专业人士也可以答出来七七八八——被限制供应量的产品，越少越值钱。

上海自从“禁墅令”发布以来，罕有别墅用地推出市场。市场上的别墅供应也就越来越稀缺了，经济学第一性原理——供给与需求，在别墅市场体现得淋漓尽致。

以叠墅为例，我们来看一组实打实的数据。

• 近年趋势性稀缺：自2020年起，上海叠墅供应量便开始逐年下降。2024年，上海累计供应新房约5.88万套，其中叠墅产品不足3000套，占比低于5%，较2020年近乎腰斩；浦东尤其稀缺，2024年新推叠墅仅约240套，占区域新房比率仅2.69%。

注：根据市场数据统计，仅供参考，不构成投资建议

• 当下结构性短缺：2025年上半年，上海叠墅产品供应进一步缩水至1164套，但同期成交量却达到1305套。供求缺口持续扩大，形成了明显的结构性短缺，这意味着每一套新上市的叠墅都面临着强劲的需求支撑。

未来低密供应有限：据统计，2023年至今，上海入市宅地167块，浦西中心七区42块，容积率1.3以下宅地只有2块；整个浦东入市宅地27块，其中容积率1.6及以下的只有3块——这意味着，墅类产品在未来几年可能更加稀缺。

当“有限的供给”遇上“增长的需求”，叠墅类产品的含金量不言而喻。

02

我的预算够吗？

看到这里，很多朋友可能要说了，我当然知道别墅稀缺，保值又好住了。中国人，谁的梦想不是住别墅呢？可是，别墅很贵啊。所以，第二个问题，我们要解决什么价格段的别墅，是“普通人”够得着又值得出手的。

1200万-1500万的总价，对于在上海打拼了多年，事业小有成就，上有老下有小的你来说，是不是一个完美的预算？

最近，市场上就进了几个性价比不错的叠墅项目，能让手握1500万左右的朋友也能圆梦别墅。我们也以浦发唐城五期将要入市的叠墅为例子，来讲讲为什么它特别值得入手。

浦发唐城叠加产品“瑭墅”的价格，实在也能用“稀缺”来形容。

• 购买力对比重构：1500万，在内环内可能是老破大或80-90平小面积新房的入场券，在中环也许只能选择一款改善型三房，但在唐镇TOD轨交2号线上，加上产品附赠面积，就能拥有总面积超过200平方米的叠墅，价值比很突出了。

• 板块内的价值洼地：唐镇房子价格坚挺，有高层新房已站上8.5万/㎡，有个十年前开发的平层挂价甚至挂到10万+/㎡。浦发唐城五期高层均价为7.4万/㎡，这次推出的约165㎡叠墅价格居然做到1200万起。一般同个小区内，因造价及土地价值（仅三户拥有高层十几或十数户同样的垂直土地），叠墅价格会比高层高15%-30%，瑭墅的定价可能也是绝版。

• 稀缺产品绝版席位：2020年起板块联排独栋供应为0，瑭墅就是唐镇目前唯一的低密度社区新品，改善天花板。作为唐城TOD大盘开发至第五期的作品，是项目首次推出墅类产品，只有42套。套数少不好买到，估计离唐城只有两站地铁的张江高管们已经在预定了。

03

它是最新一代的产品吗？

过去2年，上海的住宅产品经历了一次断层式的迭代。这时候选择入市买房子，在总价预算符合的范围内，我们肯定要选择产品力更强的产品，要更挑剔。

以前上海有不少小面积的叠墅产品过于紧凑，很难感受到别墅的空间尺度感。典型的90墅，每一层面积只有30平左右，十分迷你。现在，上海的叠墅产品面积与舒适度都有了很大提升。

浦发唐城165㎡的叠墅就可以做到——

首先是极致的空间附赠：

与过往中叠只能当平层用不同，瑭墅的中叠赠送了约40平方米的地下空间，给居住者提供灵活收纳或个性化工作室的可能；下叠赠送约80-100平方米的地下室，创造出巨大多功能娱乐、休闲或家庭活动空间；上叠的延伸则至露台或阁楼空间，望月摘星，收风雅于宅中。极高的附赠面积有效降低了实际使用单价，提升了资产价值。

其次是私密与尺度的重构：

与平层不同，叠墅追求宽奢，楼间距最大可达50米，中下叠层高约3.3+3.1米，上叠层高约3.3+3米，就连地下室的层高也足够，3.6到5.2米挑高，留够后期变化空间。

