去张江，建功立业吧！

上半年，我因为AI智能体的项目频繁往返于上海张江。

每次项目遇到问题的时候，我就在张江的科学家路上散散步。

我喜欢张江。

什么都在下行的时代里，它身上有种难得的“上行期的昂扬”。

在张江，

我们只谈将来，不讲过去。

2021年的最后一个月，上海益江路的尽头，是一个叫“玉兰香苑”的小区。

防疫人员宣布即将封控玉兰香苑的当天傍晚，小区外一台台电脑正通过闪送蜂拥而入。穿着睡衣的工程师们，正连夜把合租房改造成数据中心。

玉兰香苑，不产花香，只产代码。不养闲人，专收硅农。

封控那天，上海在下雨。

有人说，这是中国半导体的半壁江山在哭泣。

7000户的张江玉兰香苑，一半的住户都在从事芯片行业。

从玉兰香苑出门，20分钟就能抵达全球70%以上的半导体大厂。

1/5的中国芯片，从张江走向世界； 全球TOP10芯片设计企业，7家在张江设立总部或研发中心； 全球排名前5的芯片企业，2家在张江设立总部：中芯国际和华虹集团； 全球排名前10的半导体装备企业中， 6家在此设立地区总部或研发中心。

每天在楼道里与你擦肩而过的，既可能是某个7nm芯片的前端设计负责人，也可能是某AI加速器的核心验证工程师。从芯片设计制造到封装测试，从寒武纪到中芯国际……中国半导体的全产业链，在这里完成闭环。

谁能想到，

中国半导体的耶路撒冷，在一个20年楼龄的老破小里。

如果你是一家生物医药公司，研发了一款能救命的药，但临床试验还要等3年，病人等不起怎么办？

张江的答案是：先用！

2025年4月，张江直接把“同情用药”写进地方法规——重症患者经伦理审查和知情同意后，可以提前使用试验阶段的救命药。

过去五年——

张江累计诞生了20个1类创新药，全国占比20%。全球药械10强，超2/3在张江布局。全国医药百强，超40%也在张江。细胞与基因治疗临床试验项目，占全国1/6。

有人问，

张江为什么这么牛，为什么能成为中国药谷？

靠的就是胆大！

只要于国于民有利，干就完了。

张江科技园内部，有以科学家命名的道路体系。横竖一共18条路，东西向以中国科学家命名，南北向是外国科学家。

这些科学家路上，星罗密布般散落着一家家贼牛逼的企业：群星闪耀。

祖中之路上，

有全球领先的200毫米晶圆企业华虹宏力，你手机里的芯片可能就来自华鸿的集成；国内领先的文本智能处理企业达观数据；国内5G芯片领头企业展讯科技。

华佗路上，

有赛博华佗、专注医疗康复智能机器人的傅里叶，下肢外骨科机器人可以帮助瘫痪病人摆脱轮椅；

居里路上，

有全球领先专注于心衰领域的原研药研发企业泽生科技；

牛顿路上，

有国内第一家药物支架生产商，让心脏支架完成国产化替代、把进口支架价格打下来的微创医疗……

这是中国唯一的【以改变人类走向的科学家名字】来命名的城市道路体系。

这说明了一个问题——

张江在成立之初，就是要传承科学精神。

于国于民、建功立业。

关键是，

还干成了！

细心的朋友，可能看到前面的玉兰香苑，就已经忍不住去网上查了：

究竟是什么神仙小区，能住进去中国半导体的半壁江山？

查完了，失望不？

原来中国半导体的耶路撒冷，竟然是个2004年建成的动迁房。

嗯，老破小。

为什么张江的工程师们都挤在这样的老破小里？

张江的住宅太少了、太稀缺了。

前期规划中，张江被定位为了相对纯粹的产业板块，居住用地一度仅占建设用地的15.3%。

即便在这种情况下，张江板块内除了汤臣豪园等极个别商品房之外，大多都是老公房、动迁房。如玉兰香苑、张江一村、交江大楼等。

之前的《张江科学城建设规划》规划中——

张江新增住宅面积约920万㎡，其中890万㎡用于租赁住宅，留给商品房的只有约30万方。

商品房用地，仅占15%。

不仅住宅用地少，甚至绿化用地也很少。

张江很好，但它只有班味儿，没有人味儿。

这篇流淌着光荣与梦想的土地上，之前太多的空间被让渡给了大国崛起的光荣与伟大，而留给【伟大的人】的生活空间，太少太少。

于是，

张江变局了——

对标美国硅谷，开启【生态+科创】模式。

提到硅谷，大家可能首先想到的是数不尽的科技公司。但是，硅谷除了苹果总部等大厂外，还有比科技公司更密集的：城市公园绿地。

一条32公里长、200-400米宽的coyote creek廊道和超200个城市公园，斜穿过整个硅谷区域。生态廊道内，与公园共舞的是硅谷的高端住宅区：常青谷（Evergreen）：

