放风价3万+元/㎡，绿城长安·玉华要硬控高新人钱包！

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在西安，上一个看房验资的是曲江的金茂，这一次是高新的绿城，需要100万！

对于一个主力户型185㎡起步，放风价超3万+元/㎡的纯改善小区，100万验资相当于15%的首付，既是保持高话题，也是试探购买力，更关键的是，高新人都吃这一套。

今天，西安新房乱弹系列，绿城长安·玉华一起聊聊。

很多行业内的人熟悉绿城，是从豪宅开始，比如马云同款的桃花源别墅，蓝色钱江大平层，元福里商业四合院，玫瑰园别墅，芝澜月华大平层等。

但西安人了解绿城，还是从大量的普通住宅开始的，比如全运村，柳岸晓风，桂语蘭庭等，后续的西安和庐，南山云庐等虽有叠拼，但声量有限。

直到2025年，奥体的桂冠东方，高新的长安玉华面世，绿城在西安真正意义的大宅长什么样，大家才有直观感受。

玉华实景

首当其冲，就是绿城高颜值，既是标签，也是强项，大门，会所，外立面。

不同于传统社区门的概念，长安玉华将玉树的造型艺术化处理后，形成了廊柱+穹顶结构的入户长廊，同时点缀镜面水景+精致绿植，让人耳目一新。

（长安玉华入户实景）

会所部分，整体审美依旧在线，可见大量石材铺陈，拼色处理，留白空间的运用，相比绿城海棠三章，锦海棠的，细节处理和高级感上，又有提升。

（长安玉华入会所实景）

功能上，泳池，KTV，私宴厅，茶空间，会客厅，健身房等一应俱全，也给到了这个定位的改善社区该有的软硬装牌面，会所的面积，装修档次，也是一流。

（长安玉华会所实景）

相比大门，会所观感，审美，用料的提升，直观的变化还是小区的外立面，这也是绿城的最强标签，从全运村开始，绿城在外立面的颜值上，一直是领先的，即便是普通真石漆，也会复杂的线条造型。

这一次，在长安玉华，绿城真正意义实现了公建化外立面，即石材+玻璃+铝板+陶板的全包裹，即便是侧墙，隔墙，山墙也都用上了铝板。

（长安玉华立面）

没有真石漆，没有涂料，没有金属漆，没有EPS造型线条，高投入的成本，带来了极高颜值的公建化外立面，这也是绿城这次的核心卖点。

（长安玉华立面实景）

室内部分，纯2T2大平层，3.15-3.35米层高，起步建面约143㎡，最大面积约285㎡，精装交付，主力户型为143㎡、185㎡、190㎡。

自四代住宅兴起，高赠送户型内卷到今天，想要在室内做出太多差异化已非常困难。

一方面小区大小局限，南向面宽是有限制，高层南向18米已到极限，另一方面，赠送面积也有要求，并非无限的露台赠送。

（长安玉华户型图）

户型趋于雷同，要么四向或五向朝南，要么270°采光端厅，这一次长安玉华也不例外。

最大户型为270°端厅+四面朝南，四室两厅四卫结构，区别仅在于各个房间的尺寸面积有差异。

主力户型为多向朝南的宽厅结构，四室两厅三卫，同样是房间尺寸和面积上有差异。

露台则为东西或南北向错层排布，考虑公建化外立面统一观感，南向的露台都有内退设计，而非突兀的外挂，在此前的海棠三章上也有同款设计。

（长安玉华样板间实景）

相比如今各家在143㎡面积段五花八门的户型，夸张的赠送，长安玉华的户型，既传统也经典。

没有可以的拼赠送面积和露台尺寸，而是在保持公建化外立面的基础上，在室内拓展空间，同时用落地窗拓展更好视野。

并且，这也是绿城时隔许久重新回归精装交付的小区，精装标准待定，但精装交房，避免后期漫长的装修期干扰，对于业主而言，体验会好很多。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

一家独大

长安玉华所在的高新软东，对绿城而言，既是深耕，也是一家独大。

从2023年开始，绿城先后落地月映海棠、春熙海棠、凤鸣海棠、首开去化率就超过93%，业绩6.1亿，海棠三章也是高新第一个四代住宅小区。

（绿城海棠三章）

三章的成功，也促使绿城继续在软东拿地，在春风心语和秋月苑后，又在今年落地熙海棠，锦海棠，以及长安玉华，产品覆盖刚需，刚改，大宅，占据软东新房的多半壁江山。

无论从品牌名气，交付能力，业绩表现，产品创新，绿城在软东是一家独大，天地源，高科，紫薇，金泰，南飞鸿，都没有和绿城较量的能力。

（丝路软件城范围）

上一次，绿城在新房市场有如此大的规模，还是奥体的全运村，整个软东，对绿城而言，也缺乏有力的竞争对手，更多的还是自家产品的竞争，比如锦海棠与长安玉华。

在很长的时间内，软东其实是不被看好的，作为鱼化寨拆迁后，整片改造的区域，住宅为主，配套有限，缺乏产业，城市面貌比不上高新CID，产业人口又不如软西。

但世事难料，在楼市最成功的反而是软东，以海棠三章为例，自23年面世后，业绩已超百亿。

（海棠三章现场实景）

房价的问题，核心还是供应问题，高新CID，由于价格，供应无梯队，且各家国企，央企内卷，导致高库存，降价卖房。

软西由于高入手价格，低兑现配套，又遇产品升级，二手破发，反而是软东，供需和房价一直稳定。

绿城所在的软东，精准拿捏了老高新不想出三环，就地要改善的处境，对业主而言，不想高价接盘万科翡翠国宾，保利天悦，就地置换唯一的选择，也只剩绿城。

（万科翡翠国宾二手价格）

等到熙海棠，锦海棠面世时，软西的邦泰，软东的越秀，天地源陆续面世，对手多了，需求就少了。

因此，对长安玉华而言，想要继续保持绿城在软东一家独大的优势，门槛必须得更高，外立面，大门，会所必须要更卷，新房更要耳目一新，既是保护同品牌其他在售项目，也是避免后续的同质化竞争。

楼市下行已是事实，需求二八效应更不用多说，在高新当下，低价走量做刚需，对业主而言，选择太多太多。

同样的软东，二手门槛不断走低，唯有纯改善，高端市场，需求有限，但价格不受限，才有机会。

（高新二手房贝壳指数）

当下的软东，在185㎡以上的市场里，同样也有供应断层，除保利天悦，万科翡翠国宾，融创星美御等五年房龄的三代住宅外，次新房里交付的，也只有绿城自己的二章。

但长安玉华有比二章在园林，外立面，户型，装修上又有升级，同样500万门槛，是你会怎么选？

绿城在软东的多盘布局，外加软东长期的土地，新房供应节奏缓慢，叠加高新人不出三环求稳的心态，让长安玉华有了多个安全保障，一家独大既在新房，也在二手，因此拥有了独立的定价权。

硬控高新

只要你是老高新，不出三环，就地改善，绿城对你就是硬控，更关键的是，高新的潜在购买力依旧强劲。

无论是2021年千人摇号，人均400万门槛买西派国樾，还是2023年，业主花700万买三章，或是2024年，人均500万的门槛摇号买天瓒，高新的老钱们，实力惊人。

所以，验资100万看房，放风价3万+元/㎡的长安玉华，这一次还会硬控高新人钱包吗，评论区聊聊！

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作者：晴明

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