广东
｜邓浩志我一般很少讨论地块和项目，但由于这次是近年来极少见的巨型项目，所以提些看法。
图片源于网络
背景：
海珠区南泰路地块，宗地面积6.5万平，出让用地面积4.2万，容积率3.4，计容总建面为14.4万平，起拍价27.5亿，起拍楼面价1.9万/平。
竞得人须在旁边建回迁安置商业约20万平、地下空间不少于5.5万，还有学校等。
这块地出来后，将会是海珠西最大的、最旗帜性的楼盘，直接影响整个海珠西的新房格局，甚至决定了未来片区房价的发展趋势。
首先是商业
项目要求配建20万平米的大型商业，这个规模，很可能重塑整个海珠西的商业格局。目前海珠西只有乐峰广场一个大规模综合商业，其他综合商业要么经营不善、门可罗雀，比如广百新一城；要么规模较小，比如江泰路万科里，只能满足周边一两公里范围内的日常基本消费，无论品类和档次都相对单一，更谈不上带动片区的商业气氛。如果这个大商业能出来，而且经营得好，这将是海珠区一个新的商业地标；如果做不好，也有可能“一碟斋”摆响度。
据说目前有5家品牌大房企对这个项目有兴趣
由于这几家房企在商业运营能力上有非常大的差距，所以不同企业获得这个地块，结果完全不同。
如果H字头房企拿下，对商业是最有利的，因为他们拥有最强的商业运营能力。按区位和周边消费力，很可能引入其二线商业品牌“万象天地”。这个品牌不是顶奢，但更符合多数消费者的需求，能带动人气，最终超越乐峰广场也有可能。
如果是Z字头房企拿下，次好。他们商业经验也比较丰富，旗下商业品牌环宇天下也有不少成功案例，出来后顺利开业基本没有问题，但后续经营则五五开，最终还要看经济大环境对大家消费力的支撑。
如果是P字头或者L字头房企拿下，不确定性较高。因为这两家房企更擅长住宅产品打造，但商业运营上成功案例比较缺乏，更常会见到其配建商业招商不足，甚至是闲置的状况。
如果是Y字头房企拿下，商业可能九死一生。目前这家房企一个成功经营的商业都没有，更要命的是部分早期楼盘甚至把商业承诺干成了公寓产品，卖完就了事，比如工业大道的某楼盘。
住宅产品方面
5家房企做出来的住宅产品，我认为应该都会不错：
Y字头房企很可能又以惊吓市场的超高使用率获得优势；
L字头房企可能是最让人期待的，他们的审美上和其他本地房企比有点别具一格；
P字头房企不排除来个准豪宅产品，直接卖个刚改价格；
Z字头房企大概率维持一贯的中高端小资定位；
H字头房企也会很上档次，但其产品线特征，目前我感觉并不十分清晰。
极度低迷的房地产市场，12月到明年一季度，不排除是新一轮政策密集期。
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