今年最后两个月，济南房价还会继续跌吗？

这篇文章是用视频文案改写的。

按照国家统计局的数据 2025年9月，济南新房销售价格指数对比上月，降了0.4%；对比去年9月，降了2.4%；对比去年1-9月平均，降了4.6%

那么问题来了：2025年最后的2个月，济南房价还会继续跌吗？

在看文章之前，我希望大家暂时将脑海里所有关于“房地产高质量发展、楼市止跌回稳的”等利好消息屏蔽，只看事实，不谈脑补。

也请大家也理解一下，现在房产博主管控严格，有些东西没法说的太过直白，我也不能直接告诉您结论，我只说我看到的，不敢延伸太多。

（图片都是近期拍的，也是告诉诸位，我这内容不是坐在办公室瞎逼敲出来的，虽然有的号的确是这样。）

01

首先，截止到目前，在2025年前10个月的济南楼市属于严格意义上的放养状态。

在过去10个月里，大家耳熟能详的济南楼市利好，不外乎降低首付比例、提高贷款额度、发放消费券等动作。

这些动作乍一听规模很大，实际上和给我发一张劳斯莱斯优惠券没有区别，和释放济南楼市购买力简直是毫无关系，叠加到几百万的房产身上，这就是妥妥的放养政策。

提到这，隔壁青岛甚至上半年出台了以旧换新的新政策（当然这和青岛楼市有点关联不多延伸了）...

5月6日，青岛市住房“以旧换新”政策平台正式上线。这一政策以“政府真金白银补贴+国企主导收购”为核心，通过盘活存量房、释放改善需求，尝试构建“市场与民生”双赢的住房新生态。政策对交易标的设定了明确门槛：拟收购的1200套以上个人二手住房，房龄要在20年以内、产权清晰、配套完善，且换房者购买的新房需满足面积和总价“双高于”旧房的条件。

而与真金白银的提振政策相比，国企砸盘成为今年济南楼市最大的新闻，这里要特别指出，这里的国企指的是各类城投城发平台。

东城逸家彻底击穿汉峪金谷片区的二手房/新房价格。

城投开发的济钢理想之城开启9999元/平，随后被叫停。

包括这几天，相信大家已经刷到了历城城发的千山云镜1.5万/平起的广告（因为中介猛推）

除了让各位省钱外，对于这些新闻我有其他理解：

像历城城发的国企平台低价入市无可厚非，对购房者低价购房产生了利好，但另外一面，对于其他拿地的开发商并不公平，对整个楼市难言提振。

反而加速了探底的过程。

现在大家一提到旅游路，在看到千山云境的1.5万，加上诸多中介短视频的嘲讽，买旅游路沿线约等于大冤种的舆论帽子是很难摘下了。

如果每个国企平台都亲自下场，亲自低价入市（这类平台成本有优势）的话，我有理由相信下阶段的济南楼市将进入：

平台低价入市---民企/其他国企发现打不过-放弃拿地-平台继续拿地-继续低价入市的恶性循环。

哥们快没人和你玩了....

我认为除了让某些业主当下享受到低房价、中介赚佣金等正面作用外，这样的动作会让大家对房价更为惊慌、打压同片区二手房新房。

这好游戏中的毒瘤选手，占据最多资源，但是对局势对行业却属于副作用。

我虽然讲的是济南，但是大家稍微留意点新闻，像这类的行为在全国各地比比皆是。

所以这是我要说的第一点，不能唱衰，但是这些动作接起来好像也不是要涨的样子吧？

02

除了毒瘤选手是不是跳出来跳动大众的神经以外，新房交房等于过时已经不是太大的秘密。

过去呢二手房等于小米加步枪、新房叫做坚船利炮，虽然小米加步枪确实打不过坚船利炮，但是凭借割肉的决心，在二手房市场上尚可一战。

但是现在最大的问题是 ：新房已经进化成擎天柱了。

别说老破小、大高层这类耳熟能详的产品了，连两年前的次新房都难以媲美。

改善盘必带下沉式会所，精装修档次必比两年前上一个档次，刚需盘现在的入口界面普遍超过了70米，星空顶、水磨石、微氪会所（对比改善）快成标配了。

更让人生气的是，这些盘比马路对面刚交房两年的房子价格更低配置更高。

冒昧的问一下，二手房不降价可能吗？

而且还有个比较大的隐忧，四代宅对刚需盘的冲击。

中海济钢的盘就是一个明显的冲击，只是中海济钢的盘不知道是受到定位还是建筑标准的原因。没能像西安刚需四代宅那样，92平做三室两厅双阳台、104平干到四室。

如果有一天真来了，刚需的盘子立马会变天。

03

贝壳隐藏了成交价，这本质上就是一个讯号。

现在的二手房没有什么合理价，只有成交价，很多二手房摆上去也就仅限摆上去了。

很多二手房的缺点早就摆在了脸上，恒大帝景都拉下脸了，我实在看不懂某些不良资产整天在跳什么....

现在的济南楼市两极分化极其严重，贵的盘要冲击五万，贱的房以后连五千都卖不上，那些高容积率、城市界面差、没有产业，区域空心、没有物业的房子已经到了被淘汰的边缘。

这一点已经越来越被更多人熟知，不只是卖家、还有买家。

而每年的年底都是凉透的行情，不出意外的话，拍摄砍价的视频会越来越多，如果你手上真的有不良资产的话，这两个月已经是本年最后的窗口期。

有时间的话大家可以观察济南的微观。

拼多多成电商主流了、老大姐开始干代驾了、上门的女外卖员越来越多了，这都是大家能看到的日常。

在说房地产这行，薪资较高峰期同样腰斩，甚至还有倒扣工资的现象，前些年因行情好上了高杠杆的同行们都在拼了命的甩房子。

综合以上种种，我确实找不到太多要吹济南楼市涨的理由。

04

因为这篇文章是视频文案改写的，所以略显零碎。

最后说点现阶段买房的看法，仅限于真的有需求，不是来抄底的朋友。

非刚需不买房，这句话属于正确的废话，但是如果你非要买房，我建议你往上跳跳。

这里跳不是讲预算、而是区位，尤其是对于外地的朋友来说，并分不清济南的东南西北。

以现在二手房的惨状，完全可以上升点区域，把过去的张马屯、盛福、雪山，换成长岭山、奥体、汉峪，哪怕稍微贷一点点钱。

你能收获到品质更好、学区更优、氛围更好、以及别人肃然起敬的目光，当然前提是你要好好淘淘二手房。

买新房的朋友，当大爷的时刻马上到来，高佣金已经就位，变相降价还会远吗？

本来我想着把我的全新抖音号发上来的，后来一想还是看大家的缘分得了（说了很多公众号不好说的，感觉开发商看了会让我下架，不过你刷到肯定会有印象。）。

接近4分钟的视频，没想到流量还行。

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