深圳豪宅又有大动作

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

最近深圳顶豪圈争夺战，又迎来刷新的局面。

位于南山区“深超总”的T207-0068宗地刚成功拍出，按市场的普遍猜测，这地块十有八九要做豪宅户型。

这也意味着，深圳的顶豪之争，彻底进入白热化阶段了。

豪宅卷出高度

要说这地块有多抢手，先看这组数据——它在南山深圳湾超级总部基地白石二道和深湾二路东南角，经过95轮激烈举牌，中海最终花31.86亿拿下，溢价率高达42.49%！

算下来综合楼面地价约7.74万/平，可售楼面价更是达到了8.7万/平。

再看地块的基础条件，起拍价22.36亿，土地面积11833.61㎡，住宅可售面积36584㎡，限高100米，容积率3.1。

这规划和地段配置，妥妥能打造成深圳核心区里少见的低密度住宅项目。

对比下2023年的深湾玖序地块就更直观了。

当年深湾玖序拿地花了125.3亿，综合楼面价约6.03万/平，可售楼面价约8.4万/平，后来推出的196-550㎡大户型，限价均价是13.3万/平。而这次中海拿下的新地块，不管是综合楼面价还是可售楼面价，都比深湾玖序贵了一截。

而且这地块还有不少配建要求。

不仅得建100㎡的物业服务用房、1000㎡的商业、3000㎡的文体类设施，还有500㎡的托育机构，算下来实际可售楼面价大约是8.7万/平。业内人士保守估算，加上建设成本和豪宅定位，这个项目的成本价就得12万+/㎡。

值得一提的是，这已经是中海今年在深圳拿下的第3宗宅地，还是花钱最多的一宗。

这块地没拍之前就自带流量，如今成功出让，不仅补了深超总的住宅供应缺口，还让深圳顶豪的竞争戏码更足了。中海也成了深超总唯一手握两宗纯住宅用地的房企，新地块大概率会做成深湾玖序二期，和一期形成产品梯队。

这边中海拿地之前，那边联泰超总湾11月末也开放了样板房，看房还得验资2000万，首推304-1032㎡的大户型。很明显，这两个项目很大概率未来会在客群、产品、价格上正面硬碰硬，这也意味着深超总内部的顶豪之战也打响了。

除了深超总这两个项目，附近还有深圳湾澐玺、中信・信悦湾等顶豪陆续入市，加起来能供应超1800套房源。新地块一加入，深圳顶豪的主战场也从原来的“后海-蛇口”，拓展成了“后海-蛇口-深超总”的新格局。

除了深超总这两个项目，附近还有深圳湾澐玺、中信・信悦湾等顶豪陆续入市，加起来能供应超1800套房源。新地块一加入，深圳顶豪的主战场也从原来的“后海-蛇口”，拓展成了“后海-蛇口-深超总”的新格局。

多重竞争之下，顶豪产品力也被逼着进入“极致内卷”模式。

一方面，中海这地块的综合楼面价约7.74万/㎡能排深圳宅地前三；另一方面，地块周边全是商办楼宇，景观资源比不上其他豪宅，这是明显短板。

既要扛住高拿地成本、维持豪宅定位，又要弥补景观劣势，还得应对扎堆的竞品，项目只能在产品上死磕——比如升级外墙品质、做高端精装来拉高溢价。

所以中海拿下这块地，其实已经给深圳顶豪格局定了新调子。但问题是，最终定价多少，才能从已经抢先入市的一众顶豪里，抢下被分流的客户？

一半火焰，一半冰霜

从拿地的架势就能看出来，哪怕溢价，中海也是志在必得，95轮举牌几乎是势在必得的状态。

为啥中海这么有底气？大概率是在深圳的项目卖得还可以。

相比北京市场积压不少库存来说，深圳这边的产品，卖得还可以，很多几百套甚至上千套推盘的项目都已经清盘，还未清盘的也接近清盘状态。

在北京的市场中还有17个项目仍未售罄（包括计划入市项目），其中位于北京二环边的中海丽金府以及三环丽泽的叁号院更是惨淡。

中海丽金府地处北京二环边，论区位堪称“城芯稀缺”，项目首开时曾高调官宣斩获39亿销售额，一度被视作北京高端住宅的标杆之作。

但从官方备案平台的真实数据来看，这份“热销”的水分不小，多轮推售，项目至今仍有累计将近七成库存。

位于三环丽泽商务区的叁号院，本应背靠丽泽“金融新中心”的规划利好，承接商务区高净值人群的居住需求。

项目首开时也宣称热销16.8亿元，但备案数据显示，其目前仍有近六成房源积压，去化速度远不及预期。

这俩可都是北京的高端住宅，都被寄予厚望。

但深圳这边完全是另一个光景。

2020-2025年，中海在深圳陆续推了十几个项目，累计供应10845套住宅，截至2025年12月9日，预售库存只剩439套，普通住宅基本快清盘了。就连当初一直被市场诟病的深湾玖序，现在深圳房地产信息平台显示也只剩4套房源没卖。

所以，对于中海而言，深圳的落子，或许更能获取一线市场的份额。

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作者观点，不代表格隆汇立场