融创，想要重回牌桌

文/十一弟

在股权回购到期前的最后两天，融创给华发递送了一份通知函——

它将行使对深圳融华置地投资有限公司51%的股权回购。

不过，融创提出的回购，夹带了一些条件——

“原方案中的回购方式、实施时间、交易价格等核心内容，已不适用于当前情况。”

“诚望就回购方式、回购价格及回购时间等事宜，重新展开讨论。”

融创的孙宏斌，是个厚道的老板。

他用最委婉的口气，给珠海最大的国企开发商发函协商，为自己争取留在牌桌上的机会。

现在的融创，手上的筹码并不多。

若想跟对手谈判，继续合作，得看别人的脸色。

成与不成，那是后话，但摆出诚恳端正的态度，这是最起码的。

深圳融华置地投资有限公司，对应着一个超级地标项目——

深圳前海冰雪世界。

今年九月份，这个文旅项目刚刚建成开业，拥有全球最大的室内滑雪场。

深圳没有雪，但深圳有钱造出雪。

原本，深圳前海冰雪世界由融创与华发合作开发打造——

其中，融创持股51%，华发持股49%。

作为开发主体，融华置地的命名，便是从融创与华发各取一字。

2020年，融华置地以逾127亿的代价，拍下了前海冰雪世界地块。

当时，融创继承了万达的文旅野心，在全国攻城略地，大举扩张。

它接盘了万达旗下多个文旅城项目，动辄就是上百亿投资。

不过，好景不长。

2022年前后，身陷债务泥潭的融创，已无力再往这些文旅项目上投入资金。

前海冰雪世界的开发重担，只能丢给华发了——

华发是个有担当的国企，它一声不吭，硬生生从融创手上接下了融华置地51%的股权。

十一弟查了下，现在，前海冰雪世界是华发名下投资规模最大的地产项目。

它的开发体量，令人咋舌——

项目最初规划建筑面积131万平米，包含了74万平米办公，10万平米冰雪主题商业和酒店，5万平米星光庆典广场，还有30万平米住宅。

这是一个城市超级综合体，总投资逾346亿。

到去年末，已投入将近182亿。

未来三年内，还要继续投入超过86亿资金。

2023年，华发从融创手上收购融华置地51%的股权时，连同股权与债权代价在内，支付了将近36亿对价——

其中，股权代价35.7亿，项目公司欠付融创的股东贷款1200万。

当时，融华置地总资产143亿，负债74亿，净资产69亿。

华发的收购接盘，并没有落井下石、坐地砍价。

专业机构对融华置地作了评估，项目公司的股权价值大约70亿。

融创所持融华置地51%的股权，对应收购价格就是35.7亿，未打折扣。

在双方约定的收购条款上，有三个很重要的细节——

一是35.7亿股权对价，首期款将先行支付21亿现金；

二是剩下的15亿尾款，在股权变更后的三年内，以其他地块中的冰雪项目、商办等未售物业，按照成本价等额冲抵。

三是在今年11月份之前，融创有权选择回购融华置地51%的股权。

十一弟查了下，融华置地在2023年初就完成了股权变更，现在由华发全资持有。

按照双方约定，融创已经拿到了21亿现金的股权对价。

剩下的15亿收购尾款，明年初之前，华发将以其他项目上的未售物业，以成本价冲抵给融创。

这个月，融创刚刚完成了96亿美元规模的境外债重组，成为第一家境外债基本清零的内房企。

它给债权人提供的债务重组方案，核心选项是全额债转股——

债权人可以在不同节点通过转股实现退出，也可以选择长期持股，享受股价上涨带来的投资收益。

对融创来说，让已有损失的债权人满意，补偿他们当初在债券投资上的亏损，就是提振股价。

拉动融创在二级市场的股价上涨，让这些债转股的投资人，获得更高的收益回报，从而修复自身的融资信用。

那么，在业务上，融创必须转型。

房企的转型，大致上有两条路径——

一是跨界收购，注入新能源、光伏等主营业务，摆脱房地产的标签与身份；

二是轻资产，在物业管理、商业运营、文旅、代建业务上发力。

从融创手上现有的资源来看，在转型的道路上，它还握着两张王牌——

一是在上海、北京等核心城市，它早年囤积了大量有价值的土地。

这些项目大部分是收购而来，地价成本低，开发价值很大，这能给它带来现金流与利润。

比如，上海壹号院、北京壹号院、重庆湾项目，已经得到了中信金融资产、长城资产等央企AMC的资金支持。

二是过去几年里，融创攒下了冰雪项目、文旅、代建业务的经验与团队，搞得有声有色。

融创的业务转型，其实相对靠谱，孙宏斌也有底气，再造一个融创。

完成了保交楼与境外债重组，最困难的时候，算是已经过去了。

轻装上阵的融创，必须考虑得更长远一些。

在前海冰雪世界项目上，进行股权回购，或是再等两个月，从华发手上拿到一些其他项目上的冰雪或商办物业，其实不难作出选择。

跟华发一起，在最有活力的城市，共同开发运营一个城市地标级的商业文旅项目，显然更有前景。

不过，想要和得到，中间还有两个字，那就是要做到。

是否允许融创重新加入进来，主动权在华发手上。

华发需要掂量的是，再让融创进来，它能给项目带来什么？

现在的融创，优势不在资金实力，它的文旅运营能力，可能是华发更看重的。

毕竟，在这个投资巨大的超级地标上，承载了华发在地产开发的核心主业之外，进一步向城市运营转型的野心。

2023年从融创手上把前海冰雪世界全盘接过来，华发已经证明自己有足够的实力，独自完成项目的开发建设。

在收购融华置地51%的股权时，项目公司还有一半的土地款尚未支付。

华发又向其提供了将近64亿股东贷款，缴清了剩下的土地款。

直至最近开业运营，前海冰雪世界项目投入的将近182亿资金，都是由全资持股的华发一力承担。

前海冰雪世界的开发进度，也让地方政府感到满意——

三年前，融创把包袱甩给华发时，项目定在今年11月份运营开业。

现在，华发提前两个月兑现了承诺。

融创现在选择行使对融华置地51%的股权回购，它需要满足两个前提条件——

一是取得项目公司有关金融机构的书面文件，同意进行股权转让；

或者偿还掉金融机构的贷款本息，自己按股权比例向项目公司提供股东借款。

二是足额支付股权回购对价在内的各类款项，其中包括华发这几年在项目上增加投入的开发成本。

显然，目前融创手上并不怎么宽裕。

它是既想拿回股权，又无法干脆利落地立马掏钱回购，只能放低姿态和语气，跟华发商量。

在回购方式、回购价格、回购时间上，融创想推翻之前的协议约定，跟华发重新谈判。

它已经冒出了重回牌桌上的心思，就看华发愿不愿意点头了。