广东
我是紫沐，这是我第464篇日记。
买老破小博拆迁，还有胜算吗？
不说历史，就今年初，广州就诞生了不少暴富案例。
比如罗冲围旧改，补偿接近4万/㎡。
有炒家在去年布局，以1.8万单价入手，一套66㎡老破小，净赚134万。
就算收风慢了点，建仓成本变高，最少也能赚60多万。
博一把，就是打工人两三年的工资。
上个月，操盘手官宣要加速城市更新，支持城中村改造和老城原拆原建。
这博拆迁的胜率，好像又变高了。
要上车吗？
跟市场情绪恰恰相反，我觉得现在博拆迁，风险远大于收益。
人不可能赚到认知以外的钱。
能在拆迁中吃肉的，无一例外，都是提前布局。
在正式的拆迁文件下来之前，在住户收到风提价之前就完成抄底。
大部分普通人，有这个能力，获取这些准确的内部文件吗？
当你从别人的小道消息看到要拆迁，那时候的布局收益，可能就剩下十几万。
十几万，看着好像也不错。
但你还需要扛过至少两重风险，才能把钱拿到手。
第一重风险，老破小不拆了。
要知道内部规划，也是会变的。
可能是因为大板块的规划变动。
也可能是老房业主狮子大开口，成本算不过来，拆不了。
那你根据内部规划抄底的房子，就会彻底砸手里，还没地方说理去。
不说远，就上轮行情，老黄埔到处都在传拆迁。
很多博主大V也亲身入局，买了几套。
结果大家也看到了。
大拆大建被叫停，叠加楼市寒冬，抄底就变成了高位接盘。
还有大家熟知的六运小区。
21年流出拆迁传闻，房价从5万出头暴涨到8万多。
但因为各种原因，最终拆迁失败。
失败后的六运小区，现在3字头就能随便买。
当年博拆迁的，普遍亏损上百万。
赢了赚十万，输了赔百万，这买卖明显不划算。
而且就算赌对了，拆迁了，还要面临第二重风险。
未来旧改补偿方案，很可能会变。
最近长岭居塘山村的旧改公告就提到，新签约村民，不允许选择货币补偿。
要么复建安置，要么拿房票，二选一。
复建安置，回迁房未必会发红本，没红本就没法变现。
拿房票，根据房票政策，必须手上有一套房以上，才能转让。
18个月没转让出去，才能申请换钱。
对比原来一步到位的货币补偿，变现周期和变现风险，都高了很多。
不要妄想这只是个例。
楼市现在最大的问题，是缺乏流动性。
旧改就是奔着刺激流动性去的。
货币补偿，你拿到钱，可能直接就存起来了，并没有变成购买力。
这种拖后腿操作，和现阶段目标背道而驰，完全有理由取消。
只有给变现设置重重障碍，要么选被收储的安置新房，要么用房票去买新房，才能把新房成交拉起来，稳住新房市场。
市场稳住了，开发商才有继续拿地的动力，财政也能跟着吃上肉。
所以旧改补偿变革，我觉得是大势所趋。
目前黄埔的枫下村、南岗北，还有天河部分旧村，都已经跟进了，宣布取消弃产补偿。
拆迁就有钱拿的时代，正在成为历史。
所以我才说，现在买老破小博拆迁，风险远大于收益。
收风难、淘笋难、拆迁难、变现难，九九八十一难走完，才赚那么点钱，性价比太低。
只要有一个环节出篓子，老破小砸手里，亏损绝对是预期收益的好几倍。
博拆迁，赚的是差价，差价是有限的。
但老破小跌起来，很可能是没底的。
明眼人都看得出来，现在救市就是救新房。
对比存量房，新房体量相对小，操盘手还救得动。
而且新房直接关联土拍和财政，对操盘手来说，是更急需的东西。
但存量房就成了弃子，政策和利好，基本都跟二手房无关。
没有人护盘，二手市场就只能一直卷。
连琶洲南TOD这种顶级次新，都收楼就破发。
你手上那些老破小，只会惨上好几倍。
至于买老破小收租的可行性，曾写过一篇很清晰的长文（这样买房，等于把钱扔进碎纸机），就不赘述了。
博拆迁，想赢太难。
要有强大的人脉和执行力，还需要不小的运气。
但博拆迁，想输太容易。
只要走错一步，就能随便亏了。
赢了赚十几万，输了亏上百万，胜率低，赔率低。
别被幸存者偏差误导了。
这样的赌局，不下场，才是赢家。
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