曾被送进ICU的“豪宅”

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

靠着豪宅，楼市也有了一点讨论热度。

有的以价格，刷新豪宅朋友圈，有的以设计，要惊艳豪宅的朋友圈，还有的要以服务获得市场的认同。

总的来说，豪宅之间的掰手腕，才刚刚开始。

曾被送进ICU的豪宅

深圳豪宅元年，各个项目都纷纷拿出看家本领。

一边是位于深圳湾后海的深圳湾澐玺顶着均价约16.88万/平，刷爆了深圳人的豪宅圈，发售首日就超过100组土豪冻资500万 。

另一边则是位于深圳湾东头角片区的中信信悦湾近期带着“既有一线海景，又有地段上大花园”的标签冲击深圳顶级豪宅圈。

尤其是中信信悦湾，3年前市场早早就埋下了期望的种子，被称作“深圳湾顶豪最后的盛宴”。

当时这么看是没什么问题的。

因为深圳湾、后海，甚至深圳全域版图，都只有中信信悦湾这一个项目撑得起深圳湾豪宅的光环，能让市场博弈筹码的，也就只有附近的半岛五可以一较高下。

所以，市场给予无限的期待，甚至一度认为是绝版天花板，还是超级一线的那种。

期待值拉满。

但时隔三年，如今市场的格局全然被改写。

随着时间的推移，能相互掰手腕的项目一个接着一个冒出来，就连深超总也不例外。

似乎，中信信悦湾已经错过了最佳的盛宴时间。

除了豪宅项目的扎堆效应，随便拎出一个，都是超大户型对手。

联泰超总湾、后海招商玺、前海时代三期、观潮府等等都是两百平左右起步。

衬得豪宅200平左右的门槛户型，都像是豪宅中的刚需户。

更重要的是，项目是中信花了将近300亿从佳兆业手中接手，即使顺利推进了，以中信信悦湾的建设来看，市场是存在一些质疑的。

根据市场消息，项目吹风价在17万—18万/平。

但规划是否撑得起这个预期价格，是有待验证的。

根据中信信悦湾的规划图纸，一期占地面积仅约 2.82 万平，容积率达到了 5.46。

对比周边同地段的豪宅，占地范围以及容积率都稍有逊色。

如与项目相距约800米的恒裕滨城项目，占地面积约为3.58万平方米，容积率为3.8；与项目相距约1公里的卓越维港总占地面积约6.47万平，容积率为2.0；与项目相距约900米的皇庭港湾占地面积约为2.64平，容积率为2.0；与项目相距约520米的鸿威海怡湾占地面积约5.3万平方米，容积率为2.0。

同地段的深圳湾小区，容积率都非常低。

作为后起豪宅，容积率决定住宅的舒适度，密度越低，居住舒适性越强；密度越高，居住舒适性越低，还有更直接的影响就是楼栋之间的距离，间距不足百米。

若以围合式布局，则会影响各个楼栋之间的采光面以及它的景观视线。

以中信信悦湾的规划图纸来看，5 栋高层呈围合式布局。

这种布局，前排景观会十分优越，而后排楼栋景观则有可能会被前排遮挡。项目二期，即一期住宅的前方还存在一栋55层的酒店+办公。

同段的小区，如恒裕滨城二期，楼栋布局则以一字排开或错位布局。

除此以外，项目一层还设计了4500平首末公交站。

若以超级豪宅为定位，那么容积率和布局，是否会影响撑得起豪宅的居住体验感？是否撑得起市场的吹风的预期价格？

这都是购买豪宅群体可能会考虑的因素。

价格尺度

中信信悦湾这两天全球宣发会也开了近3个小时，中信城开的高管们也全体出席，看得出开发方对项目的重视程度。

虽然，中信信悦湾预期价格待揭晓，但已经有豪宅提前探路。

参考已经入市的新房，后海澐玺花园，约209~1150平户型备案均价约168800元/㎡，单价区间13.99万—26.6万/平（剔除2套超千平户型），总价区间约3063～3亿7742万；招商玺家园约123~424平户型备案均价约112300元/㎡，单价区间约10万—16.2万/平，总价区间约1244万～6904万。

参考周边二手房价格，均价达14万—20万/㎡，如翡翠海岸、半岛城邦三年期、恒裕滨城一期等。

可以以发现，吹风的价格明显缺乏优势。

但最重要的还是项目的品控及户型设计。

以实地情况来看，建设进度快的楼栋在八九层，慢的楼栋在五六层。其中1栋三单元为51层，1栋四单元层数为45层，按照这个层高进度，其实建设不算快，还需要一定的建设时间，封顶以及交付会没那么快。

中信城开在深圳开发过的项目不少，真正拿得出手的高品质楼盘并不多，且交付后品质如何，性价比如何，都要看最终交付。

毕竟太多项目，宣发是一回事，开卖是一回事，实际交付，也是另一回事。

项目曾经因权属纠纷导致开发进度被拖累。

据了解，针对中信信悦湾项目，中信银行、佳兆业与中信城开三方以服务信托的模式进行合作，无形中也存在一些不确定性。

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