襄阳一企业诉讼期间“腾挪”装修资产 房东疑为助力人

近年来，在湖北省襄阳市一桩围绕原“襄阳车城大富豪酒店有限责任公司”（现襄阳东福源酒店有限公司，以下简称：大富豪酒店）的装修合同纠纷，因其背后错综复杂的关联交易与资产转移，引发广泛关注。多份合同显示，大富豪酒店实控人窦某生通过一系列“精妙”操作，将价值逾两千多万元的装修资产以老婆王某运的名义“无偿捐赠”给房东东风襄阳置业有限责任公司（现湖北东美置业，以下简称：东美置业），同时变更经营主体，拒付申请人法院裁定的装修工程款，从而逃避债务。

大富豪酒店跟东美置业房屋租赁合同（受访者提供）

装修资产被“腾挪”，房东助力“换脸”

2012年4月，大富豪酒店租赁了东美置业的一栋毛坯房产，面积6405平方米，年租金为255.54万元，合同约定“先交钱，后使用”。酒店装修期间实控人为窦某生，然而，在装修完成后，施工方却未能如期收到工程款。追讨无果后，2013年7月施工方选择诉诸法律。同期，实控人窦某生的妻子王某运也起诉了大富豪酒店，诉大富豪酒店拆借其款690.4万元，2014年6月16日法院判决下达后，双方达成和解，大富豪酒店将装修资产抵押给王某运。

大富豪酒店跟王某运执行和解协议（受访者提供）

2014年11月25日，东美置业以拖欠租金及其他费用共计360万元为由，将大富豪酒店告上法庭。法院判决生效后，大富豪酒店跟东美置业签订了一份《房屋腾退协议》。在这份协议中，大富豪酒店将其投入的、本属于施工方的部分装修资产，“抵押”给了东美置业。

2015年4月22日，东美置业与“襄阳新东特锻造有限公司”（以下简称：新东特公司）签订了新的租赁协议，年租金降至230万元。而新东特公司的法定代表人，正是大富豪酒店实控人窦某生的儿子。4月23日，王某运将抵押来的大富豪酒店的装修资产无偿捐赠给东美置业；同日，新东特公司又将该房屋转租给其法人代表的母亲王某运；当天，王某运注册了新的运营主体，即现在的“东福源酒店”，法定代表人亦由其担任。

这一系列令人眼花缭乱的操作，在两天内完成，使得大富豪酒店得以“金蝉脱壳”，原主体背负债务全部“清空”，而由家庭成员控制的新主体在原址上继续经营。

东美置业与新东特公司签订租赁合同时，是否知晓该公司法定代表人与原承租人窦某生的父子关系，是否知晓转租人王某运跟窦某生为夫妻关系？东美置业始终未予回应。

王某运捐赠公证书（受访者提供）

据法院卷宗显示，施工方起诉大富豪酒店的立案时间，早于东美置业起诉大富豪酒店要求腾退及支付租金的时间，亦早于王某运起诉大富豪酒店借款的时间。而大富豪酒店变更为东福源酒店、租赁合同主体变更为新东特公司等一系列操作，均发生在法院受理施工方的诉讼之后、判决执行之前。这一时间线高度吻合，引发了外界对于大富豪酒店此举意在“抢先一步”转移有效资产的质疑。

施工方希望东美置业提供大富豪酒店同期租金支付清单；年租金降至230万元的商业合理性；接受王某运“捐赠”的相关细节；以及东美置业是否知悉窦某生、王某运和新东特公司法定代表人三者之间的关系。东美置业未就上述问题给予施工方回应。

2200万资产捐赠背后的“玄机”

如果说租赁主体的变更尚可被解释为商业决策，那么紧随其后发生的“装修资产捐赠”事件，则让整个事件的走向变得扑朔迷离。

就在签订新租赁合同的第二天，另一份关键协议同步签署：窦某生以其妻子王某运的名义，将高达2200万元的装修资产，以“捐赠”的形式，无偿给予了东美置业。

该笔装修资产正是施工方起诉追讨工程款的核心标的物，依据《民法典》，施工方是第一权益人，大富豪酒店将装修资产抵押给法定代表人的妻子，法律依据缺失；其又将抵押物“无偿捐赠”给关联方，是否合法有效缺乏法律规范性条款“保护”；东美置业坦然“受赠”，且没有进行相应评估，在第一权益人权益受损情况下使国有资产瞬间骤增，是否合法合规亦存疑。

大富豪酒店和东美置业房屋腾退协议（受访者提供）

明知原承租人已涉诉，东美置业作为原告，主动起诉大富豪酒店拖欠租金，表明其对大富豪酒店的债务状况和潜在的法律风险是清楚的。但仍默许大富豪酒店原法定代表人的儿子和妻子“换帽”继续经营，在企业运营中显属非正常“手段”。

东美置业接受捐赠时已知悉装修资产涉诉，作为一个审慎的市场主体，在接受对方无偿赠与的重大资产时，却怠于对该资产的权属状态、是否存在权利瑕疵（如被查封、抵押或涉诉）进行核查，甘愿承担法律风险，令人疑窦丛生。

民企国企配合默契现“迷局”

大富豪酒店在面临债务诉讼时，其实际控制人窦某生通过一系列操作，将负有债务的旧主体资产“掏空”并搁置，同时将最有价值的经营实体（装修后的酒店）和经营权，转移至由妻子和儿子控制的、在法律上看似独立的新主体。在这个过程中，房东东美置业的“配合”显得至关重要。

东美置业在同意变更承租人、接受资产捐赠时，是否知晓或应当知晓窦某生这一系列操作的根本目的是为了逃避施工方的债务，已无从追究。尽管从表面上看，东美置业追索租金和维护自身权益的行为是正当的，但其与债务方“一家人”迅速达成的一系列协议，在时间节点上过于巧合，内容上违背常理（如接受涉诉资产捐赠、降低装修房租金等），很难用单纯的“商业行为”来解释。

新东特公司与东美置业房屋租赁合同（受访者提供）

王某运作为捐赠人，与原承租方实控人窦某生是夫妻关系，与新承租人新东特公司的法定代表人是母子关系，且窦某生是新东特公司的原股东（2020年10月20日前持股49%）、总经理（2022年10月前）也是公开的。这种紧密的家庭关联是公开信息，稍作查询便可得知。

东美置业在大富豪酒店装修资产“腾挪”中，从一个单纯的“债权人”，主动承担起关键的角色，其行为究竟是正当维护自身权益，还是在知情或不知情的情况下，成为他人“金蝉脱壳”计划中的一环，或许是个谜。

目前，该案件的执行程序仍在进行中。法律能否穿透这层层设计的面纱与复杂交易，解开“谜局”，最终保护债权人的合法权益，我们将静待事件的发展。（方岩）

来源：城市经济导报头条-方鉴深度