楼市的走向，已经没有悬念了…

2025年秋季的第二张成绩单，比以往来得更晚一些。

往常都是每月15日准时发布70城数据，但这个月拖到了20日才发，给我们同行憋够呛…

玩笑归玩笑，国家统计局终于在10月20日上午发布了2025年前三季度宏观经济和房地产数据。

咱们这儿直接简明扼要说重点——

宏观基本面

前三季度经济运行平稳，经济增速为5.2%，但今年第三季度的经济增速回落至4.8%，低于去年第四季度与今年一二季度。

整体增长良好主要得益于生产供给增势良好、内需持续改善、外贸韧性不断彰显以及增长新动能不断积聚加强；

而第三季度的增速放缓主要与财政支出相对放缓、货币未持续宽松加码，政策方向从刺激消费转向工业反内卷。

今年前三季度，消费支出对经济增长的贡献率已经干到53.5%，拉动GDP增长2.8个百分点，主力态势已经十分明显。

金融表现层面

从9月份的情况看，M1同比增长7.2%，M2同比增长8.4%，M1-M2剪刀差持续震荡回落。

这主要得益于“以旧换新”消费补贴政策对居民消费意愿形成了持续提振效应。

前三季度人民币贷款增加14.39万亿，其中居民中长贷增加1.28万亿。

尽管楼市销售端依然有所承压，但积极的金融政策和财政政策对居民中长贷拉动作用较为明显。

房地产市场层面

干啥吆喝啥，这一项咱们重点来讲：

9月份，一线城市新房住宅售价环比下降0.3%，二、三线城市新房住宅售价均环比下降0.4%；

一线城市二手住宅价格环比下降1个百分点，降幅与上月持平，二线城市二手住宅销售价格同比下降5.0%、三线城市二手住宅销售价格同比下降5.7%，降幅分别收窄0.2个和0.3个百分点。

9月份，全国新建商品房销售面积8531万㎡、销售额为8025亿，分别环比上升49%和43%，这主要是8月份传统淡季与“金九”传统旺季之间的低基数效应造成的；

今年前三季度综合来看，房地产开发投资额同比下降13.9%、房屋施工面积同比下降9.4%、房屋新开工面积同比下降18.9%、房屋竣工面积同比下降15.3%。

很明显，这一系列下降趋势主要是和一级市场“缩量提质”的土拍供应思路息息相关，一级市场供给持续减少，下游作业数据自然会跟着减少。

其中尤其引人注意的是全国房地产开发投资同比下降13.9%，其中住宅投资下降12.9%。

各路房企仍然采取“降杠杆、控风险、稳经营”的理性选择，其实是有助于行业长期健康发展的。

而这与另一积极信号形成呼应：

截至9月末，商品房待售面积7.59亿㎡，比8月末减少241万㎡，连续7个月下降，行业库存压力持续缓解。

细看这份“成绩单”，无疑描绘了一幅十分清晰的图景——

楼市仍然正处于持续的行业出清进程中，主要表现在以下两个方面：

首先是投资、开工等供给端引擎主动降速，房企集体转向安全稳健模式；

其次是库存“七连降”与金融数据的边际改善，正以一种低调的方式为市场企稳积蓄着能量。

咱们经常说“用时间换空间”，不明白具体怎么个换法的老铁，可以参考以上。

10月22日，资本市场出现了一个很耐人寻味的现象：

房地产板块盘中逆市拉升，京投发展、光明地产涨停板；

此前盈新发展三连板，上实发展、合肥城建、云南城投等股票跟涨。

市场普遍认为，促成这波板块逆市拉升的动力有两个：

一是9月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅继续呈收窄态势，且新增供应依旧坚持缩量提质，库存规模方面处于持续的出清通道；

二是10月21日，上海市印发《上海市促进建筑业高质量发展加快培育增长新动能行动方案》，文件明确了建筑企业整合升级，构建房地产发展新模式，稳定房地产投资规模，筑牢上海建筑市场基本盘。

