199亿！中海、保利置业、招商、金茂、越秀、国贸补仓上海！

就在今天，上海八批次土拍开槌，6块地全部成功出让，揽金近199亿元。

中海再拿地王，彻底站稳「徐滨之王」，以总价44.65亿、楼板价14.85万/㎡拿下“全国高层单价地王”。

招商联手越秀，强势摘得「核心地块」，以总价77.37亿、楼面价8.14万/㎡斩获苏河湾综合地块。

国贸落子松江，成为新城「低密之王」，联手松江交投总价6.56亿、楼板价2.15万/㎡拿下松江低密地块。

保利置业补仓，强势出手「深耕杨浦」，溢价14.69%以总价26.16亿、楼板价6.99万/㎡补仓杨浦。

金茂深耕宝山，内环外环「全面开花」，联合宝冶以总价17.51亿，楼板价14588元/㎡再次落子宝山杨行。

徐汇城投&徐房，昔日顶流「无奈托底」，两家本地国企以总价26.51亿，楼板价50571元/㎡拿下华泾地块。

这六块地到底成色如何，背后释放怎样信号，总爷为大家带来深度解读。

01

中海再度补仓，彻底站稳「徐滨之王」

让人意外的是，阔别上海已久的民企之光杭州滨江，再次参与上海公开土拍，徐汇滨江土地引发了头部房企角逐：

中海、招商蛇口&徐汇西岸&杭州滨江、保利

地块位于著名豪宅云锦东方旁边，比云锦东方、中海领邸更靠近黄浦江，未来必然又是一座超级红盘。

地块占地约2.01万㎡，容积率只有1.5，限高30米，是徐汇滨江罕见的低密纯宅地，具备打造顶豪产品土壤。

最终几家房企不断加价，将溢价率顶到了10%，中海以总价44.6亿拿下这块地——

楼面价14.85万元/㎡，刷新全国高层住宅楼面价纪录，问鼎徐汇“新地王”。

中海这次几乎是势在必得，如今成为真正的“徐滨之王”，去年领邸玖序/玖章“五开五罄”劲销282亿，今年联合拿下“全国总价地王”东安地块。

对于中海来说，连续拿地可以掌握板块定价权，接下来东安地块会率先入市，就看怎样的高端产品力能够匹配。

另外值得关注的是，尽管滨江集团没有顺利拿地，但选择参拍放了积极信号，对上海市场的拥有很强的信心。

02

招商联手越秀，强势摘得「核心地块」

今天内环关注度最高的地块，是位于静安的苏河湾地块。

地块总建面约9.5万㎡，规划一座“150米高层大平层+24米文化商业”综合体，将引入超5000㎡商业与约2.4万㎡文化设施。

这块地位置很核心，苏州河一览无余，苏河湾静安天地就在楼下，300米直达静安大悦城。

同时它具备豪宅基因，周边高端住宅林立，华侨城苏河湾、中粮天悦壹号等热门豪宅环绕。

苏州河沿线寸土寸金，本就是头部房企必争之地，多个房企参与角逐，包括——

中海地产、保利发展、招商&越秀&星狮&瑞城联合体

最终，招商蛇口和越秀笑到最后，以总价77.37亿、楼面价8.14万/㎡，溢价率9.03%斩获苏河湾地块。

深耕上海的招商，刚联合中海、中旅155亿元拿下徐汇滨江“全国总价地王”开发权 ，总货值预计超600亿元。

在今年1-9月上海房企全口径销售排行榜中，招商蛇口以362.38亿占据销冠宝座，如今顺利补仓后，可以更从容地冲刺明年业绩。

03

保利置业补仓，强势出手「深耕杨浦」

作为今年市区供应最大区域，杨浦再次引发了国央企的角逐，包括：

保利置业、越秀地产&上海城投、北京建工&东亚新华、中国铁建

这块地拥有不错位置，12号线爱国路站400米，周边是昔日红盘“定海三兄弟”。

同时这地块体量不大，适合“短平快”出业绩，容积率2.3，计容面积49735.47平。

另外这块地的形状也比较方正，有利于建筑规划布局，对于头部房企来说，具备打造改善产品的空间。

这几年杨浦区宅地井喷供应，中建壹品、中海、保利等巨头在此扎堆竞技，板块产品力显著提升，同时市场压力也不小。

最终保利置业表现强势，溢价14.69%以总价26.16亿、楼板价6.99万/㎡补仓杨浦，继续布局上海市中心的战略。

保利置业一直以来深耕杨浦，从当年的翡丽甲第，到最新的保利誉滨江，展现出不俗的产品实力。

