物业行业的下一个万亿战场在哪里？

物业服务的边界究竟在哪里？这可能是2025年物业行业龙头们试图解答的问题。

过去四十年，这个问题的答案通常被限定在围墙之内，无论是基础的四保一服，还是增值服务，市场似乎习惯于将物业定义为保值服务的执行者。

在这个语境下，物业公司依靠叠加服务密度来换取微薄的利润空间。行业习惯了在既定的框架里做“加法”，却鲜少有人敢于跳出框架去重塑规则。

然而，当城市发展的重心转向存量运营，物业行业原有的价值锚点开始松动。

在这个时候，行业龙头保利物业提出了一种全新的思路：“全域景城”模式。

这是一种截然不同的野心。保利物业试图用实践证明：物业的价值不应止步于维持现状，而在于通过运营激活沉睡的资源，进而掌握对城市资产价值的定义权。

这或许才是当下，物业企业最该争夺的战略高地。

01

一次服务模式的全新升级

什么是“全域景城”模式？

如果仅仅把它理解为保利物业进驻了几个景区，那就太低估了保利物业的战略图景。

在传统的城市服务语境里，景区是景区，社区是社区，商圈是商圈。它们在物理空间上或许相邻，但在服务功能和商业逻辑上却是割裂的。景区只负责卖门票，社区只负责收物业费，商圈只负责收租金。

保利物业的全域景城，核心在于一个“破”字。

它以全域的视角，以城市中最具显性价值、最能聚集流量的景观/景区资源为支点，试图打破物理与功能的边界，将割裂的城市空间进行服务+运营的整体重塑。

它的底层运作逻辑是一套精密的乌斯莫比环式造血系统：

第一环：以景兴城（引流）。用国家级甚至世界级的物业服务标准，去焕新老旧街区、提升景区品质。环境变好了，体验变优了，自然就能吸引源源不断的流量。

第二环：以城亮景（变现）。流量来了，但这只是开始。通过引入商业业态、策划文旅活动、植入产业内容，让单纯的过路客变成愿意消费的留量。让流量转化为支持周边商业繁荣和产业活力的支撑。

第三环：反哺民生（共生）。通过精细化资产运营产生的经营性收益，不再仅仅是企业的利润，更被用来反哺片区的基础设施维护、公共服务升级。这就形成了一个“景观—民生—产业”无限循环的价值闭环。

且值得注意的是，为了让“全域景城”模式能够更好地落地，保利物业基于多年的实践，通过四大产品，构建了从顶层规划到落地运营的完整闭环。

1）景城规划-全景全城

保利物业从全域视角出发，通过“统一规划+一体化运营”，打通软硬件焕新路径，确保城市发展的整体性和延续性。

2）景城治理-善治善城：

保利物业依托智慧治理中枢平台，对城市空间与环境进行微更新，实现主客共享、全龄友好，为资产运营打下最坚实的“环境底座”。

3）景城运营-山海连城：

在运营层面，保利物业以《全域景城综合运营规划》为纲，让生态资源变成发展资源，让沉睡资产变成流动资本，真正实现城市的自我造血。

4）景城生态-众智成城

通过保利系统内外的庞大朋友圈以开放生态汇聚产业资源，以多元金融工具构建资金渠道。这不仅是服务的保障，更是项目落地的“压舱石”。

在这个模式下，广州塔下的老旧社区可以变成网红打卡点，深圳大鹏的西涌海岸线可以变成国际户外运动的胜地。

比如，进驻深圳西涌国际滨海旅游区以来，保利物业通过专线接驳与驾驶资源整合优化交通配套，精准衔接西涌天文台和滨海旅游度假区；同时挖掘景区核心卖点、规划沙滩布局、引入商户、组织营销策划，以“户外运动”“文体赛事”“山海守护者”三大核心IP，提升服务水平与消费潜力；并且搭配“超级管家服务体系”“星海俱乐部”两大服务，全方位为西涌景区赋能，重塑高品质滨海旅居体验。

2025年“五一”假期，深圳大鹏新区共接待游客54.31万人次，同比增长22.68%；实现旅游收入2.23亿元，同比增长41.33%，两项数据均创下历史同期新高。

