不能把责任都压给地方政府

9月6日，住建部所属的《中国房地产报》发表社评《千招万招，落实才是实招》。

社评认为：“当今城市发展，市场有效和政府有为是最好的资源。谁拥有高效规范、公平合理的市场环境，谁就掌握了发展的主动权。”

文章高度赞扬了湖北天门的鼓励生育政策：“对生育二孩、三孩的家庭分别给予2300元、3300元的一次性生育奖励和分娩补助等，生育二孩、三孩家庭分别可享6万、12万元购房补贴。”

天门市购房及鼓励生育相关奖补政策

图片来源：天门卫健委

社评旗帜鲜明地批评了某些地方政府：

“当然，我们也要毫不含糊地反对政策‘软落实’，就是层层讲落实、天天讲落实、大会小会讲落实，可上面的精神有的就是不到位、不落地，‘看起来很美’老百姓却得不到实惠。”

整个社评，立场鲜明，义正言辞。

让人觉得，房地产市场的问题，就是地方政府没把经念好。

事情真的如此吗？

01

坦率的说，对于房地产市场的严峻形势，绝大多数地方政府比任何人都焦虑，都着急。但是他们的政策工具箱里，可用的稳定房地产市场政策工具，已经不多了。

北京、上海、深圳，对限购政策做了小幅调整，有人认为步子太小。

且不说这三个一线城市的限购全部放开，是不是这三个城市的政府能决定的了的，即使权限放开了，是不是全国市场就能够企稳了？

在过去的一年中，包括一线城市广州和全部二线城市，都已经放开了限购，市场企稳了吗？

去年926（央行是924提前两天出台）政策大转向之后，购房首付大幅度降低，利率下调。

全国市场迎来了一次不均衡的复苏，到今年3月，基本达到市场峰值。4月之后，政策边际效应再次明显减弱，市场重回下行之势。

而今年以来，无论中央政府还是地方政府，几乎再没有实质性的“止跌回稳”的政策。

人们能够想到的，进一步降低房贷利率，房产交易税收政策优惠等，这些均不是地方政府权力管辖范围。

《中国房地产报》的社评，指责某些地方政府不作为，坦率地说，有失公允。

湖北天门的做法，固然解放思想，但也很难逆转市场趋势。

2023年，天门市房地产开发投资同比下降26.3%。全年各类商品房销售面积45.87万平米，同比下降17.8%。2024年，天门市房地产开发投资同比增长6.5%。全年各类商品房销售面积48.65万平米，同比增长6.1%。（来源：天门市统计局 国家统计局天门调查队）

2025年1-7月，天门市新建商品房销售2593套，销售面积33.88万平方米，同比下降21.97%。（来源：天门市住房保障服务中心）

以上数据证明，如此大力度的财务补贴，可能短时有效，但很难改变市场的趋势，天门市今年商品房销售再度回落。

02

社评认为，天门市的政策已经使当地财政良性循环。

官方数据显示，自2023年9月至2024年10月，天门市实施的生育政策带动房地产投资增长5.9%，全省第一，财政收入增长13.7%，形成了“生育刺激消费—消费拉动经济—经济反哺生育”的良性循环。用当地人士的话说就是，房地产商交税后，地方政府财政也会相对宽裕，自然能保证后续拿出更多的鼓励生育补贴。

社评把天门市房地产投资增长5.9%，作为稳市场的成就，仅从这一指标来说，那确实远远好于全国（2024年全国房地产开发投资同比下降10.6%）。

但对于高库存的城市，房地产投资的复苏，真的是好事情吗？

从市场角度看，房地产投资的下降，实际是市场机制对供需关系的自然修复。

因为房地产的销售降幅，仍远远大于投资的降幅，理论上房地产投资应该继续下降，才能和房地产销售的降幅匹配，供需关系才能够进一步修复。

地方政府用各种政策办法积极努力去库存是没有问题的，但绝不应该以投资回升，甚至大量卖地为衡量标准，应该让市场有所喘息，让市场自我休养生息。

否则，刚刚去掉的库存，可能很快就会卷土重来。

03

房地产到了今天的境地，住建部所属的媒体把责任指向地方政府。而在过去多年房地产市场调控中，地方政府恰恰经常是被指责，被约谈的对象。

2018年5月，成都、太原、贵阳等12个城市因房地产市场出现过热苗头，被住建部约谈，强调要落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策。

2021年3月，南昌拟放松限购被住建部约谈，责令立即纠正，消除负面影响。

2021年4月，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期。

2023年724政治局会议作出“房地产市场供求关系发生重大变化”的判断后，持续了六年多时间的“房子是用来住的、不是用来炒的”这一房地产市场调控的第一原则，退出了官方的表述。

住建部作为主管部门，政策转向也是最滞后的。

2023年底的中央经济工作会议，以及2024年全国“两会”的政府工作报告，均未提及“房住不炒”。

但住建部部长在2024年多次新闻发布会上，都仍把“房住不炒”列为第一政策原则。

直到2024年9月26日政治局会议，政策大幅转向，首提促进房地产市场止跌回稳。住建部的提法也才随之转向。

今天的房地产市场是多重不利因素叠加的结果，其中包括了过去多年的政策失误。

现在把“止跌回稳”的责任和希望全部压在地方政府的身上，既不公平，也不现实。

所以，不能指望地方政府的一招一策能改变市场趋势。还需尊重市场，敬畏市场。

今天房地产市场的局面，正是很多人以“人定胜天”的精神对待市场，认为有形之手无所不能，和市场趋势抗衡的结果。