谢逸枫：12.8会议一字未提房地产，释放出什么信号？

文/谢逸枫

2025年经济工作会议前，12月8日举行的一场分析研究 2026 年经济工作的重要会议，引起房地产、经济界的强烈关注。会议一字未提“房住不炒”、“房地产税”、“房地产发展长效机制”，是预料之内的。

而会议一字不提房地产，却是预料之外的，作为2025年最高频率的“房地产发展新模式”、“好房子建设”、“城市更新”、“现房销售制度”、“房屋全生命周期安全管理制度”、“房地产风险”，亦一字未提。

12月8日的重要会议，释放六大信号。分别为2026年总基调是稳中求进、提质增效；宏观政策为财政更加积极（预计政府债16万亿），货币适度宽松（分别1-2次的降息、降准）；需求侧扩大内需，坚持内需主导，建设强大国内市场。

供给侧发展新质生产力，坚持创新驱动，加紧培育壮大新动能；坚持改革攻坚，增强高质量发展动力活力；坚持对外开放，推动多领域合作共赢；防风险：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域（房地产、地方债务、中小金融机构）风险。

按照十五五建议在第50条内容，在“加强重点领域国家安全能力建设”部分指出，提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险。所以，化解房地产风险是长期的工作。

12月8日的重要会议，肯定了当前经济表现和高质量发展路径，2025年“经济社会发展主要目标将顺利实现”，经济运行总体平稳、稳中有进，新质生产力稳步发展。基本面具有韧性的同时，但面临有效需求不足的矛盾。

会议定调2026年政策基调，强调“实施更加积极有为的宏观政策，增强政策前瞻性针对性协同性”，“发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度”。打好政策“组合拳”，平衡好短期“稳增长”与长期“促转型”之间的关系。

因此，尽管12月8日的会议没有提到房地产，预计12月经济工作会议将会提到房地产或房地产相关的内容。“房住不炒”、“房地产税”、“房地产发展长效机制”预计依然是一字不提，因为阶段性任务完成或时机及条件不成熟。

预计按照12月8日的会议、经济工作会议、明年3月的会议来看，2026年加大房地产政策的力度、规模，化解房地产风险（债务、房价下跌、库存、交房），推动市场止跌回稳，依然是主要的目标和政策方向。

财政政策更加积极与集成效应

2026年财政政策包括存量政策、增量政策，一是存量政策。将继续推动安排的财政资金加快形成实物工作量。二是增量政策，未来可能新增的财政资源。可能2026年安排的预算赤字、新增地方政府专项债券、超长期特别国债等。

预计2026年财政目标赤字率维持在4%左右，财政赤字规模将增长至6万亿。预计政府债规模合计约16万亿。中央财政方面，一般国债发行5.2万亿元、超长期特别国债预计增加至1.5万亿元、注资特别国债预计发行0.5万亿元。

地方财政方面，预计新增一般债发行额度预计为0.8万亿元、新增专项债发行额度预计扩张至5.0万亿元、用于置换隐性债务的特殊再融资债规模为2万亿元。此外，预计2026年财政可灵活安排的结存额度为9369亿元。

货币政策适度宽松与跨周期调节

2026年货币政策适度宽松与跨周期调节，将延续“适度宽松”取向，强调“灵活适度”。一是体现于流动性维稳，预计资金面延续均衡平稳，资金利率围绕政策利率上下波动。二是体现于结构性工具发力。

货币政策操作更加注重“精准有效”，支持科技创新、服务消费与养老、支农支小、资本市场等领域。央行更加注重“逆周期”和“跨周期”调节，总量宽松空间将有所收窄，但不排除有扩大的空间。

除了为实体经济提供充裕的流动性，降低企业综合融资成本，并与积极的财政政策形成协同效应外，需要为中长期发展预留空间，避免“大水漫灌”，做好跨周期平衡。预计实施1-2次降息，幅度在10-20BP、1-2次降准，幅度在50-80BP。

稳增长引擎是扩大内需主导战略

2026年经济稳增长引擎是扩大内需主导战略，扩内需政策是“内需主导”的战略升维会议对扩大内需的部署，进一步上升为统领性的“内需主导”战略。大力提振消费，居民消费率提高是核心议题。

本次会议将“扩大内需”与“优化供给”并列提出，从供需两侧协同发力，通过“适配性”这一关键抓手，解决供需结构性矛盾。毫无疑问，住房需求是国内最大的消费，是连接投资和消费的关键点。

中国经济防止三大风险主线不变

2026年经济防风险政策，延续了2024年以来的政策基调。持续化解与守牢风险的底线。此次会议更加强调“持续”防范化解风险，这表明对房地产、地方政府债务、中小金融机构三大重点领域风险的处置将是一项常态化、长期化的工作。

将“稳市场”与稳就业、稳企业、稳预期并列，表明资本市场（股市、债市）的稳定已成为风险防控全局的关键一环。2025年12月3日，国院再次提出“稳楼市”。毫无疑问，稳楼市，依然是风险防控的关键一环。

当前及未来一段经济领域的重点风险主要在房地产、地方政府债务、中小金融机构，房价不稳依然是当前房地产形势的关键，房地产问题继而关联地方债务和中小金融机构风险，化解上述风险可以从以下方面入手。

一是采取超常规、系统性的政策组合拳，推动市场尽快实现止跌回稳。4万亿城市更新货币化安置、4万亿收储存量商品房和闲置土地。一线城市取消限购政策，下降房贷首付和利率、降低房产税收、购房贷款贴息、提高个税退税标准。

加大对地方政府的财政支持力度，从根源上调控土地供给。高度重视并有效化解房地产企业的流动性风险，央企国企、城投和资产公司并购和收购、重组险情房企。建立居民房贷弹性处理机制，防范社会风险。暂停3年-5年执行三道红线。

二是对中小银行等金融机构，要加快机构重组整合力度，提升损失吸收能力。对金融市场，要进一步健全稳市机制，发挥中央汇金的功能， 及时矫正和阻断市场“羊群效应”，促进实体经济和金融市场的正向循环。

三是加快构建同高质量发展相适应的政府债务管理长效机制，从根本上遏制地方政府债务风险。 当前防范化解债务风险的长效机制尚未形成，地方债务尤其是隐性债务风险仍然不容小觑，原因是多方面的。