招商蛇口北京公司多项目交付不及预期，“全域服务”成伪命题？

文/地产金融视界

10月10日，招商蛇口北京公司召开发布会，招商局地产（北京）有限公司（下称“招商蛇口北京公司”）抛出的“全域服务”蓝图，将行业目光聚焦于“从造好房到造好生活”的转型叙事。

然而，当发布会的聚光灯熄灭，现实差距逐渐显现。招商蛇口北京公司旗下多个项目的维权声浪与服务落地的现实落差，让这场战略升级更像一场悬浮的概念炒作。

01“豪华承诺”能否落地？

在这场被称为“改写高端人居的游戏规则”的发布会上，招商蛇口北京公司用密集的概念与数据构建了一幅完美的服务图景。

按照战略描述，业主签约后就能享受私宴、艺术、运动等全系服务，真正实现“美好生活提前发生”。招商蛇口北京公司总经理吕传来也表示，此次战略升级已实现金融、文化、旅居、健康等多维资源的深度融合。

然而，理想丰满，现实骨感。2023年，招商元玺（石景山区）凭借区位优势吸引大量关注，初期销售表现亮眼。按照当时宣传稿内容，招商元玺不仅蝉联多月石景山区住宅网签金额销冠，还在2024年7月登榜北京全市住宅新房网签榜TOP7。在黄金周期间热销8.6亿，10月更是仅历时13天即热销破10亿。

但是，因邻近污染地块引发，招商元玺引发了信任危机。据经财社等报道，该项目与北京市生态环境局2022年度污染地块名录中的石景山68号地块距离极近，该地块原为首钢园区焦化厂（精苯）地块，属于明确的污染治理地块。据悉，该污染地块范围为首钢园区焦化厂（精苯）地块，东至规划修理厂中街，西至织补创新工厂地块，南至规划群明湖南路东延；北至四焦化炉北路。而元玺项目四至为东至北辛安路，北至四焦炉北路，南至备件库街以及西至修理厂东路。对于二者之间的距离也是众说纷纭，有媒体称最近为300多米，还有媒体报道指出最近出仅250米左右。

除此之外，在北京丰台，由招商蛇口北京公司旗下北京招顺房地产开发有限公司开发的招商臻园，在2023年9月28日取得销售证，13栋楼累计批准销售套数共649套，但截至2025年10月15日，该项目网签套数共有383套，去化不足六成，整体网签均价约5.66万元/㎡左右，而该项目的指导价为6.5万元/㎡。

在销售价格缩水、去化不畅的时候，招商臻园的业主遇到了货不对板、公区减配、交通出行不便等多个问题。在小红书上，有网友爆料，样板间展示的杜拉维特马桶盖板缓降静音，但交付批次可能换成普通阻尼器。飘窗石材拼接缝可能正好在床垫边缘，影响睡眠体验。另外，示范区的日本早樱等高价树种，交付后物业费只够养本地树种。网红打卡的镜面水景，交房后可能会改成付费制。号称1200㎡的会所，恒温泳池只有半标尺寸，更衣室通道要穿过茶室。

而招商臻园的情况并非个例。据北京日报等媒体报道，招商雍合府项目合同约定的收房日期为2021年4月30日，但在此前开发商发送短信通知提前收房，更新后的集中收房日期为2020年12月31日-2021年1月3日，但在交付过程中出现了部分质量问题，包括车库漏水、地下室渗水、小区地面塌陷等。北京日报等报道显示，有业主于2020年4月买下雍合府的一间两居室及其下跃部分，但有六七根直径约10—20厘米不等的水管从下跃天花板进入房间，水流声清晰的同时，下跃窗外的采光天井并未完全封闭，下雨后形成积水，已经渗入室内墙壁，墙根处有一米多都是被水泡过的痕迹，墙皮已然脱落。

