在上海最卷的地段，这家国企开启了花式降价

如今，上海楼市分化愈演愈烈，核心区高端盘一房难求，中外环新房却陷入“内卷式去化”。

上海普陀桃浦，凭借“智创城+中央绿地”的双重红利，正在崛起成为新一代中产板块——

金茂、宝华、建发、中环等一众房企巨头扎堆，近6000套新房供应量，均价清一色8万+，堪称“上海中外环最拥挤的擂台”。

在这场“神仙打架”中，有一个国企项目引起了总爷注意，那就是由老牌国企中环集团开发的——中环桃源里。

项目效果图

又是95折让利，又是送车位，物业费和家电等还能额外谈，总爷问过几个中介，最高返佣能到12万！

优惠算下来整体均价7字头起步，部分房源单价直接下探至6字头，对比板块8万左右的均价，堪称实打实的大幅折让。

图源：小红书

可就是这样的“花式降价”，开盘近两年累计推盘604套，网签仅265套，整体去化率刚过43%，照这速度，剩下的300多套能卖到2028年。

一边是近零能耗、准现房的产品亮点，一边是降价仍去化缓慢的尴尬，这家老牌国企，在新房市场中到底输在了哪里？

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产品有亮点，但叫好不叫座

中环桃源里的产品还是有不少亮点的，诸多维度都戳中了刚需改善的核心诉求。

位于桃浦智创城核心区，毗邻中央绿地，是桃浦当下的优质地段之一。

更关键的是，项目现在是准现房，已实景呈现，社区环境、房屋品质都能实地查验，所见即所得的确定性是一大加分项。

项目实景图

作为上海首批“近零能耗标准”住宅，其在绿色科技上的投入可圈可点。

组合式保温外墙+三玻两腔双LOW-E外窗，配合热桥设计，实现室内恒温恒湿的舒适环境。

霍尼韦尔全热回收新风系统，配合“天氟地水”多联式空调两联供系统的中央空调+地暖三大件，既能除霾净化空气，又能省能耗，在舒适与节能上找到了平衡。

项目实景图

室内精装标准更是往豪宅靠拢，博世厨房三件套、利勃海尔冰箱、铂浪高一体大单槽+抽拉式龙头、3M反渗透纯水机等等，单看这份配置表，确实对得起“品质人居”的定位。

样板间实景图

作为较早期开盘的新房，中环桃源里具有天时地利的优势，所以项目前期也聚集了一批高端人士——

据项目宣传，目前硕博业主占比超70%，被塑造为“知识与创新的交汇点”，这个比例确实比较夸张，令人难以置信。

平心而论，项目产品力不错，叠加大幅让利后性价比更是直接拉满，放在当下楼市也是值得入手的一个选择，可市场反馈却很“冷静”。

项目一期凭借板块早期供应稀缺还能维持尚可的去化，二三期随着竞品集中入市，网签率维持在30%左右。

来源：新房摇号助手，2025年11月10日

真要说原因，还是桃浦这波新盘太卷了，而中环桃源里缺少了“独家优势”。

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区域卷王扎堆，少了非买不可的理由

桃浦的崛起速度超出市场预期，随着桃浦智创城规划逐步落地，中央绿地的加速建设，桃浦正加速向“生态+科创”新城转型。

为了匹配板块定位，这里的地块出让设置了严苛品质门槛，精装造价不低于4000元/㎡，2023年部分地块更是提至5000元/㎡，底线就是别人的天花板。

高标准之下，金茂、宝华、建发等高品质巨头扎堆入局，两年多时间就有8个新项目集中入市，叠加后续待入市房源，总供应量近6000套。

清一色高品质产品让购房者挑花眼，这也导致缺乏核心爆点的中环桃源里直接落入下风。

1）离公园远，生态配套不占优

中央绿地是桃浦的一大红利，而在中央绿地附近的几个新房项目中，除了中环桃源里都有一线绿地景观。

桃浦中央绿地

宝华紫薇花园、金隅公园东序紧挨着中央绿地，推窗就能见绿；而中环桃源里被其他项目阻隔，距离核心绿地还有一段距离，在“生态宜居”的定位中先天不足。

2）离地铁远，出行便捷度不足

对于依赖公共交通的新中产来说，地铁通勤也是购房决策的重要指标，同板块的中环云悦府、建发海阅首府有11号线、15号线两个地铁站资源，距离都在500米左右，步行5-8分钟即可抵达。

建发海阅首府

而中环桃源里离11号线、15号线地铁站都超1公里，即使步行速度较快，也至少需要15分钟，离得近的26号线还只是规划阶段，短期内无法兑现。

3）没有会所，配套与档次不行

在品质赛道，宝华紫薇花园凭借全石材的外立面，2000㎡会所+泛会所，一梯一户设计等配置，以及车库、入户大堂等细节打磨，成为板块品质标杆，无疑更吸引品质追求者。

宝华紫薇花园会所

相比之下，中环桃源里虽然精装配置也很亮眼，但产品力与宝华相比较弱，还没有会所，更没有普陀金茂府那样的科技系统，在桃浦这个主打生态公园板块中，沦为了“远公园、远地铁、无会所”的三无产品。

中环桃源里的优点很均衡，但和这些市场化的开发商比还是存在差距。

少了一个让买家“非买不可”的理由，在扎堆的供应里，去化周期自然就慢了下来。

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中环集团托底，新地块能否破局？

中环桃源里的开发商国企中环集团，在上海房地产市场也算老牌企业。

作为前身为普陀区人民政府住宅建设办公室的老牌国企，自1978年12月成立以来，中环集团深度参与了上海的城市建设。

从改造“药水弄”“朱家湾”等棚户区，到建设长寿新村、万里城等居住区，再到荣获联合国生态环境住宅金奖、人居贡献奖等诸多荣誉，中环集团一路走来，积累了丰富经验，也收获了不少口碑。

建成后的万里城

近年来，中环集团除了在上海浦东、宝山、青浦等地进行开发，还向外省拓展到海口、吉林、昆山、台州等地，打造如吉林中环滨江花园、海口中环国际广场等项目。

吉林中环滨江花园

海口中环国际广场

2022年，中环集团跟随上海中心城区转型战略重返普陀，精心打造出中环桃源里项目。

本想借着板块转型的东风再创标杆，却没料到会陷入去化难题。

在中环桃源里销售承压的情况下，中环集团于2024年4月斥资26.5亿，拿下了桃浦智创城另一宗优质地块——桃浦科技智慧城（W06-1401单元）024A-01地块，房地联动销售价85500元/㎡。

这块地规划为住宅用途，紧挨着桃浦智创城核心区中央绿地西侧，底价成交的操作，托底意味相当明显。

在土地市场遇冷时，国企出手拿地稳定市场预期，是常见的行业现象，但从企业经营角度看，这无疑也会加剧资金压力。

这一点在中环集团2025年度经济工作会议上也得到了印证。

3月21日，董事长胡礼刚明确指出，“企业唯有跳出舒适圈，加强创新，才不会被淘汰”，并对2025年工作提出核心要求：“加快销售去化，缓解资金压力”。

可见，中环桃源里去化周期较长，也给中环集团带来了一些资金压力。

眼下的问题很现实，一方面，未来规划逐步落地需要时间；另一方面，目前竞品仍在持续分流潜在客户。

在中环桃源里花式打折的情况下，后续单价更高的新项目前景究竟如何，实在令人担忧。

桃浦区域的竞争逐渐走向白热化，随着更多房源入市，板块内的产品力竞争只会更加激烈。

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