江苏
近日，新东区成功出让一宗住宅地块，成交楼面价仅约4693元/㎡，创下该板块近六年以来的新低。
地块编号R25029，位于人民路北、园林路东，土地面积约42285㎡，建筑面积≤67500㎡，容积率1.01-1.6，限高60米，产品形态涵盖多层、小高层、高层。
南通轨道置业斥资31680万元低价摘牌，折算地价约7492元/㎡，楼面价约4693元/㎡。
就区位条件来看，地块位于人民路沿线，交通便利，可快速衔接通京大道、江海大道等城市主干道；商业配套方面，紧邻招商中的鸿安云谷商办综合体，距离麦德龙不到1公里，崇川大有境、圆融广场等也在3公里范围内；教育资源上，同和小学、崇川学校位于约1.5公里覆盖圈内。
就人居氛围来看，地块南侧为成熟居住区，北侧、东侧为新东区产业集聚区，已形成一定规模居住氛围，随着未来产业人口持续导入，区域居住需求有望进一步增强。
地块大致位置示意图
根据「新知南通研究院」土拍数据显示，2020年至今，新东区累计成交11宗涉宅地块，合计土地面积约60.27万㎡，建筑面积约103.02万㎡。目前，2宗已售罄，4宗尚在售，5宗待入市。
红色标注为已出让未入市地块
本次成交的R25029地块，无论是地价还是楼面价，均为近六年以来的最低水平。
若与容积率上限同为1.6的美的云筑相比，新地块楼面价下跌10542元/㎡，跌幅近70%。
即便与去年12月出让的R24025地块相比，二者容积率上限仅相差0.01，但楼面价差距达2338元/㎡。
楼面价显著回调，一方面与地块具体位置有关，另一方面也折射出当前土地市场整体趋于理性、估值回归的趋势。
根据「新知南通研究院」新房数据分析，目前新东区新房市场呈现出“库存可控但产品滞后”的特征。
供应端——活跃度低
2024年至今，新东区在售新房项目数量长期维持在4个左右，较长时间无新盘入市，与创新区、五龙汇、市北等板块超10个项目同台竞逐的格局相比，市场活跃度不足。
需求端——流速放缓
2024年全年，新东区新房合计备案约891套，月均约74套，在市区各板块中排名第二；2025年1-11月，合计备案约542套，月均约49套，排名滑落至第四，去化动能有所减弱。
库存端——相对健康
截至2025年11月末，新东区新房狭义库存约831套，估算去化周期约15个月；广义库存约1322套，去化周期约23个月。无论按狭义还是广义估算，均为市区各板块中最低。
产品端——有待升级
当前南通市区多个板块正积极推进产品迭代，四代住宅、别墅类深度改善产品陆续涌现。相比之下，新东区仍以面向刚需及初级改善客群的高层、小高层产品为主，与市场主流趋势存在一定代际差，产品结构升级空间显著。
值得期待的是，在板块已出让未入市的5宗地块中，有2宗容积率上限低于1.2，具备打造深度改善产品的条件，有望打破现有格局，引领新东区新房市场进入产品驱动的新阶段。
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