北京
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最近后台粉丝追着问：“房姐，年底亦庄河西第一批限竞房要满5年解禁了，足足6000套！会不会把区域房价砸崩？”
还有人凑过来问： “这是不是捡漏的好机会？”
其实这段时间我也一直在盯这块儿，今天就掏心窝子跟大家聊聊。
一、6000套“砸盘抛售”？
很多人慌，是怕这么多房子集中出来，业主们着急卖，互相压价。
这要从限竞房的背景说起，17、18年房地产市场火热，房价快速上涨，作为一线城市的北京，房子根本就不愁卖，开发商为了追求利润，当时新房市场普遍做的都是大户型，老百姓买不起，限竞房就是这个时代的产物，政府通过“限房价、竞地价”“70/90”限制等防止房价失控。同时为了打击炒房客，也规定了限竞房的限售期，取得房产证或契税凭证后，5年内不得转让。
不过尽管限制重重，当年亦庄这批限竞房还是火了一把。
一来它价格比周边次新二手房低，二来亦庄有产业支撑和学籍独立的预期，除了刚需之外，还吸引了不少投资客，当时很多外地购房者房都没看，就把钱交了。
只是如今限竞房满5解禁，市场大家有目共睹。
一旦这批投资客想“解套”，就有“砸盘”的风险，不过好在他们也是真金白银买来的，成本在那放着呢，肯定不会像回迁房业主那样，因为极低的获得成本就“无底线降价甩卖”。
不过好在这批限竞房不是一下子全入市，从今年年底到28年陆续释放出来，市场稍微有一个缓冲。
二、哪些房子会受影响？
高端盘还不好说，主要还是要看市场和政策，刚需、刚改市场可能要“首当其冲”。
因为当年限竞房有“70/90限制”：70%的建筑面积要求户型都在90㎡以下。所以就导致解禁的房源，大多是89㎡的小三居，仅有少部分是130-140㎡的四居。
而亦庄河西的高端盘，和这些限竞房也好、次新也罢，有着不可跨越的鸿沟，不会说一下子就被波及。像中海京叁号院、亦庄金茂府、金茂逸墅，主力都是大面积改善。想换金茂府的人，根本瞧不上限竞房；买限竞房的刚需，踮着脚也够不着金茂府。
而当下真正要警惕的，是区域内500万档位的刚需刚改社区，比如万科金域东郡、海梓府。
当年这批限竞房，限价在5.2万- 5.4万/㎡，毛坯或简装交付，加上装修、税费和资金成本大概5.5万-5.7万/㎡。
再看现在的市场，万科金域东郡91㎡三居、海梓府83㎡两居，成交价基本在5.8万- 6万/㎡。
这一对比就很明显了，如果这批限竞房有人“砸盘抛售”，89㎡小三居单价卖到5.5万/㎡，甚至更低，刚需花更少的钱就能解决“自住+上学”的问题，万科金域东郡、海梓府这样房龄更老的次新就很被动。
另外还有一个“隐藏风险”，万科金域东郡和海梓府这俩小区2013年底开盘，当年开盘价3.4-4.1万/平，一手房业主持有成本较低，如果这部分业主“恐慌砸盘”，毫不夸张地说，亦庄河西的房价体系，可能就要重新洗牌了。
最后肯定会有人问，现在在亦庄河西买房，该怎么选？
我还是那句话，核心就是：看预算、看需求。
如果你考虑的是中海京叁号院、亦庄金茂府这样的高端次新盘，自住合适可以考虑。
但如果预算有限，现在又不着急的，我劝你可以等等限竞房。毕竟现在市场还没看到明显回暖的信号，多等等，说不定能等到更合适的价格和时机。
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