上海
据上海中原地产数据显示，2025年11月上海二手住宅成交2.05万套，环比增加22.45%。是今年以来交易量第三高点，仅次于“小阳春”行情。
图：上海二手住宅成交套数走势
数据来源：网上房地产、上海中原整理
成交表现相当活跃 外环外增加显著
当月成交释放比较充分，从平时的网签速度可以看出。网上房地产显示，工作日的网签量基本在500套以上，到双休日至少有1天网签过千套，这就是市场活跃的指标之一。这和当期新房成交形成明显反差，主要还是因为二手房挂牌稳定，且买方市场特征持续。此外，旧改预期以及旧改速度比较快，释放了新的需求。
空间分布上，大浦东持续领先，当期成交4471套，环比增加16.95%。宝山则继续排名第二，成交2148套，环比增加17.57%。闵行继续排名第三，成交2072套，环比增加14.54%。值得关注的是，环线分布上，外郊环成交7622套，环比增加12.14%，说明前期的政策还在持续发挥效用。
房价尚未止跌 低价房源充分释放
11月市场延续降价趋势，整体来看，以价换量依旧是主旋律。尤其是一些急于换房的卖家，议价空间相对明显，基本在5%以上。此外，一些总价千万级以上的高价位房源价格也不再坚持，多数房东有挂牌下调或议价空间扩大的苗头。当然，一些位置、楼层相对好，属于小区内比较优质的房源议价相对还是比较小。
从市场交易热点来看，二手住宅依旧以低总价产品为绝对主力，并且这一特征在11月得到非常充分表现。300万以内的房源占比大约70%，通常这一比例在60-64%波动。这一占比也是创今年新高。从交易量比较高的小区来看，一些“老破小”或是郊区的动迁配套房或限价房是交易热点。比如，普陀光新板块的宜川四村，成交的套均面积还不到40平方。还有像宝山共康泗塘板块的通河一村，成交的套均面积只有50.1平方米。这些典型楼盘可以看出，区域成熟，总价低，通常租金回报率在2%以上，远比定额存款利息高。某种程度来看，这些房源的“安全垫”较高，价格跌出性价比。
市 场 分 析
11月成交出现反弹是意料之中的事，毕竟市场恢复正常工作节奏。但成交量创5个月新高却超出预期，这和多方面因素有关。首先，10月成交或有积压，毕竟市场趋势是明确的，大家预期也比较一致，而市场需求是稳定的，前期应该入市而没有入市的，集中在这个月加快决策。其次，推动决策的重要因素除了旧改力度和预期在提升外，价格也是重要一环，尤其从结构上来看，一些质地看起来一般的房源价格累计下跌了差不多4成，有的甚至出现对折。最后，对比新房价格始终在快速上行，部分改善买家若上半年没有及时入市，可能就来不及“上车”，只能转投二手市场。
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