楼市变数越来越多

我是紫沐，这是我第473篇日记。

这周广州楼市有两个大新闻，一个是严查住宅违规偷面积，一个是官宣全市收购存量商品房。

前者要怎么落地，变数太多。

这两年的高赠送新盘，都是靠砸飘窗和装饰柱来提高得房率。

那针对施工中的项目，难道一纸禁令下来就不砸了吗？基本不可能。

房间一半都是飘窗，客厅再来根柱子，不砸压根没法住，买家会集体炸锅。

本来买房就亏钱，现在收楼还没法住，这民怨的后果没人敢承受。

而且新盘当时的宣传资料和实地样板房都是把柄，不按约定交付容易成虚假宣传。

要是买家用这理由集体退房，那开发商更得炸锅。

所以针对施工中的项目，我觉得很难叫停的，大概率就是走罚款。

该砸的飘窗和装饰柱还是得砸，然后开发商再去补这些违规面积的地价。

而补完之后，这些原本属于全赠送的面积，就成了半赠送，很可能会入证。

所以从买家角度，严查偷面积，其实是有机会拿好处的。

原本的高赠送新房，虽然说得房率高，但没法在房产证上体现。

建面100㎡的房子，入证面积还是100㎡。

但现在计容面积多了，建面100㎡的房子，入证面积就可能有120㎡。

房子的高得房率，就等于拿到了官方背书，未来买卖也更有说服力。

当然，从开发商角度，这毫无疑问又是一波背刺。

后续拿地的新盘，以及未报建、未动工新盘，大概率是没法再违规偷面积。

动辄130-150%得房率的场面，很难再出现。

但大家也别觉得，未来的新房会退步到二手房水平。

因为这次严查的，是违规偷面积，重点是查违规。

广州这两年，在飘窗、阳台、花池、公共平台等地方，确实有放松。

按照官方尺度做高得房率，不在本次严查范围。

真正要查的，是那些面积偷得太过分，在放宽尺度外的项目。

所以后续的新房，虽然没法动辄140%，但超100%得房率，问题也不大。

接下来的12月很重要，能看清很多变数。

比如严查之后，项目最终会交付怎样的户型，会不会出现大规模维权？

以及没法偷面积后，将要拍卖的20块地会如何定价，会不会降价，降多少，财政会受影响吗？

对后者，感觉情况不太乐观。

这两年大家也看清了，开发商只是白手套，就赚点开发的钱。

而现在楼市利润本身就薄，还时不时被这种那种背刺，拿地风险就变得很高。

在环境明朗之前，在态度明朗之前，躺平不拿地可能又会是常态。

那没有土地收入，财政要怎么办，就又成了难题。

而且从市场角度，严查偷面积对止跌回稳其实没啥帮助，新房对二手的打压还在。

因为有深入一线的都清楚，现在新房的优势，不止在面积上，还在产品上。

大家有时间，可以去看看保利天奕的工法样板间。

看完就能明白，现在的新产品，从内藏的水管、烟道、风管、龙骨、防水、地板隔音，再到外显的交标设计，对比前两年的新房都有很大迭代，更不用说10年前的二手房。

而且在偷面积这条路走不通之后，未来新盘肯定会变本加厉卷产品。

更好的内部工艺，更好的外部交标，更好的室内设计和智能家电，都会是未来标配。

所以就算面积优势变弱了，新房依然能凭借产品优势，持续打压二手房。

新房源源不绝，二手跌跌不休，止跌回稳自然就很难实现。

而且别忘了，这两年地价能平缓下跌，还是靠高得房率撑起来的。

现在高得房率没有了，想继续吸引开发商拿地，就只能在地价做文章。

是直接降地价对市场伤害大，还是高得房率对市场伤害大，其实半斤八两。

说到底，想救市、想止跌，还得把供应量降下来，才是治本。

至于官宣下场收购存量商品房，主要有两个作用。

一个是低价消化部分供应，算是一种抄底。

而另一个作用，则是扩充房票超市的住宅数量，让房票推行能更顺利。

只是实际执行，同样会有变数。

比如现在愿意被低价收购的，普遍是滞销盘。

这就导致房票能换的房子，普遍是不受市场欢迎的房子。

这对村民来说，是一种不公平，也不利于房票推行。

那后续的商品房收购，有没有可能把热销盘纳入收购范围，就很重要。

另外这些被收购的商品房，后续的具体用途会是什么？

不管是用作回迁、人才房、经适房还是公租房，都会影响业主圈层的纯粹。

特别是租赁性质，还会削弱楼盘的安全性和私密性。

从开发商角度，能有人收购，能回血，自然是好事。

但从前期业主的角度，买之前是纯商品房，收楼就变成混住性质，算不算一种违约？

楼盘未来流动性和价格因此受到的影响，又由谁负责？

所以具体到实操层面，要考虑的细节还有很多。

现在的市场，感觉一直在打补丁。

上一个补丁的漏洞，要靠下一个补丁填上。

但真正核心的问题，却一直不愿意解决，或者说没法解决。

殊不知基础不稳的时候，操作越多，越容易变形啊。