调研札记⑭| 江山印：一环内核心区资产的沉淀与焕新

2025年7月起，"2025年高品质住宅示范案例征集暨产品力测评活动"进入实地调研阶段，由克而瑞湖南区域与湖南省房协联合组建专项调研小组，赴多个高品质项目进行调研，并形成了调研札记。

由省房协指导的本次调研活动将重点围绕项目规划设计理念、工程质量管控体系、智慧社区建设、绿色低碳技术应用及客户服务创新等维度开展专业评估，旨在挖掘行业标杆案例，树立品质住宅典范。

本期项目——长沙湘江新区・江山印

调研时间：2025年9月28日

调研团队：克而瑞+省房协调研小组

9月28日-29日，位于长沙湘江西岸的【江山印】迎来盛大交付。克而瑞与湖南省房协调研小组走进江山印，实地探访这个坐拥湘江头排资源的高品质住宅项目。

交付现场

该项目因地块、企业等历史因素，在2021年首开时即呈现出特殊之处——售楼部现场公示《购房风险告知书》，明确提示购房者可能面临延期交付或烂尾的风险，由此形成“知情购买”的独特案例。

购房者在充分知悉潜在风险的前提下，仍基于对项目区位价值与产品设计的认可作出购买决策。这种特殊性也构成了当前项目交付后各项整改工作的基本前提。

区位资源

核心区资源的集中体现

江山印项目位于长沙潇湘大道与咸嘉湖路交汇处，坐拥湘江西岸一线江景资源且无遮挡直面岳麓山景，具备不可复制的自然禀赋。

项目处于长沙一环核心区，与城市主干道无缝衔接，交通便利性突出：距离地铁4号线望月湖站约500米，步行约8分钟；此外2号线溁湾镇站、6号线六沟垅站也在辐射范围内，形成“轨交+隧道”的双重交通优势。

江山印区位图

项目周边公共服务设施密集：商业方面，覆盖万象城、王府井、渔人码头等多元消费场景；医疗资源涵盖湘雅附三医院、湖南省肿瘤医院等三甲机构；

教育配套包括自建幼儿园及博才小学、麓山国际实验学校等多所优质学校。参照2025年4月政策，项目直接入读博才小学，派位麓山国际实验学校、湖南师大附中博才实验中学（天顶校区）、麓山外国语实验中学、湖南师大附中桐梓实验中学，教学质量非常优秀。

项目总占地面积约4.56万㎡，总建筑面积约17.80万㎡，容积率3.50，绿化率30%。项目6栋住宅包含超高层与洋房，采用"高低搭配、错落有致"的布局方式，形成层次分明的天际线。

这种布局既保证了最大化江景视野渗透，也通过控制建筑密度保障社区空间舒适度。项目采用"单排设计"，东南朝向，不仅减少了西晒困扰，更确保户户最大限度东南向阅江、观山、瞰洲、拥湖、享公园。

产品现状

交付后的整改与优化

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户型设计：大户型为主的产品定位

江山印的产品定位清晰——全系大户型，从190-340㎡大平层到670-955㎡超级顶复、240-280㎡精奢叠墅，无一不在挑战长沙高端住宅的尺度上限。尤其值得一提的是，项目最高人均居住面积达约72㎡，这一数据甚至可与深圳湾1号等一线顶豪对标。

户型设计方面，项目在空间布局上虽与当前新规下的户型相比存在一定差异，但整体强调功能性与美学表现的结合。

产品以双主卧套房为起步配置，部分顶层复式户型实现六套房设计，增强家庭成员生活的独立性与舒适度。在280㎡以上户型中设置双玄关，部分楼栋配备三梯两户，在提升居住私密性与动线效率的同时，也兼顾了入户仪式感的营造。

江山印6栋阳台实拍事视野图

最令人印象深刻的，是那8.2-10.3米、270°环幕式景观阳台。站在这里，橘子洲、岳麓山、咸嘉湖的景致尽收眼底，模糊了家与自然的边界。这种“客厅即景框”的体验，在长沙市场堪称独一份。

目前，项目还剩194㎡少量低楼层大平层在售，为高端客群提供了入驻湘江头排的最后机遇。

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立面与景观

极简主义，细节品质优化

建筑外立面以高级灰为主调，极简风格不仅耐看，更最大化保障了户内外的视野通透。这种“不抢戏”的设计，反而让自然成为主角。

项目实景图

园林设计则以“归家动线”为线索，打造层层递进的视觉与体验节奏。

调研中发现，项目在近期持续优化植物配置与休憩节点，硬质铺装也经过细致调整，行走其间，既能感受四季植物的变化，也能体会空间转换的节奏感。整改中增加的休闲座椅、遮阳设施、花箱组合等，进一步提升了园区的实用性与亲和力。

调研实景图

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工程细节

持续进行的工艺改进

在工程细节上，江山印展现出扎实的“内功”。从公共区域的瓷砖美缝、墙面岩板铺贴，到地下室消火栓饰面贴膜、车库出入口截水沟盖板升级为不锈钢材质，每一处都透露出对品质的坚持。

调研实景图

值得一提的是，项目在设备平台布局、护栏加高、空调外机位置优化等“隐形细节”上，也做了大量针对性改进。

调研实景

例如，6号楼空调外机位置经调整后，有效减少了对厨房采光的影响；部分护栏统一加高至1.5米，既安全又美观。这些看似微小的改动，恰恰反映出项目对居住体验的深度洞察。

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服务运维

世茂物业的"四有"标准

物业服务由世茂担纲，曾先后获得中国物业服务综合实力百强企业TOP12、中国物业服务企业品牌价值TOP7、中国物业企业服务住宅业态TOP3、华东品牌物业服务企业TOP1等多项荣誉。

物业服务采用"四有"服务体系框架，以打造“安全、舒适、和谐、有活力”的高品质社区生活环境。

• 安全有保障：秩序类服务包含搭把手服务、夜间武装巡查、消防演练、外来人员管理

• 工程有响应：提供上门服务、设备房日常巡查

• 环境有维护：定期消杀、日常卫生打扫

• 服务有温度：组织社区文化活动、装修巡查

实际调研过程中，由于项目仍处于逐步交付阶段，虽有提质改造，但小区内环境细节并未做到时刻的整洁如新，物业服务频次与执行效果仍有进一步提升空间。

市场表现与调研总结

对标板块周边项目来看， 滨江板块临江豪宅基本在2w/㎡左右，而项目当前二手价格为2.8-3.1万元/㎡，这一价格差异反映了市场对项目资源禀赋与产品特点的认可度。

（来源：贝壳找房）

从本次调研来看，江山印项目在已知历史背景的前提下，正在通过系统化的整改提升来应对前期明确的交付挑战。在当前的房地产市场环境下，这种基于"知情购买"背景下的产品持续优化，为行业提供了特殊的观察案例。项目的长期表现仍有待市场进一步检验。