浙江
昨天深夜，万科境内信用债券（22万科MTN004），发了展期公告。
虽然按照募集说明书规则，需要至少90%持有人同意，但不用过于担心。路数了解了下，这只债持有人结构比较集中，中农工建几家大行发挥下带头作用，展期通过不会有难度。
当然，熟悉其他房企剧本和故事的朋友，应该都知道展期是0次和无数次的区别。
只是这次，万科靴子落地还是快了点，不免会让人有种无奈感和无力感。
万科走向展期，也不是没征兆，也别说财报没用。马后炮说一句，仔细扒一遍财报就能给出答案，特别是债务端。就是现在还在看财报扒资产（比如路数），算不算坚定的唯物主义者。
其实最近，万科集团层面内部开了一些会。上周，有个会比较小范围，值得说道说道。
会议的主要内容就是盘资产。
集团层面盘资产，在万科不是第一次发生，也不是因为对资产不熟悉需要盘一遍。如果一定要说跟之前的有什么区别，总结起来，或许在于除了盘资产，侧重点在于梳理了：
处置安排。
这四个字，往大了说，就是如何进一步化债，如何进一步自我纾困，如何进一步重组，是整个公司一盘棋上的考量。
大体上，万科的资产可以归为五大类：
保交付的、实现增量融资的、以资抵债、存量盘活的和价值清算的。
这么分也容易理解，房地产公司本身就是由一个个项目组成，化债本身需要资产作为支撑，也要压实城市/项目公司职责。
保交付排在第一位，不会有什么争议。排序本身也说明了接下来内部资源分配和工作的侧重点。
资产的价值排序有优先级，属于市场化范畴。自然，债务也有优先级，属于法制化范畴。
关于资产成色的结论，路数就不详细展开了，总归万科不是资不抵债。根据25年三季度报，虽然有1000亿账面亏损，但有3000亿总权益（归母1700亿），比起其他大型出险房企还是有不同的。
当然，这次盘资产，还有另外一个细节。因为会上还讨论了：
哪些资产是可以用来整体冲抵给深铁用，比如一部分未开发的土地，城改权益等。
路数问了来自银行的读者朋友们，作何感想。得到的反馈几乎出奇一致：
就像是在盘算剩余价值。这是要在银行动手之前，抢占抵质押物。
对此，路数只能说，也不能怪深铁什么，毕竟它除了出钱，还出人，还帮万科进行公司治理结构的调整。那220亿砸下去，如果还拿不到抵质押物，那才是真正的国有资产流失。
接下来，深铁依旧还是和万科坐在一条船上，一起化债。接下来，万科的每一步，都离不开大股东的继续指导。
万科还是有不少项目的监管账户上存着超额监管的资金，如果能适当释放一部分，也能在短期内产生不错的现金流。
另外，在大本营广深，一些存量土地如果能调规改性或者顺利处置，甚至都能对万科产生力挽狂澜的作用，比如备受关注的深圳三星工业区项目和广信资产包。
这些都不是单凭万科一己之力能够实现，需要各方的合力。
说起来也挺感慨，眼下的万科，最响应集团援助号召的区域是在华东，江浙沪包邮区。所以路数建议大家不妨多关注下华东区。
尽管在资本市场看来，万科或许早不是当年的“好孩子”形象，但在多数人眼中，它在行业仍具备标杆意义。
2021年恒大倒下，留下那句“一鲸落，万物生”，后来一堆浓眉大眼的民企和混改房企前赴后继，四年后的2025年11月，万科也走到了要重组化债的局面。
接下来对万科的关注点，无非是如何化债重组。
今年以来，陆续有万科拿地的新闻出现。这背后其实就是万科通过化债盘活的结果，过往一些城投公司对万科的欠款，通过债转股方式变成项目。
极短期内，万科信用债展期事件会对其他房企包括万科自己，形成一定的压力测试。但拉长了看，不会怎么样。
原因还是昨晚文章那句，楼市的预期基本一致，“止跌回稳”了，房子属于消费品。
一个属于地产的时代结束了，它成为了过去时。
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