不仅如此，在该项目通知收房的三个月后，该小区规划为人车分流的该小区地下车库仍未正式启用，车库入口处正在加装挡雨棚，新铺的塑胶跑道多处破损，写有项目名称的景观墙墙砖已经脱落。业主称，开发商对此的回复是“边收房边修复”。

（图源：北京日报客户端报道）

这些装修减配、延期交付等问题引发集体维权，恰恰与发布会强调的“全周期服务”“提前兑现配套”形成反差，也让“全域服务”的可信度大打折扣。

02 架构动荡与业绩承压 销售端雪上加霜

维权风波未平，招商蛇口北京公司还面临组织架构频繁调整与销售业绩不佳的双重考验。

2024年初，招商蛇口北京公司所属集团启动区域整合，将原有七大区域压缩为华东、华南、华北等五大区域，北京公司随之归入华北区域体系。此后，进入2025年，调整节奏进一步加快。年初，集团宣布华东与江南区域内部整合，区域版图再度重构。

与此同时，2025年初，招商蛇口北京公司还进行了总经理的更换，原招商蛇口华东干将吕传来离开华东区域，出任招商蛇口北京公司总经理。6月，公开报道称，集团再次进行整体的组织架构调整，全面取消区域公司层级，从原有的“集团-区域-城市”三级管控转变为“集团-城市”二级管控模式。

管理层的不稳定在营销核心岗位表现得尤为刺眼。2025年3月，深耕华北市场十余年的“营销老将”于海波空降北京公司，出任招商蛇口北京公司副总经理兼营销总监，负责通州云璟揽阅、亦庄招商玺等项目的营销工作。但现实并未按预期推进，7月中旬于海波即确认离职，任职时间仅5个月。目前，营销总一职暂由常务副总经理符申超兼任。

虽然组织架构进行密集调控，但是招商蛇口北京公司的业绩并不尽如人意。据中指研究院统计数据，2025年1-9月北京房地产企业销售业绩排行榜中，招商蛇口以162.1亿元的销售额位居第四，与第三名越秀地产的销售额相差近50亿元。

在此背景下，公众对招商蛇口北京公司“能否持续投入资源兑现‘全域服务’承诺”的担忧，也愈发强烈。

03母公司财务承压 “全域服务”落地动力不足

理论可行性与北京市场的落地现状仍然存在巨大鸿沟，“全域服务”更像是被包装的伪命题。

作为招商蛇口北京公司的母公司，招商蛇口本身的财务数据也折射出不小的经营压力。根据2024年年度报告，公司虽实现1789.48亿元营收，同比增长2.25%，但归属于上市公司股东的净利润（以下简称“净利润”）仅40.39亿元，同比大幅下降36.09%，主要原因是开发业务毛利率下滑及计提房地产项目减值准备同比增加。

2025年上半年，情况虽有小幅改善，但核心问题仍未解决。期内，招商蛇口实现营业收入约514.85亿元，同比微增0.41%；净利润约14.48亿元，同比微增2.18%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约9.62亿元，同比减少31.23%。于2025年上半年，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为-20.06亿元。

负债方面，报告期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率63.10%、净负债率66.42%、现金短债比为1.30。截至2025年6月30日，公司流动负债约3918.35亿元，非流动负债约1972.6亿元，其中，一年内到期的非流动负债约481.94亿元，短期借款为44.39亿元。

销售端的低迷则进一步加剧财务压力。2025年1-6月，招商蛇口累计实现签约面积335.00万平方米，同比减少约23.64%；累计实现签约销售金额888.94亿元，同比减少11.94%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，全域服务对数字化、运营能力要求极高，且利润薄、竞争激烈，需长期投入。招商蛇口能否持续盈利、建立品牌溢价，仍需观察。

而在母公司财务承压、自身业绩不佳且维权频发的背景下，招商蛇口北京公司的“全域服务”，不仅面临“落地难”的现实问题，更被质疑为“缺乏支撑的伪命题”。