物业收车位管理费合规性探究：有人建议全国法工委纠偏地方法规！

关于审查、废止《江苏省物业管理条例》

第六十五条的审查建议书

致：全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会

审查事项：

建议人依据《中华人民共和国立法法》(以下简称《立法法》)第一百一十条第二款之规定，提请贵委对《江苏省物业管理条例》（2021修正版，以下简称《条例》）第六十五条进行审查。建议人认为该条款内容违反《立法法》有关权限规定，与《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）及国务院行政法规《物业管理条例》相关条款相抵触，不当增加公民义务，侵害公民合法财产权益，建议予以撤销或修正。

被审查条款：

《江苏省物业管理条例》第六十五条：

· 第一款：在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定缴纳汽车停放费；

· 第二款：物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费；

· 第三款:物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

事实与理由：

一、下位法违反上位法，与《民法典》及国家部委规章关于物业费用构成的规定相抵触，涉嫌重复收费

（一）部门规章规定停车设施属于共用设施范畴

中华人民共和国住房和城乡建设部印发的《物业承接查验办法》的通知（建房〔2010〕165号）第十六条第（三）项规定共用设施：“一般包括……机动车（非机动车）停车设施、消防设施、安防监控设施、人防设施等。”

（二）部门规章规定停车设施维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护属于物业服务费收取成本（支出构成）范畴

1、国家发展和改革委员会和国家建设部印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第二条规定：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”

2、《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.略;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3.物业管理区域清洁卫生费用;4.省略；5.物业管理区域秩序维护费用;6至9.略。”

结论：既然业主交纳的物业服务费已经涵盖了对停车设施的维护和秩序管理成本，《条例》再设立独立的“汽车停放费”名目，且允许物业企业据此收费，实质上是在同一服务内容上设立双重收费项目，违反了上位法关于物业费构成的规定

二、下位法违反上位法，与《民法典》和《物业管理条例》关于物业服务合同定义的规定不符

1、《民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”

2、国务院《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”

结论：国家基本法和行政法规并未将“汽车停放费”作为独立于物业费之外的法定收费项目。《条例》自行创设这一收费名目，并强制规定业主应当交纳，缺乏上位法依据。

三、模糊共有收益归属，侵害业主财产权，违反《民法典》物权编规定

《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。”

《条例》第六十五条第二款规定物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费，在实践中极易被曲解为赋予了物业企业直接占有该笔费用的权利。对于在物业管理区域内占用公共、共用车库、道路、场地汽车停放的停车费，其本质是土地使用权的对价（租金），理应全额归全体业主所有，而非由物业企业收取。该条款表述模糊了代收与所有的界限，为物业企业侵占业主共有收益提供了制度漏洞

四、超越立法权限，违法增设公民义务

根据《立法法》第八十条及相关规定，减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务，应当由法律、行政法规规定。《条例》作为地方性法规，在没有上位法明确授权的情况下，通过第六十五条强制规定在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车应当交纳汽车停放费，属于擅自增设公民义务。对于业主在自己共有部分停车是否收费、如何收费，应完全属于业主共同管理的自治范畴，理应由业主大会按照《民法典》第二百七十八条之规定共同决定，不应由地方立法强制干预。

审查建议：

综上所述，《条例》第六十五条在缺乏上位法依据的情况下，设立“汽车停放费”名目，导致实践中普遍存在的物业费与汽车停车费重复计费问题，且模糊了业主共有收益的权属，不当限制了业主的物权行使，与《民法典》《立法法》《物业管理条例》的相关规定明显不符，没有上位法依据，超越了立法权限，违反了“法无授权不可为”的原则。

为此，建议贵委对《条例》第六十五条进行合宪性、合法性审查，并督促制定机关予以废止或修正。

同时，建议对与之相关的第六十六条、第六十七条中涉及利用共有部分（含人防工程）收取汽车停放费用的条款一并进行修正，以维护法制统一，保障公民合法权益。

此致

敬礼

审查建议人：梁先生

2025年11月28日

备注：梁先生，工作单位为江苏省南通市工商联，手机号码为135*****

草根谈

停车位管理的合理成本，无非能耗和人工。但水电能耗，貌似物业已计入公摊能耗费，已向业主收取了；至于车位保洁卫生，好似物业服务费已包含，应涵盖在公区卫生服务项目内了。

既然管理停车位，并未额外增加物业服务内容与支出，物业再单独收取停车位管理费，为何都习以为常了呢？

其实若物业费入不敷出，物业企业大可与业主们商议涨价，巧立名目收费，甚至地方法规不顾法理，也帮扶物业曲线涨价， 都是没有尊重市场、没有敬畏法治，也更谈不上尊重业主。

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