对这件大事，预期别太高

前文回顾：

这两天的大事，大家都看到了：

从字面意思看，并不难理解，要清理的汽车方面就是车牌指标摇号、房地产方面就是限购。

目前从全国范围看，二三线及以下城市，基本没有这俩限制了。

新能源汽车牌方面，上海深圳没有限制，北京虽然增加了，今年10多万指标，但是仍有限制。

房地产方面，深圳除了核心区少量限制，其他都放开了。

剩下的就北京和上海限购还在（目前北京五环外也只是不认房，并不是不限购）。

我看不少房产博主解读，认为北京这次是要全面放开限购了。

在表达我个人观点前，想请各位看下6年前的一个“通知”：

文章链接：

虽然今天的情况不能同日而语，但是我觉得，北京的情况，不能和全国任何一个城市类比，哪怕是上海，我都觉得有很大概率像十五五里说的“清理房地产不合理限制措施”。

对于在北京的我们来说，我觉得还是尽量降低预期。

就包括新能源汽车指标限制，我甚至认为北京会独一份的不可能全完放开了买。

有人肯定会觉得“你这也太保守了”。

这不真是保守，更不是对北京楼市没有信心，反而是很有信心，我至今仍非常坚定认为，北京这一轮较大的房价调整，虽然对房东们产生巨大的资产贬值损失，但对整个城市来说，换来了很多肉眼可见的、以前想都不敢想的真东西：

1.换来了全民高杠杆到极低杠杆的稳态

我在线下沙龙里展示过北京在房价最高点2023年北京居民新增杠杆率是60%左右，截至到今年上半年，北京居民新增杠杆率不足20%，这不就是管理者以前一直求之不得的稳态嘛。

2.换来了年轻人极低的上车门槛

2023年初，北京存量房成交均价曾接近过6.5万/平米，彼时在五环外买套两居室，就算贷满243万（当时有非普线，这里就不科普了），最低门槛也要小300万了。

而现在随着之前价格和政策的双重调整，最低门槛大几十万就够。

门槛降太多了。

3.换来了居民存款越来越多

2022年北京总存款大概是5.8万亿

到了去年底就已经是7.2万亿了（这里并没算企业和机构存款，就是纯居民存款，而且我要说一下，不要觉得巨富会傻乎乎地把几亿十几亿存银行，这里的存款主力军就是广大中产），最新的存款我没拿到数据，估计离8万亿不会太远了。

留得青山在不怕没柴烧，北京中产消不消费这里不讨论，但是你稍微了解下身边的朋友应该就有这么一个答案：对于有购房能力的众多中产，都有些底子的。而被平均的低存款家庭，压根也没有买房这个选项。

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从这几年的“人口风向”上看，更加不可能全面放开。

北京这几年一直在暗暗地控制人口流入了：

1.北京早在两年前，就基本停掉了外地父母随迁了，用正式的说法叫“无限期轮候”。

2.北京夫妻随迁也在较早开始轮候了，就是那个和北京户口结婚满10年、满45周岁的随迁（目前城区很严、远郊区稍微好点）。

3.北京未满18周岁子女随迁，也已经有排队的了。

4.至于应届毕业生落户名额和企事业单位户口名额，更是一个萝卜一个坑，越来越严。

人和房是关联最紧密的，一边控制人口流入，一边放开购房，这是矛盾的，如果你认为放开外地人买房不影响北京人口啊，说明你真是一点不懂Politics。

所以综上所述，我对北京全面放开限购，持有特别特别保守的态度。

但是为了执行全国整理的方针，我觉得会分布分散实施的概率还是有的，这个我在之前文章里提到过几次，这篇文章再简单整理下。

往大了聊，就算北京房产政策出的比较激进，也至少有以下几步必经之路（大致方向，不纠结严格的先后顺序）：

1.直系亲属间赠与不限购

2.一房多本合并

3.京户五环内可购买第3套住宅

4.五环内社保三改二

5.社保五环内可购买第2套住宅
6.五环外社保二改一

7.五环内社保二改一

出得比较狠一点：
8.其实还可以五环内不认房（就是北京人随便买，但是外地人不能买）。

9.商住房不限购

出得再狠一点：

10.五环外社保一年改6个月

11.五环外工作证明可购房

至此，以上政策还得说每次都出得力度比较大，否则很可能每个政策再“切碎”成两到三次出。

然后才敢突破想象力地讲：

12.放开五环外大面积的新房限购（设定某一面积不限购，比如144㎡以上）

13.全面放开五环外限购

这里面肯定还有很多很多变种。

至于说放开全北京限购，应该轮不到那个时候，市场早就发生想象不到的变化了。

换句话说，结合以上北京基本面（杠杆率、存款、房价门槛），北京政策根本出不到“全面放开限购”，就够用了。

压根轮不到“拿出最后的底牌”。

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