把这俩事儿放一起来看——

前者释放了比较明确的市场加速出清信号；

后者旨在加快推进实施城市更新行动，促进城市更新扩面提速。

再往深寻思一步，这又何尝不是未来很长一段时间里，整个房地产市场的缩影呢？

当销售数据依旧承压，房企股价却逆势飘红…看似矛盾的现象，恰恰说明了资本市场正在给“市场加速出清”和“行业模式重构”这两个全新叙事逻辑下注！

首先，可以明确一点，“市场加速出清”这件事已经悄咪咪地进入下半场。

前文咱们提到地库存“七连降”，是供给端的出清；

房价同比降幅收窄，这意味着价格正在加速磨底，是价格端的出清。

好巧不巧，资本市场恰恰就在这个节骨眼上，敏锐地盯到以上这两点。

道理说出来大伙儿都明白：

当库存出清到不再鸭梨山大、价格调整到一个更有吸引力的位置时，市场底就真正形成了。

而且你注意另外一件事：

就是当天涨停板的房企、城投系以及建筑商当中，大多都是国资背景或深耕核心城市的区域型房企。

资本市场有兴趣押注它们，本质上是在押注“行业洗牌后，市场份额会向稳健型的选手集中”这条逻辑框架。

而这，与我们一直以来所讲的大浪淘沙之后的总体趋势是高度吻合的。

第二，建筑业高质量发展与城市更新这两项新动能，即将加速巩固。

上海在全国城市座次中的江湖地位自不必说，它出台的《行动方案》，当然是一份极具风向标意义的文件。

换言之，今后不排除全国其它更多省市会纷纷效仿上海出台类似文件，加码“建筑业高质量发展”和“发展新模式”。

说白了，核心点主要是两个：一是城市更新，二是稳住投资。

这也意味着房地产行业的发展引擎，正在从“增量住宅开发”逐步切换到“存量价值运营”。

过去看销售增速、土地储备以及高周转下的扩张能力，常看咱们号的朋友再熟悉不过了；

以后看资产质量、现金流和运营能力，城中村和老旧小区改造、基础设施升级、产业空间优化…一个也少不了。

以前咱们提到过这些内容，只不过这次上海出台的《行动方案》直接从建筑行业的视角将城市更新和稳住投资基本盘加速提上日程。

未来，真正能混得风生水起的房企大致会有以下这么四类——

-手握核心城市核心地段优质资产的国资背景大咖；

-深度参与地方城市建设且债务情况相对乐观的各地城投平台公司；

-此前深耕建筑业的国央企，或将加速进军二级市场开发；

-经历了市场深度调整多年之后，仍然活跃在二级开发的行业龙头。

对于普通老百姓和民营企业而言，以上趋势或许可以作为今后购房置业、求职就业、上下游合作以及权益市场投资的参考。

从最新公布的房价数据指标来看——

尽管价格降幅已经出现持续收窄，但客观来讲，市场仍旧处在调整筑底阶段。

那么，这场调整的终点究竟在何方？

近期，瑞银抛出的一组预测，引发了市场的普遍关注——

2026年下半年，可能出现触底窗口。

这一判断并非空穴来风，其背后是三股正在汇聚的合力：租售比持续修正、政策端的有力托底与全球利率环境改善。

对于这一说法，笔者基本认同。

政策托底与利率环境改善自2024年“9.24”以及美联储开启降息周期之后就已然形成，后续主要就是持续性加码的力度问题。

租售比持续修正，对于后续房地产价格而言颇具参考价值——

今年上半年末，全国重点50城平均租金回报率约为2.08%；

截至10月21日，我国十年期国债平均收益率约为1.76%。

重点50城平均回报率较无风险利率高了0.32个百分点，而在2021年末，十年期国债平均收益率较当年的重点50城平均租金回报率高了0.83个百分点。

众所周知，十年期国债收益率又叫无风险利率。

当租金回报率持续低于十年期国债收益率时，就意味着你买房收租的汇报，还比不上闭眼买国债。

此时如果房价还在上涨，那只能是城市化增量带来的“永远涨”信仰在支撑。

咱谁也别装外宾，在座各位都是打那个阶段过来的。

反过来讲，当租金回报率与十年期国债收益率的比值持续回升，且无限逼近甚至超越无风险利率时，房产作为一项兼具自住价值与生息资产的坚实价值就会显现。

这也意味着，房价调整即将出现历史性见底。

从目前全国主要城市的一二手房市场整体走势来看，这一弥合点正在加速到来。

那有小伙伴要问了：目前重点城市的租金回报率，不是已经反超了十年期国债平均收益率吗？

别急，这里面还有两个实际问题要解决：

其一，银行信贷成本是一个关键变量，目前全国大中城市普遍房贷利率在3%上下。

也就是说，刚才咱们计算的平均租金回报率是在总房价的基础上得出的，即毛回报率。

如果所有人都是全款买房，那这个模型当然没问题，可关键在于，事实并非如此。

截至2025年9月，我国住户部门中长期贷款平均约为26.8万元；

若将信贷部分平均3个点的成本计入在内，那我们确实还需要一定的耐心。

但与此同时，我们也相信后续调整期不会太久。

其二，真实的租金回报率，是在租赁成交价与空租率基本可控的前提下计算出来的。

换言之，实践中这套模型其实更适合一二线城市判端后续房地产行情走势。

城市能级越弱，这套估值逻辑的效力就越是要打个折扣。

毕竟，房屋租赁价格如何、空租率如何，是跟产业、就业、人口流入情况以及同质化产品供应量密切相关的。

作为普通老百姓的你我而言——

如果你正打算卖弱二线、三四线城市以及远郊区的房子，可以密切关注后续的政策窗口期，行动干净利索，不拖泥带水；

如果你打算在一线城市或强二线城市改善置换，那不妨密切关注租金回报率与十年期国债收益率关系以及市场出清效率。

当然，以上还只是笔者的个人观察和思考，朋友们如何有什么独特见解，欢迎在下方留言区摆摆龙门阵。