拆掉景区的围墙，让城市变成大景区；拆掉服务的边界，让物业企业成为城市资产运营的操盘手。

这就是保利物业“全域景城”的野心：它不再满足于管理一个封闭的社区或者空间，而是要经营一个开放的生态。

02

一场不得不做的服务革命

为什么保利物业要在此时此刻，提出这样一个全新的服务模式？

我的观点是，这并非只是单纯的企业战略选择，而是时代、政府、行业三方力量共同作用下的必然结果。

1）城市的发展阶段在变

从国家战略出发，中央城市工作会议与二十届四中全会明确提出建设“现代化人民城市”。城市发展逻辑从“外延式扩张”转向“内涵式高质量增长”。

2）行业的角色在变

过去，在政府购买服务的模式下，物业公司的角色是被动执行者。政府不仅是规则的制定者，也是服务的购买者。物业公司在这个链条里，本质上是城市基础服务的提供方。

但在保利物业提出的“全域景城”模式下，物业公司的角色发生了根本性的逆转：以前是花钱买服务，现在是运营生效益。

在存量时代，物业企业在整个城市的系统里，不再是被动等待指令的服务执行者，而是主动策划内容、引入产业、运营流量的操盘手。

3）行业的发展模式在变

长久以来，物业行业的商业模式几十年如一日：收入= 管理面积 × 物业费单价。

这是一种典型的线性增长模型，也是一种极度脆弱的模型。当面积增长见顶，物业费不增反降，企业的增长引擎动力就会受限。

而保利物业的“全域景城”模式，试图打破行业过往数十年形成的思维惯性，跳出单位服务的服务费收入模式，转向“资产运营+收益共享”的服务革命。

物业行业的下半场，不是比谁服务费收得从容，而是比谁能帮业主把资产运营得更贵。

这种“基础服务打底+ 资产运营分红”的模式，意味着物业公司不再只是地产行业的附属产业，而是具备有高附加值的服务型行业。

03

一个新时代的开启？

2025年，行业里最顶尖的两家头部企业，不约而同地完成了服务模式的迭代升级。

今年8月，万物云提出了“理想之地”模式；而保利物业提出了“全域景城”模式。

这两种截然不同的路径，折射出行业未来的两种发展形态。

万物云的“理想之地”，是聚焦于3-5平方公里的街道或社区，服务人口约3-5万人。它在数字和低碳技术的底座上，构建起涵盖健康、生活、社交、工作、服务、交通六大场景的服务菜单。

这一模式的底层逻辑，还是“物业服务”的范畴。它追求的是在特定的空间下，通过数字化手段提高服务的密度、颗粒度和响应效率。通过流程改造和科技赋能，把服务成本降下来，把人效提上去。这是工科思维的极致体现。

相比之下，保利物业的“全域景城”则是运营思维的产物。

它彻底打破了城市的功能边界，不再局限于城市治理，而是走向更广阔的城市存量资产——景区、闲置用地、老旧街区。它提供的是招商引资、内容策划、IP打造等运营服务。

其核心是在存量资产里找增量，通过运营的手段，整合全域资源、植入内容和产业，把收入的蛋糕做大。

这两种模式没有优劣之分，都是头部企业在当下的行业发展阶段给出的解题思路。

但从资本市场的视角来看，保利物业的选择或许更具想象力。

1）收入模式的升级

中金公司就在发布的研报中指出，景区运营是物管企业能够切入的良好赛道：

一方面旅游业有望延续良好的成长性（中国旅游研究院预测到2030年文旅相关消费有望突破10万亿元，“十五五”期间年均增速8%-10%）；

另一方面相较传统物管模型、景区运营模式下企业有望从偏低毛利的固定物管费向运营收入的分成升级。

我们知道，传统的物业服务，是典型的低毛利的劳动密集型产业，估值的逻辑就是面积驱动。

一旦保利物业的“全域景城”模式大规模铺开，这会给物业行业的估值模型带来一个全新的视角：

从传统的基于规模增长（面积驱动），切换到基于高毛利、高附加值（运营驱动）的增长。

2）城市存量资产的价值定义

从更长远的视角来看，在“全域景城”模式下，保利物业通过介入产业规划、招商引资、文化IP打造，深度嵌入了城市的经济脉络。

当一个景区的流量是保利物业带来的，当一条街区的商业是保利物业运营的，当一个片区的民生服务网是保利物业编织的，物业公司对这座城市来说，就有了不可替代性。

而通过“全域景城”模式，保利物业正在定义什么是好的景区，什么是有活力的街区，什么是现代化的城市治理。这种软性的标准制定权，是比规模更坚固的护城河。

在存量时代，掌握了运营权，就掌握了城市资产的定义权。这才是物业企业最深的护城河，也是保利物业不可被替代的核心竞争力。

04

结语:

未来的头部物企，必将分化为两类：一类是极致的科技服务商，以万物云为代表；一类是深度的资产运营商，以保利物业为代表。

“全域景城”模式，不仅是保利物业寻找新增长极的战术动作，更是其试图重塑行业价值标准的战略野心。

当别人还在盯着围墙内的方寸之地，保利物业已经开始经营城市的资产负债表。这或许就是物业行业下半场，唯一的升维打击。

© THE END

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