浓眉大眼的上海，又在搞事！

上海，又开始搞事情！

9月26日，上海规划和自然资源局发布了一份名为《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的文件。

这就是一份关于上海住宅建设新规则的文件，今后上海新房的建设就得按照这份文件规定的来。

咱们先对这份文件进行一个详细的解读，拎出文件中的重点——

1.全面进化的阳台。

曾经，上海阳台的计容规则为“不超过8㎡才半计容”。

如今，

80㎡以下的户型，不超过8㎡的阳台计一半面积；80-160㎡的户型，不超过10%比例面积的阳台计一半面积；160㎡以上户型，16㎡的阳台计一半面积。

注意，此次的阳台包括封闭式的阳台。

这意味着，

不仅阳台的赠送面积增加，而且这部分赠送面积完全可以叠加到客厅、卧室等更常用的场景之中。

咱们以160㎡户型为例，

曾经最多能赠送4㎡的面积，如今最多赠送8㎡，换算成上海的房价大约是四五十万的价值。

此外，针对沿公共绿地、广场河流、风貌街道等景观优势区域，还能得到一个赠送阳台：面积不超过3㎡，进深不超过0.75m的景观阳台。

2.从地下到地上的车库。

新规规定，

小区内部停车可设置在半地下室、底层（仅限一层）架空层，其建筑面积不计入容积率。

示意图大概如下，

阴影部分为地面，阴影之上的第一层为车位，再往上才是“地面层”，以及往上的住宅部分。

3.更多的不计容空间。

许多人很担心，若是车库建在地上，那么开发商还会建架空层这些公共空间吗？

别担心。

新规规定，停车库上层另有公共需要增设的架空层和风雨连廊，依旧不计入容积率。不仅是架空层不计容，就连风雨连廊也不再计容。

这意味，将来的新房会有架空层，也会有风雨连廊。

与此同时，外立面也不再计容。

过去，上海新房的外立面是要计容的

你所用的外立面石材/铝板每厚一分，那么新房可售面积就减少一分。

如今，采用干挂石材、金属、陶板等高品质外立面材料，其饰面层建筑面积不计入容积率。

4.突破限制的建筑高度。

新规规定，

50米以下的建筑可拔高7米，50米以上提高不超过11米。

以往上海对住宅楼的高度管控十分严苛，规定了多少高度就绝对不许超出，现在规则有了变更，50米以下的楼房能够拔高7米，50米以上的最多能增添11米。

多出来的高度，不只是让你多盖两层房屋，而是为公共空间“预留空间”。

打个比方，

曾经的新房架空层可能只能做个三四米，而现在能做个五六米高。

以上，便是上海建筑新规的几个要点。

那么，这份新规将对上海的市场造成什么影响呢？

咱们接着分析。

想涨价的心，藏都藏不住。

对于上海这份新房建筑新规，咱们以购房者、开发商、土拍三个视角，层层往前推进地分析。

首先，购房者们看到了什么。

其一，更高的得房率。

以阳台为例，多出来的赠送面积，相当于四五十万的价值。

进而，由于计容面积的改变，势必导致市场上会出现更好的户型。比如，做成封闭式的阳台，那么原本130㎡左右的户型或许只能有30㎡不到的客厅，而现在客厅尺度能接近40㎡。

