徐汇，大菜上桌！

11月7日，全球地王东安新村的第一个住宅项目“安澜上海”示范区正式对外开放。距离其官宣启动仅仅2个月时间（动工时间预计4个月左右），比较符合招商蛇口快节奏的开发风格。

同一天（11月7日），宸嘉发展也宣布将其在东安新村的地块与龙华地块联合，打造“嘉佰道徐汇双子”——嘉佰道·上海和嘉佰道·徐汇。嘉佰道·徐汇拿地一年多，仍未推出市场，符合宸嘉慢工出细活的整体风格，前期产品规划已有少量信息流出。嘉佰道·上海的产品信息目前还未有信息公布。

备受瞩目的523亿元的“全球总价地王”东安新村，在短时间内迅速亮相，标志着徐汇滨江乃至整个上海的顶豪市场迎来关键的压力测试点——徐汇滨江的新房均价在触达19.5万/平方米（绿城潮鸣东方）高点之后，能否再次稳固支撑20万/㎡+的房价想象？

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“大菜”上桌

先来看看，徐汇接下来要上的这几盘“大菜”的整体情况。

注：表格根据公开信息整理

从表格可以看出，三个项目通过差异化的产品布局，在总价段上形成了既有重叠又各有侧重的市场格局：

入门门槛差异显著：嘉佰道·徐汇凭借约117㎡的高层/洋房产品，入门总价2000万级别，显著低于另外两个项目。这使其能吸引预算相对有限但渴望入住徐汇的改善型客户，而安澜上海和绿城潮鸣东方的客群起点则更为纯粹，直接锁定超高净值人群。

顶端市场对标：在顶级产品线上，三个项目均瞄准了亿元级总价。安澜上海的顶层复式、绿城潮鸣东方超过1.5亿的楼王以及嘉佰道·徐汇的联排别墅，共同构成了徐汇滨江顶端豪宅市场的竞争格局。

产品形态与总价策略：嘉佰道·徐汇的“高低配”策略使其总价段跨度最大，实现了对2000万至8000万以上不同预算客群的全覆盖。而安澜上海和绿城潮鸣东方则采用纯粹的大平层业态，客群定位更为集中，通过面积和楼层的差异来区分总价层级。

三大项目共同推高了徐汇滨江及龙华板块的豪宅总价刻度。

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产品力对决

注：表格根据公开信息整理

11月7日，申度君参观了安澜上海示范区，整体还是可圈可点的。本次开放约1.5万方的示范区，最大的亮点在于“抬板”设计，将整个住区抬升约4米，创造立体社区体验。此举解放了一层空间用于打造“阳光车库”，并提升了低楼层（最低楼层相当于常规的3-4层）的视野与隐私。本次公布的245平方米的样板间，得房率算是亮点。但是相较于目前行业较高的产品基准而言，并没有给到申度君别的惊喜。

相较于安澜上海，潮鸣东方的产品，实现了“承重结构最小化+室内空间与采光最大化”，设计语言更为激进和纯粹。整个户内布局和设计风格也更加先锋，更趋于“酒店化”。社区规划由于比较小，所以整体更往低调的路径上打造。申度君相信，喜欢安澜上海和喜欢潮鸣东方的，绝对会属于完全不同的两种人。

嘉佰道·徐汇目前示范区还未开放。相信届时360㎡的联排别墅会是比较大的看点。

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20万/㎡+的挑战

无论是即将开始销售的安澜上海，等待销售的嘉佰道·徐汇还是已经尾盘的绿城潮鸣东方，都是徐汇房价走向20万/㎡+的重要推手，各自也承担着无形的压力。

安澜上海最大的压力，在于其去化速度和持续运营能力。绿城潮鸣东方未来交付面临着极小社区体量的问题，在社区活动的丰富性和私密性之间存在权衡，交付压力也比较大。嘉佰道·徐汇的压力则在于板块的顶豪基因和认知度仍需时间培育。

2025年5月，绿城潮鸣东方的成功具有其特殊性。其入市时机正处于4-5月的市场小阳春，市场情绪相对乐观。同时，项目仅120套的少量房源，易于制造稀缺效应，且绿城在产品上的创新为其带来了溢价。

然而，当前市场环境已发生显著变化。下半年以来，经济不确定性增加，高净值人群资产配置更趋谨慎。全国房地产市场整体下行趋势明确，买方市场特性增强，顶豪市场的交易节奏明显放缓。

与黄浦、静安等传统核心区不同，徐汇滨江与龙华板块属于新兴豪宅聚集区，其价值更需要未来规划与配套的持续兑现来支撑。在当前环境下，这种“预期价值”的兑现速度与确定性正面临考验。

面对20万/㎡+的房价，顶级客群的择居逻辑正在重构。他们的选择核心已超越传统的地段、学区维度，转而更加关注“资产配置的安全边际”与“产品本身的稀缺价值”。

徐汇滨江的宏伟蓝图——西岸金融城、人工智能产业集群、世界级文化艺术区——依然是其价值的坚实基底。然而，与纽约哈德逊城市广场、伦敦金丝雀码头等全球滨水经济带相比，徐汇滨江仍处于价值兑付的早期阶段。

当下的顶豪买家更为理性。他们不仅看重地段的现有成熟度，更会深入评估区域规划的落地速度和开发商的兑现能力。在不确定性增加的时代，品牌的信用和产品的硬实力成为最重要的决策依据。

安澜上海和嘉佰道·徐汇两个全新豪宅项目，能否在充满不确定性的市场环境中，凭借过硬的产品力和精准的战略，重新定义徐汇价值的边界，并赢得当下极度理性的高净值人群的认可？让我们拭目以待。