重磅扩围！明确：四星级及以上酒店可发行基础设施REITs

【品橙旅游】2025年12月1日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（发改办投资〔2025〕991号），《清单》对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展。《清单》明确：四星级及以上酒店项目被纳入消费基础设施行业的底层资产，可以发行基础设施公募REITs。

这意味着，酒店REITs正式上线！

实际上，本次扩围的资产类型并不限制于酒店，还包括体育场馆项目，以及商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目等，确切地说是商业不动产领域。

©即梦AI

商业不动产REITs来袭！

11月27日，国家发展改革委召开新闻发布会，国家发展改革委政策研究室副主任李超表示：目前，基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业52个资产类型。其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市。

比较遗憾的是，其中文化旅游就是尚未发行的行业之一。好消息是，李超在发言中进一步表示：近期，发改委正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。

随后，国家发改委和证监会迅速行动。

11月28日，中国证监会印发《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，《意见稿》共八条，其中对商业不动产投资信托基金进行了定义，即是指通过投资于商业不动产资产支持证券以取得商业不动产的所有权或者经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。

《意见稿》明确：商业不动产投资信托基金拟持有的商业不动产应当符合国家战略、发展规划、产业政策，权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备，已产生持续、稳定的现金流，以及中国证监会规定的其他要求。

《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》起草说明中指出：商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产均是REITs产品重要的底层资产。国内商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。

此举在支持构建房地产发展新模式的同时，无疑也给文旅地产打开了新的融资渠道。特别是国内多数优质商业综合体、酒店等资产，绝大多数是房地产市场化进程中的产物。

12月1日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（发改办投资〔2025〕991号），《清单》中扩大为14大行业，其中消费基础设施行业中纳入体育馆项目、商旅文体商业综合体，并明确四星级及以上酒店项目被纳入底层资产。除此之外，新增城市更新设施和商业办公设施行业。

具体如下：

消费基础设施。包括百货商场、购物中心、商业街区、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类消费品市场项目，保障基本民生的社区商业项目，体育场馆项目，以及商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目。与上述消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过 30%，特殊情况下最高不得超过 50%。四星级及以上酒店项目。

商业办公设施。超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目。

城市更新设施。老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖上述多种资产类型的城市更新综合设施项目。

需要注意的是，《清单》对部分行业的原始权益人做了比较严格的限制。具体是：对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。

对于文旅地产而言，似乎迎来新的转机。

根据文化和旅游部数据显示：目前，国内共有五星级酒店819家。另外，四星级酒店数量超过2000家。

另外，值得关注的是，自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等优质商业项目作为底层资产的CMBS、类REITs及持有型不动产ABS产品发行规模近千亿元。可见，资本市场在商业不动产盘活领域具有丰富的实践经验，而且市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理、产品机制设计等方面已形成较为广泛的共识。

与CMBS、类REITs及ABS等债务融资工具相比，发行公募REITs拥有更显著的优势：一是投资者可以直接持有底层资产权益，实现权益性融资，收益来源包括运营现金流和资产增值。而CMBS、类REITs及ABS等产品，投资者仅享有固定收益，无资产增值收益。二是公募REITs要求底层资产具备持续稳定现金流，并通过分红机制向投资者分配收益，存续期通常与资产寿命匹配（如商业不动产产权类REITs可达40年）。相比之下，CMBS、类REITs及ABS等产品依赖抵押资产未来收入偿付，且存续期较短（通常5-10年），受市场波动影响较大。‌

‌国内REITs市场文旅资产扩容历程

中国REITs市场自起步以来，经历了一条从0到1、由点及面的发展轨迹，格局不断拓宽。

从资产类别来看，中国REITs起步于基础设施REITs，起始阶段主要聚焦于仓储物流、收费公路、市政工程、产业园区等传统基建领域。

伴随市场渐趋成熟，基础设施REITs覆盖范围逐步延伸，清洁能源、数据中心、保障性租赁住房等新兴板块也陆续被纳入。

此后，基础设施REITs的版图进一步扩展至水利设施、文化旅游、消费基础设施等多个行业与资产类别。

如今，REITs的资产范围已从基础设施延伸至商业不动产领域，新纳入城市更新设施和商业办公设施行业，资产新覆盖商旅文体健商业综合体、酒店等，市场生态更趋多元与丰富。历经数轮扩容，目前REITs覆盖14大行业。

2021年6月，国家发展改革委下发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（发改投资﹝2021﹞958号），将自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施列入公募REITs的其他试点类别中。

2024年7月，国家发展改革委在《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）中，将自然文化遗产、国家AAAAA级和AAAA级旅游景区项目纳入文化旅游基础设施公募REITs的申报范围，且明确在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。

2025年9月，国家发改委办公厅印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号）明确要求：积极研究探索文化旅游、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，加大力度协调解决难点堵点问题，帮助项目尽快满足发行条件。进一步提出，积极支持民间投资项目发行上市的要求，为社会资本参与的文旅REITs项目扫清障碍。

至此番，商业不动产REITs试点和《清单》发布，明确：体育场馆项目，以及商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目、四星级及以上酒店项目可以发行消费设施行业基础设施REITs。

总之，本次REITs的扩围，对文旅企业，特别是文旅地产资产而言，或为持有优质文旅商业不动产的房企和地方国资提供市场化融资和退出渠道，缓解流动性压力。

（梁青 本文仅代表个人观点，与平台无关）