没想到吧？东李扛起了市区改善大旗！

这两年，新房和二手房的发展态势完全相反。

新房市场，改善时代全面到来。住宅产品的迭代呈现加速态势。

二手房，受制于户型、产品落后等因素，房东被迫不断降价让步。

青岛市区楼市，这样的情况比较明显。

1、

2025年，市区新房市场的分化有目共睹。市南崂山前海，千万级以上的海景豪宅，撑起了高端市场。

市北浮山后几乎没在售新房了；崂山张村河逐步进入现房阶段的拼杀了；四方板块，有几个盘走刚需路线了，价格低至一万五六了；沧口、李沧北，承接刚需群体。

预算总价300—400万的市区改善，把目光放到了东李板块。

李沧东部，一直是李沧楼市的扛把子。除了李沧改善，市区不少改善也选择安家在东李。

这两年，市场回归理性，李沧东部各项配套进一步完善，又有一批城市发展的见证者、众多改善群体不断向东李聚集。

他们往东李聚集，还有一层重要原因，就是这里新房竞争力强，产品力在不断提升。

从宜居角度说，李沧东部，被山环绕、同时兼具河、湖、林等多种自然资源，一片宜居胜地。即将通车的地铁2号东延线，补齐了地铁短板。

这几年，东李板块，云集了金茂、青特、招商、融海、青铁置业等实力房企。

今年，土地市场活跃的板块也是东李。所以，市场上也有类似声音：东李竞争很激烈，新房很多，房企压力不小。

别忘了，绿城理想之城的多个二手房小区，挂牌房源也不少，且价格让步极大。

四季度的楼市，严峻趋势依旧。如何在如此市场环境下做出好产品，实现快速去化，这是摆在每个房企面前的一个棘手问题。

就在11月15日，东李板块的青特璟誉正式开盘。近200组客户参加摇号选房，火热氛围极佳。

青特璟誉的热销，恰好就证明了青岛新房市场，改善需求非常旺盛；好产品才有市场。

2、

从青特落子东李板块，到产品信息逐步释放，整个2025年东李楼市的最大热度就是青特璟誉。

很多人可能会问，为何是璟誉？璟誉能够打动购房者的因素有哪些？首开即售罄，如此逆势之举的背后又有哪些值得市场借鉴的细节？

咱们先看目前的市场共识，就是在同一个板块，谁能做出远高于其他楼盘的超强产品力，谁就是好产品。

青特研发团队，在璟誉产品定位、细节方面下了不少功夫。创立至今20年，青特仍在不断创新产品力，创造行业典范。

我们知道青特深耕青岛20年，公司最大战略“做一成一”，这句话已经深入人心。2025年，滨湖国际二期的实景呈现、璟云生活馆的惊艳亮相，都是肉眼可见的。社区大门、生活馆、地库等公区呈现都是持续迭代的。

璟誉生活馆效果图

璟誉是青特产品力创新的典范。项目不仅占据着东李好地段与配套，更重要的是用前瞻性的眼光去设计开发，引领客户需求。

项目容积率约1.7，9栋11-17F，洋房+小高层低密产品，充分保障了居住的舒适度与私密性，完美契合当下改善型购房者对低密生活的追求。

建面约128-230㎡，点楼布局均为边户，约270°环幕玻璃组合营造环幕观景视野，重新定义了家庭生活空间的舒适标准。

青特璟誉，作为新规下的好房子，更高得房率、更高舒适度，经得起时间和市场的双重检验。

我们经常说，一件事的成功，离不开天时地利人和。璟誉首开售罄，也是如此。

外部因素，鼓励改善购房政策很到位，二胎三胎补贴等；板块因素则是东李多重配套不断完善；内部因素，除了超强产品力，也离不开青特营销团队的努力，对营销节点的把握等。

要知道，今年东李部分二手房的价格波动还是很大的，侧面给板块新房带来了无形压力。这次，青特扛住了。

今年，青特在土地市场的表现也很抢眼。今年已拿地5宗，现金流稳定；白云山板块璟云热销之后，二期地块顺势拿地；滨湖国际一期商改住……

从这个层面来说，璟誉的热销也离不开青特强有力的实力支撑。

从品牌实力到物业服务，从区域配套到生态资源，从产品设计到居住体验，青特璟誉构建起全维度的核心优势，实现首开现象级热销，是水到渠成的。

3、

除了青特璟誉，东李区域还有值得关注的新项目。

就拿郑庄板块来说，青特两个地块，都是低密项目，璟誉已经一炮打响，另一个地块也也不在话下。还有丰昊置业的新地块，紧挨着璟誉。

汉川路、习水路附近，三幅新地块，近期也要拍卖，据说大概率做别墅产品。

世园会周边，世园金茂府现房逐步进入尾盘阶段；高端产品璞逸世园，四代宅产品，客访量很高。

芳华地、青山湖岸、天麓湾等楼盘，也都有市场存在感。另外，融海启城、森林公园商改住地块，蓄势待发。

综合这些项目，你会发现，市区改善群体，选择面最广的板块，还真是东李。

在东李，弱一点的楼盘，单价两万左右；高端一些的洋房，单价两万五左右；少量叠拼，单价三万+。

年底将至，改善换房群体，可以好好研究一下东李板块。

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