定向服务于在硅谷工作的科技从业者、创业者和风投企业家。

科创在硅谷，生活在Ecergreen。

最新的张江科学城规划中，对标硅谷“Coyote Creek廊道”，在横沔也做出来一个G13生态绿道。

长约8公里，宽约500米，水域面积超12%，核心区域还有约10公顷的中央公园，串联张江核心区与浦东迪士尼度假区：这就是张江版的“Coyote Creek廊道”。

硅谷的城市架构是：科创在硅谷，生活在Ecergreen。而对标硅谷的张江，它的城市架构未来大概率将是——

科创生活双核心，科创在园区，生活在绿廊。

说实话，

调整之后的张江规划，已经足够的好。

但遗憾的是，

由于张江的开发已经过于成熟，居住用地和住宅的供应仍然极少。

张江核心区、张江版的圣何塞上，依旧只有一个楼盘：张江金茂府。

讲到张江金茂府之前，我想先给大家看一组图片。

第一张照片，是张江金茂府的实景航拍图。

第二张照片，是站在张江金茂府138㎡户型的厨房拍的实景图。

这两张照片，你们第一眼能看到什么？

陆家嘴的三件套！

对，这就是上海！

第二眼呢？

张江科学之门！

对，这就是张江！

第三眼呢？

满眼的绿色！

对，这就是张江科学城核心区内唯一一处能看到大片生态景观的板块！

这就是张江版的“硅谷Coyote Creek廊道”。

看完这些，可能关于张江金茂府的区位已经不需要多讲了：这就是上海，这就是张江。

如果你还不敢肯定，那就不妨再看第二张图——

张江金茂府的附近，有三条地铁线。每条地铁线，都不一般。

21号线，上海的超级换乘王，可以换乘8条核心线，通达70%的上海核心区；27号线，连接陆家嘴和张江科创核心区，全程23分钟；机场联络线，15分钟到张江和浦东机场、30分钟到虹桥机场。

这三条地铁网络，意味着什么？

住在张江金茂府，就可以与世界、与上海、与张江无缝连接在一起。

上班？

30分钟，就能到张江科创园和陆家嘴；

出差？

30分钟，就能干到浦东和虹桥，想飞哪飞哪，想从哪个机场飞就从哪个机场；

去核心城区？

60分钟，就能干到一半以上的上海各个核心区。

这条地铁网络，就是上海决策层用海量投入的大基建来宣告——

这是中国硅谷，这是张江的生态未来和居住未来。

当然，要靠以上这些去实现【科创在园区，生活在绿廊】，依旧不够！

幸好还有金茂。

在上海，有一种价值叫金茂府。

下面这张图，是各个金茂府的溢价表现。

对比周边其他二手，金茂府普遍溢价30%以上。

金茂的溢价能力体现在哪里？

科技系统：衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡洁。

这些东西，讲起来各种参数指标很复杂。

作为金茂的业主，我个人就充满主观的说几句话：

它能做到一条夏凉被，度过一年四季，连五星级酒店都很难做到。零下10度的冬天，金茂能保证室内温度25℃的同时，湿度还能在30%-60%，不干不躁。常年受鼻炎困扰的我，在金茂府的室内最舒服。只要住过金茂的房子，就很难习惯其他房子。

虽然主观，但就是我的真实感受。

而张江金茂府，是浦东唯一一个金茂府，也是金茂3.0、满配12大科技系统的金茂府。

以上这些，还不够！

依旧无法实现【科创在园区，生活在绿廊】。

于是，

张江金茂府更大的价值来了！

张江的住宅市场，除了前面提到的供应极少之外，还有个特别明显的特征：

居住密度大、改善产品少。

张江90%以上的住宅，都是容积率在2.0以上的中高层。容积率1字头的洋房，几乎没有。而二手市场中， 900-1100万总价段的四房供不应求，供求比只有不到1.0。

张江金茂府的出现，恰好填补了这些缺口。

它不仅是张江最稀缺的纯洋房社区，容积率只有1.6。主力产品还是张江最稀缺的、总价在900-1100万的四房。

这俩叠加在一起，就是俩字儿：稀缺。

除此之外，

在张江上班的科学家们，日常休闲社交所需要的会所，它有！

涵盖健身房、瑜伽室、泳池、下沉水院……

张江板块最急缺的、满足日常生活的商业集群，它也有！

不仅有，还是集休闲、体验、生态于一体的约20万方的高端滨水商业。

讲到这里，大家就能明白张江金茂府的价值了：

它就是张江未来20年规划变革的支点。

——张江将自此从单一科创核心，逐步成长为【科创+生态+居住+生活】的城市副中心。

科创在张江，正在被拓展为：科创在园区，生活在绿廊，生活也在金茂。

也只有这样，

才能真正把人才留在张江。

总不能让半导体的工程师们和生物医疗的科学家们，一直挤在玉兰香苑的动迁房里。

前半年每次在张江，我都会很激动。

有时候，团队里的小伙伴不太理解。他们看着科学家路上的一栋栋略显老旧园区办公楼，以及旁边密密麻麻的动迁房，总让人产生一种错觉【这种地方，能搞出什么高科技】。

对，

90年代开始建设的张江，今天脸上已经有了灰尘，不像陆家嘴那么光鲜亮丽。

但这恰恰就是真实的张江。

不像陆家嘴三件套那般辉煌，只有万家灯火映照下为芯片、为AI、为医药而“肝”的一个个夜晚。

欢迎来到张江。

欢迎来到这片用代码、咖啡因和红牛浇灌的土地。

在张江，

每一个不肯关机的夜晚，都在为中国芯、中国药续命。

他们值得住的更好，他们值得浦东唯一的金茂府。