期待保利置业能够拿出怎样的产品，不断迭代他们在杨浦滨江的产品布局。

04

国贸落子松江，五大新城「低密之王」

作为五大新城中表现最抢眼的一个，松江迎来了低密地块的出让。

地块位于松江大学城成熟板块，改善需求旺盛，地块占地25434㎡，容积率仅1.2，专为低密产品而生。

更有趣的是，地块要求提到“建议通过退台、露台等手法形成有致的屋顶轮廓”，具备打造创新产品的土壤。

最终国贸联手松江交投，以总价6.56亿、楼板价21500元/㎡，0溢价拿下这块低密宝地。

国贸2014年首入上海便深耕松江，11年间打造10个项目，积累起区域影响力。

从国贸天悦到佘山原墅，再到2025年四开四捷的国贸·海上原墅，他们一步步崛起为“松江王”，尤其对低密度产品有独到理解。

今年7月他们还联手象屿，斥资7.58亿斩获奉贤容积率1.2低密地块，延续在五大新城的深度布局。

再度拿下松江低密地块后，国贸在上海储备充足货值，要做五大新城的“低密之王”。

05

金茂深耕宝山，内环外环「全面开花」

如今上海外环市场很难，但对于深耕房企来说，依然存在结构性机遇。

最典型的案例就是金茂棠前，仅用5个月就实现了四开四罄，成为外环外明星楼盘。

所以新地块出让，他们又毫无悬念地成为操盘方，联合合作方宝冶，以总价17.51亿，楼板价14588元/㎡拿下。

从首个项目爆火到持续拿地，金茂的战略深耕逻辑非常清晰。

一是板块价值持续兑现，精准卡位宝山站崛起节奏，超级TOD复合体实现高铁+地铁站+城+产+商+居一体化。

二是金茂的产品力赋能，为客户带来全面品质升级，社区大堂、会所功能、下沉庭院全部实景呈现，营造立体多维的产品表现层次。

今年金茂是上海表现最亮眼的开发商之一，市区多点开花，郊区持续深耕。

均价16.6万/㎡的金茂璞，首开99套仅26分钟“日光”，在上海再次走出独立行情。

在拼品质的时代，金茂在上海的发展前景，依旧是星辰大海。

06

本地国企摘地，昔日顶流「无奈托底」

相比其他地块的高热度，昔日顶流徐汇华泾的综合地块，则由本地国企托底。

出让地块位于景洪路站地铁口，是纯正的TOD地块，出让面积36621.9㎡，容积率2.5，包括商品房、商业、办公等功能。

最终本地国企徐汇城投&徐房，以总价26.5亿，楼板价50571元/㎡拿下华泾地块。

华泾上次新房销售，还是两年前红盘雍汇庭和嘉俊庭，如今市场行情变化，再加上土地规划调整，板块热度降低了不少。

尤其是港资嘉华开发的嘉俊庭，预看房阶段引发了大规模维权，为板块发展蒙上厚厚阴影。

图源业主公众号

07

土拍热度降低，房企专注「区域补仓」

回顾今天的第八批次土拍，并没有等到想象中的热度，但可以看出土拍市场非常明显的指向信号：

1. 整体热度降低，年底房企专注「抢收回款」

8月上海新政策出台以来，客观来说市场未有明显回暖，反而有加速转凉趋势，很多高端项目去化不及预期，打折、分销变得很常见。

巨大市场压力下，再加上热门地块需要大体量资金，土地市场的谨慎不难理解，开发商都在为年底回款目标努力。

2. 拿地更加聚焦，头部房企偏好「区域补仓」

本次积极参与、并有所斩获的房企，几乎都是在深耕区域内的补仓，对板块有很强的市场把握能力。

比如中海在徐汇滨江、国贸在松江、金茂在宝山，都是板块红盘的操盘方，有足够信心才敢大手笔投入。

3. 依旧引领全国，滨江集团也来「分一杯羹」

尽管市场行情起伏，但不可否认的是，上海依旧是头部房企最看重的战略城市。

除了一直深耕上海的中海、保利、招商等参拍，滨江集团的出手吸引业内关注，长期专注杭州的他们，选择在这个阶段“重返上海”。

在“好房子”时代，越来越卷的上海市场，注定是属于那些有产品能力、深耕惊艳的房企。

对于本轮土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。