地方政府小打小闹的政策，难以改变市场走势

11月20日，杭州市余杭区出台了购房优惠政策。给予购买相应项目新建商品住宅的购房家庭补助每套3万元。在余杭区范围内购买非住宅新建商品房契税给予50%补助。

同一天，央行公布了最新LPR，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，11月降息再次落空。

01

在过去的几个月中，从一二线城市，到三四线城市，部分城市的地方政府出台了各种各样的稳定房地产市场政策。

其中包括北京、上海、深圳限购政策的松动以及限价政策的解除，全部二线城市限购和限价政策的解除。

部分城市或部分城区，推出了各种各样的鼓励住房消费和购房补贴政策。

10月27/28日，萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区、临安区等发布开展“购房+消费券”限时补贴活动，每套新房补贴10万元消费券。一张5万元的大通用券可在杭州全市指定商户使用，另一张5万元的小通用券仅限所在区县使用。

其中，力度较大的是义乌的政策。购买建筑面积小于150㎡且预（现）售备案总价不超过 350万元的一手新建商品住房，给予1000元/㎡补贴。两孩家庭每套补贴10万元，三孩家庭每套补贴20万元。

这些地方政府的政策或多或少起到了一些作用，特别是像义乌这样的特殊城市市场，效果比较明显。

但是，从总体上看，都没有改变今年4月以来，整个房地产市场的下行趋势。

02

在去年926中央政府明确提出，“促进房地产市场止跌回稳”。过去7年的房地产政策大幅转向之后，市场出现了近半年复苏。

尽管这种复苏是分化的，不同城市和城市不同区域，不同的物业类型和不同的房企，复苏程度迥异，但总体上，是一次非常明确的复苏。

最明确的市场数据，就是二手房的成交量和土地市场的热度。

2025年3月，上海二手住宅累计成交2.69万套，环比增加75%，同比增加45.36%。这一成交量是2022年以来同期新高。（数据来源：上海中原地产）

3月，北京二手住房网签成交量19234套，环比上涨61.96%，同比上涨34.7%。（来源：北京市住建委官网）

3月，深圳全市二手房录得7703套，环比增长58.6%，同比增长48.2%。这一交易量远超深圳5000套的“荣枯线”，接近8000套的“繁荣线”水平。（来源：深圳市房地产中介协会）

3月，南京全市二手房成交量为9344套（含高淳、溧水），环比大涨73%，同比涨幅为9.1%。今年一季度，二手房累计成交22586套，同比去年上涨6.8%。（数据来源：我爱我家南京研究院）

3月，成都二手房成交25358套，环比上升约44.5%，同比上升约35.1%。（数据来源：成都住建局）

2025年3月，杭州市区二手房成交超12000套，创近8年月度新高。

一线和热点二线城市市场复苏明确，多个城市地王频出。

2月25日，上海静投置新城市更新建设有限公司，以超16万元/平方米的楼面价，拿下了静安区的高品质袖珍地块，打破当时全国单价地王纪录。

3月18日，北京海淀区树村地块以10.23万元/平方米的楼面价刷新纪录，成为北京新晋单价地王。

成都土地市场楼面价在一个月内两次刷新纪录。3月11日，高新区桂溪街道地块以31700元/平方米的楼面价成为新“地王”；仅隔16天，建发集团以41200元/平方米的价格竞得金融城三期H10地块，溢价率高达106%，该地块也成为成都首宗楼面价突破4万元/平方米的住宅用地。

2025年上半年，杭州地王频现，楼面价纪录在三个月内被三次改写。最高楼面价从年初的6.48万元/㎡，一路飙升至3月底的8.8万元/㎡，涨幅超35%。

03

但这次复苏在今年4月出现了明显的转折，政策的边际效应递减，市场数据呈现出下滑趋势。直至今年8月中旬，这种下行趋势已经被明确确定。

在去年的926政策转向，包括央行的降息、降首付等政策之后，中央政府层面没有再出台实质性的救市政策，房地产市场也在被某种程度淡化。

730政治局会议甚至没有提房地产市场。只提了一句话：“高质量开展城市更新。”

但仅19天后，8月18日，国务院第九次全体会议提出，“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。”

到10月房地产市场加速下行，并严重拖累经济。

1—10月份，全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%，跌幅较1-9月扩大0.8个百分点。

1—10月份，房屋新开工面积49061万平方米，下降19.8%，降幅比1-9月扩大0.9个百分点。其中，住宅新开工面积35952万平方米，下降19.3%，降幅比1-9月扩大1个百分点。

1—10月份，新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，降幅比1-9月扩大1.3个百分点；其中住宅销售面积下降7.0%。新建商品房销售额69017亿元，下降9.6%，降幅比1-9月扩大1.7个百分点；其中住宅销售额下降9.4%。

1—10月份，房地产开发企业到位资金78853亿元，同比下降9.7%，跌幅较1-9月扩大1.3个百分点。

10月70个大中城市中，64个城市新房价格环比下跌，61个城市同比下跌；70个城市二手房价格全部下跌。

10月份，社会消费品零售总额46291亿元，同比增长2.9%，增速较9月回落0.1个百分点，创2024年9月以来14个月新低。

2025年1—10月份，全国固定资产投资（不含农户）408914亿元，同比下降1.7%，跌幅较1-9月扩大1.2个百分点。36年来全年连续2个月跌入负值。

据海关总署公布数据显示，以美元计价，中国10月出口同比下降1.1%，外贸出口增速由正转负，结束了此前连续18个月的正增长。

特别是最近，出现的银行直供房等市场现象，迅速波及市场，市场预期和信心快速跌落。

据媒体报道，2024年上半年以来，四川农信系统出售的房产标的数量超过2.5万个，辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的约1.1万个。

银行下场卖房，一定是不得已。银行手里的一大批房子，一定是抵押者资不抵债。任何被银行拍卖的房子，只要净资产大于银行贷款，银行都不会要房子，房东也不会把房子给银行。

银行下场卖直供房，是市场的一个重要信号。

一般的贷款人，即使已经变成负资产，只要还能撑得下去，一般是不会断供的。断供后果很严重，既成为失信人，债务也并不能免除。所以一般只有极少一部分人，不得已才选择断供。

换句话说，已经成为负资产的业主群体，应该是远远大于断供的群体。

近几天，市场上流传着各种关于房地产救市的传闻，尽管内容基本被官方删除，但A股房产股大涨。

无论这些传闻是否真实，市场又到了严峻时刻，这一点是不争的事实。而靠地方政府各种小打小闹的政策，均无法改变市场的走势和趋势。这一点也是被市场证明了的。

其实在过去4年中，2024年926之前，各地方政府就有各种各样的挤牙膏式的救市动作，但均未果。

只有去年926中央政府的房地产政策明确转向之后，才迎来了一次明确的市场复苏。

因此，也可以断定，如果没有中央政府再次明确的足够力度的政策，哪怕仅仅降息，房地产市场的止跌回稳，都很难实现。