另外，特别值得称道的是，瑭墅创新地做到了三开间朝南户型，南向面宽高达约9米，一举颠覆了传统别墅产品“窄面宽、长进深”的弊端，极大改善了室内的采光通风和视野开阔度。且更是回应了家中长辈的需求：希望在别墅一楼能有一间南向起居室！

进阶思考之“平权”：

改善的本质是创造需求，创造和谐。过往一些叠墅里，主要考虑下叠、户主的空间使用感。瑭墅三开间朝南，家庭平权；做了独立入户体系，上中下叠皆有“桃源”般入户方式，另配有公共楼梯，让住户也平权。

最后是稀缺的自然景观：

42套别墅南向直面自然河道，在繁华的都市核心私享一片宁静，能安放“出则繁华，入则静谧”的居住理想。

瑭墅效果图

04

这个房子未来还能涨吗？

最后一个问题，也是最重要的问题。

所有的产品类型和总价段，都不能脱离地段。放在空间地段里讲产品类型才更有说服力。居住资产的价值红利来自于先见性。

大家都知道上海是成交金额抗跌性最好的城市。各区里，涨幅最高的是浦东。浦东新房成交均价从2021年的56710元/㎡连续上涨至今年的85604元/㎡。一路领涨上海，比第二名徐汇区还高出10%。

所以，对购房者来说，对板块价值的先见将会决定房产价值的增长性。

比如唐镇这个板块，这几年来无论是土地出让还是新房成交，都是浦东最为火热的板块之一，新房单价能站上8万+。

且势头依然强劲。一年不到，楼板价上涨近20%，前段时间，招商蛇口和杭旅投联合体以40%的触顶溢价拍下浦东新区PDP0-0405单元C-02C-01地块，楼板价52360元/平方米，又刷新了唐镇板块住宅单价纪录。

注：市场统计，仅供参考，不构成投资建议

唐镇的保值度是经受过市场考验的。浦发罗兰翡翠、仁恒东郊花园等2016-2018年间的高层二手房9月挂牌价都在8万以上，翻番开盘价。别墅的保值度更好，我们调研的样本中，唐镇白金瀚宫开盘单价仅2万/㎡+，最低一套单价20186.5元/㎡，20年间翻了近6倍：2025年至今成交4套，均价11.5万元/㎡，涨幅堪比黄金。

为什么呢？因为唐镇还有充足的发展空间，定位“国际一流的产城融合发展示范镇”，在张江科学城核心辐射区，有不错的产业基础，如张江集电港、上海市金融信息服务产业基地，还有未来上海最重要的智能终端制造地——金谷，未来将导入5万高知人才，有持续发展的内生动力。

现在的居住界面也已很完整。浦发唐城就在2号线创新中路边上，到创新引擎张江科学城2站，到金融引擎陆家嘴金融城10站。周边商业有浦发唐城印象天地，山姆也将开业，还有多所名校、三甲医院、城市公园，生活方便也舒适。

买了房后，也不用担心烂尾或货不对版，开发商浦发扎根浦东近30年，是这片区域里高品质的开发企业。唐城已落5期，未来还将有3期，共同组成百万方复合TOD；一期二期已经高品质交付了，能看到长期主义的兑现力。

瑭墅是唐城里目前唯一的墅类产品，也是板块内现在鲜有的低密住区。这几年唐镇供应主力以120㎡以内的中小户型为主，占比超过八成，改善类占比只有两成。瑭墅另一意义在于，为区域内改善补仓少有的墅类机会，为新一代低密产品提供范本与思路。

结语

回到文章开头的问题——“什么样的房子，无论什么市场周期下，都值得出手？”

市场波动中，人们总是在寻找确定性。对于房地产而言，确定性就来自于稀缺性、产品力和地段价值的完美结合。

第一，稀缺性优先。选择供应量极少、具有不可复制特性的产品类型，如市区别墅、临水房源、历史建筑等。稀缺性决定了资产的保值增值能力。

第二，产品力为王。在改善型市场中，产品本身的设计、质量、空间布局和舒适度至关重要。优秀的产品力能够穿越市场周期，持续吸引高端买家。

第三，地段价值支撑。选择具有产业发展、交通便利、配套成熟的地段，这些区域的房产抗风险能力更强，长期价值更有保障。

浦发瑭墅同时满足了这三个标准：作为唐镇板块罕见的叠墅产品，具有极高的稀缺性；通过创新设计提供了卓越的产品力；坐享唐镇TOD和浦东发展的双重地段红利；让瑭墅不仅只是一处居所，更是浦东黄金动脉上的稀缺资产凭证。