7雄决战东三环！懋源超50亿拿下朝阳松榆里宅地

买房大家帮2025年北京土地的第34篇推送

又是朝阳，又是三环。

今年下半年，北京土拍市场仅有的两场热闹，都发生在朝阳三环。

先是今年9月30日，朝阳太阳宫地块，经过9家开发商300多轮举牌，被中建智地以43.145亿，超39%的溢价率的代价收入囊中。

再是刚刚，朝阳松榆里地块，遭到7家房企轮番争抢，最后经过172轮轮番竞价，懋源笑到最后，以50.24亿，18.21%溢价率摘得。

与松榆里地块同一天完成出让的，还有房山北广阳城地块，不过其略显低调，被北京城建以底价低调拿下。

至此，至此，2025年北京土拍宅地成交量来到36组，总成交金额达到1292.12亿元。

2025北京土拍成交地图

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块；

拿地房企：懋源；

成交金额：50.24亿元（溢价率18.21%）；

住宅楼面价：6.24万/平。

朝阳松榆里地块位置

地块名称：房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区项目FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块；

拿地房企：北京城建；

成交金额：14.71亿元（底价）；

住宅楼面价：1.81万/平。

房山北广阳城地块位置

今天成交的两块地，松榆里地块可以说是全程关注的明星地块，但房山地块也属于区域内的C位地块。

包哥今儿还是重点讲松榆里地块，对房山地块感兴趣的，加包哥微信，咱们私下聊去。

今天，朝阳松榆里地块引来懋源、首开、金隅、越秀+建工、建发、招商、中建玖合7家房企争抢。要知道现在的市场环境，尤其到年底阶段，让房企从自己腰包掏钱，而且不惜高溢价拿地，足以证明地块的含金量。

松榆里地块位置

松榆里地块位于北京市朝阳区潘家园街道，地处东三环至东四环之间的黄金区位，属于“黄金东3.5环”。

从交通便利度看，地块紧邻地铁14号线北工大西门站，距离仅约100米，真正实现了“地铁上盖”，西侧直线1.1公里、西北侧直线1.4公里，就是10号线潘家园站和劲松站。

此外，地块周边还有西大望路、松榆北路等城市主干道，可快速抵达东三环、广渠路等主要道路。

商业配套方面，周边2公里范围内汇聚了燕莎奥特莱斯、北京朝阳合生汇、芳圆里ID MALL等大型商业综合体。

医疗资源有中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、北京垂杨柳医院等；教育资源则包括垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校等多所学校。

环线加上配套优势，赋予松榆里地块天生的流量光环。

此外，松榆里地块本身素质也非常高。

首先地块性质为纯住宅用地，用地规模2.89万平，地上建筑规模8.08万平。

相关配建包括一处用地面积300平的开闭站，还有一条7.5米宽的南北向街坊路。

松榆里地块基础信息

配建几乎可以忽略不计，所以纯住宅属性减小了开发商很大的开发难度。

此外，地块容积率定在2.8，相对于远郊区的住宅用地肯定是高，但松榆里是在寸土寸金的东三环，所以这也不是大毛病。

还有，地块的控高是60米，局部80米的要求，妥妥的要做小高层产品了。

再看地块具体的形状，除了东南侧因为既有建筑的原因有点不规则，但整体比较规整，呈东西长、南北短的方正矩形，东西面宽约300米，南北进深约100米。

这种形状利于打造大面宽、南北通透的改善型产品。

图源北京市规自委官网

最后，看价格方面。

松榆里地块的起始价是42.5亿元，粗算住宅楼面价达到5.28万/平。

按照最终成交价50.24亿粗算，最终的住宅成交楼面价达到6.24万/平。

松榆里地块所在的板块内近些年并没有太多的新增土地供应，上一次有土地出让还是4年前的2021年12月，当时这宗地是要求现房销售，所以今年8月才入市，也就是距离地块东北侧直线1.3公里左右的能建東誉府。

但能建東誉府整体体量比较小，总共95套房源，目前的去化率已经接近60%，网签均价10.78万/平。

松榆里地块周边新房情况

还有距离松榆里地块3公里左右的东南3.5环的分钟寺板块，目前北京天誉已经在售现房了，今年前十个月成交的26套房源中，成交均价已经降到10万/平以下，在9.6万/平左右。

再就是松榆里地块东南方向3.5公里左右的十八里店板块，环线属于东南四环外，在售的中海朝阳ONE和北京隅东序，目前的网签均价都在7.6万/平左右。

二手房市场方面，周边住宅小区主要以老旧小区为主，如松榆西里小区建成于1998年，松榆里社区甚至早在1992年就已竣工。

这些老旧二手房价格普遍低于新房，挂牌价格普遍在5万/平以下，但居住品质有限。

地块周边比较好的品质次新，2010年之后建成的鸿坤花语墅，二手房挂牌均价都在10.4万/平，2010年前后建成的山水文园，目前二手房挂牌均价在8万/平左右。

松榆里地块周边二手房情况（图源贝壳官网）

松榆里地块的争夺战反映了北京土地市场一个明显趋势：核心区位的优质地块正成为稀缺资源，这片东三环的黄金地段将崛起一个新的高端改善住宅项目。

还有一个悬念，可能要等项目入市才能揭晓了，就是松榆里项目准备卖多少钱一平？

今天底价成交的房山北广阳城地块，由3块住宅用地+1块城镇社区服务设施用地+1块幼儿用地组成。

房山北广阳城地块信息

房山这组地块，在房山算是十分优质的C位地块了，距离房山线广阳城地铁站直线150米，商业配套，北侧1.1公里，是在建的山姆会员店，南侧大约1.5公里，就是房山熙悦天街。

教育资源方面，板块内有一处规划九年一贯制学校，此外，地块东北侧直线600米就是规划的宣武医院房山院区。

总之这块地周边房山“要啥有啥”的状态。

更具体的消息，欢迎私聊包哥。

今天的两块地成功出让后，北京已经挂牌的地块还有4块未完成出让，其中最受关注的要属海淀上地地块了，定在12月23日开拍，到时候包哥会第一时间跟进。

北京宅地待拍地块信息（12.25）

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以上。

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