其二，更诱人的品质。

以建筑高度为例，拔高的建筑高度有两个好处——

一个是架空层的抬高。

从三四米到五六米的架空层，更高的架空层代表着更富足的空间，更多样的设计，更大气，更富丽堂皇。

一个是建筑天际线的抬高。

随着小区整体的高度抬升，小区将会拥有更高的天际线，更挺拔，更有气概。

以上两点，让上海更多的新房住宅有机会向改善/豪宅的方向进化。

再以针对沿公共绿地等景观优势区域，得到的赠送阳台为例，

由于该赠送阳台面积不超过3㎡，进深不超过0.75㎡的景观阳台，让我率先想到了一种特别的设计——

一步阳台。

一步阳台的设计常出现在豪宅产品之中。

尤其是在上海这座摩登、浪漫的城市之中，一步阳台的设计完全可以让买房人瞬间联想到以后的居住场景——

移开窗门，往外便是上海美丽的街道，甚至是街边注目的旅人。

实在是太有情绪价值了。

其次，开发商看到了什么。

对于开发商而言，更看重的成本和利润，这两点也恰好被满足了。

其一，更多的利润空间。

不论是阳台更多的不计容面积，还是风雨连廊、外立面、架空层等等各个空间不计入容积率计算规则之中，在开发商眼中都是一个意思。

可售面积增加。

做个简单的对比，

同一块地，在原本的计算规则下可售面积仅有10000㎡，而在新规则之下增加了1%的面积，即100㎡。

按照上海的房价来说，就是多了五六百万的货值。

这就跟给开发商送钱一样。

其二，更低的建筑成本。

地上车库就是节省成本的典型代表。

通常情况下，小区的地下车库会往地下深挖一到两层，需进行大规模土方开挖、支护及降水作业，成本较高。地上车库无需土方开挖和支护，可节省这部分费用。

这部分节省的费用是多少？

大概是以千万为单位的。

最后，土拍市场看到了什么。

当购房者们看到更好的户型，更高的得房率，以及更好的品质，不管是从生活居住的实用性上，还是情绪价值的提供上都拉满时，

购房者大概只有一个冲动：买它！

当开发商看到了更多的可售面积，更低的建筑成本，即更充足的利润空间时，

开发商大概也会有一个冲动：买它！

所以，当这股子冲动层层递进时，造成的结果只有一个：涨价。

开发商，在难以拒绝的诱惑面前，拍得地价上涨。

购房者，在心动的房子面前，接受房价上涨。

事实上，这件事情在另外一个城市早已发生过。

上海，逐渐“杭化”。

在今年9月底上海推出住宅新规之前，杭州在去年年底就推出了容积率计算新规，其中内容包括但不局限于——

封闭阳台计一半面积、社区配套用房不计容、地上车库不计容等等。

而在此之后，杭州就开启了「土拍-新房」的涨价模式——

2024年11月，安琪儿3.0地块出让，楼面价为40479元/㎡。

2024年12月，杭州容积率新规出炉。

2025年2月，安琪儿4.0地块出让，即，同一板块，位置相近，但建筑规则不同的宅地。

这宗宅地，以楼面价47486元/㎡的价格成交。

涨幅达17%。

进阶到新房市场，涨价仍在继续。

安琪儿3.0项目，开盘均价为65600元/㎡。

安琪儿4.0项目，整体备案均价为78260元/㎡。

许多人对此感到诧异——

单就是一个建筑规则的变化，就能让房价每平方涨了一万多块钱？

本质上看，

这是一场新房豪宅化的变革。

建筑新规指定框架下，让开发商有了更多的操作空间。

比如说，一步阳台的设计。

比如说，更阔绰的架空层、大堂设计。

都为产品的豪宅基因奠定了基础，正如安琪儿4.0项目起步面积已达205㎡，最大面积达378㎡，最贵单价达99999元/㎡，妥妥的豪宅定位。

而杭州又有大量的富人，愿意为豪宅买单。

曾经，大碗做过这样一项统计——

在杭州买豪宅的人，

浙江人与外省人的比例是5:2；

浙江全体买家中，杭州本地买家比例仅为24%，温州人比杭州人还喜欢在杭州买豪宅，绍兴金华台州也有大量的买家。

杭州在虹吸全省，甚至全国的富人。

以上两点，上海比杭州更适用！

也就是说，

上海的新房市场，也将全面豪宅化。

那么，新问题来了。

许多城市随着四代宅等提升新房品质的政策出炉，二手房市场步步溃败，上海也会出现相同情况吗？

标准答案为，

上海的新房二手房，各玩各的。

新房方面，

上海会供应出越来越多的改善产品、豪宅产品，被来自五湖四海的有钱人追捧。

二手房方面，

毕竟，上海作为国内最顶级的城市，购房方面的需求仍旧旺盛——

自上海新政以来，二手房成交近2万套，日成交超1100套，创半年新高。

这些成交大多来自于刚需。

有这么一项数据——

2023年至2025年，上海新房套均总价从759万元跃升至991万元。

目前，上海二手房的套均总价为423万。

两者之间的差距，还会随着新规的出炉再次拉长，就如两条永不相交的平行线。

最后，再给大家分享一份上海市场的报告。

上海的房价跌了多少？

上海的租金跌了多少？

这份报告中包含了上海房价、租金走势，成交结构等各方面的数据，随着上海外环限购的放宽，相信关注上海的朋友越来越多。

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